估价知识：如何进行现场查勘
估价知识：如何进行现场查勘
2015-03-16估价师之家
一、现场查勘的必要性
现场查勘是房地产估价的基础性工作，现场查勘获得信息量大小，直接影响到估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定，影响到估价师所承担的风险的大小。估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象及其周围环境，调查、询问，并进行GPS定位、拍照等工作，从而保证估价质量。
二、房地产现场查勘的内容
房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察，旨在为正确估价提供第一手资料。
现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。
1. 房地产物体的确认
房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。
现以我们最常见的住宅估价为例，按照由大到小、由粗及细来完成现场查勘工作。
(1)核对房地产的位置，如边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。
(2)对房地产所处区域的配套查勘，如文化品位、经济地位、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观、城市规划限制等影响房地产价价值的因素，进行详细调查。
注意：公园广场及休闲娱乐设施、著名建筑群和小区、周边楼盘特点和均价、供求情况、类似地产的租金水平、公交线路和公交站点、划片小学和对口中学的教育配套设施（特别是名校）、医院、银行网点、超市及市场分布等。
(3)核查房地产所在小区的地理属性查勘，如土地形状、地势、平整程度、地质水文状况、楼盘档次、开发商、建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、噪声和空气污染、光污染、热岛效应、开发年份、物业、其他特点。
注意功能配套，如：车位车库、业主专车、幼儿园、球场和游泳池等健身设施、温泉、管道煤气、宽带和卫星电视、集中抄表、智能工程及设施设备、物业公司品牌、物业收费、其他基础设施等情况，是否完备。
(4)对房地产所在楼宇的查勘，具体为：结构和质式、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑高度与层数、造型、朝向、外墙、门窗、几个梯位、一梯几户、工程质量、建筑长宽比、利用率等情况。
注意：底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能分布及入住情况、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况（是否设有大堂）、住户情况（出租户情况）、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。
(5)具体单元的情况：用途、所在楼层（是否落地一层、是否有入户花园、是否顶层、是否有赠送露台）、在建筑物的平面部位、层高、户型、面积。
注意：各房间分布和面积、进深和开间、朝向、露台、阳照、采光、通风、门窗、装修、构造、水电配套、装修与家具和特殊设备、利用率、成新率、其他影响估价价格内涵的差异情况。
(6)对象房地产类别的确认
根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按土地性质、地段等级结合用途分类确认。
注意：国有划拨、出让、集体土地、使用权年限、建筑物合理寿命。
(7)对象房地产数量的确认
房地产估价人员应依据委托人提供的权属证书、填报的面积和其他具体资料对房地、地产数量的确认，重点是确定房屋（户内）建筑面积、土地面积。委托方提供的评估资料记载上的面积与实际面积若出现差异，要了解其原委。评估人员往往不容易做到具体地计算测量，但至少应以目测或步测，凭经验来测定。当发现整幢建筑或其他设施漏列时，应建议委托方补充书面资料或予以明确。若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可或建议测绘，作为估价依据。
2. 房地产权属关系的确认
权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。
(1)所有权的确认
主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地；对于房屋，主要是区分房改房、商品房（安置房）、经济适用房、限价房、私房（或个人所有）和单位用房等产权，同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。
(2)用益权的确认
主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。
(3)担保物权的确认
担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。
(4)限制性权利的确认
主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利和其他权益状况。有限制性权的房地产，在所有权与使用权相对分离时，其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产，承租方无转租权，则承租权的转让价格会降低。对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割，权利愈充分，其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估价中，应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定，查实国家主管机关签发的权属证明及委托人提供的当事人双方签订的契约，区分权利范围及其对等利益关系。
3. 与房地产财务状况的核对
对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。