房地产估价规范修订版140问
房地产估价规范修订版140问
修订说明
1．《房地产估价规范》的文号是多少？经哪个部、什么时间以XXX号公告批准、发布自XXXX年XX月XX日起实施？
《房地产估价规范》GB/T50291-2015，已经住房和城乡建设部2015年4月8日以第797号公告批准、发布，自2015年12月1日起实施。
2．本规范是在什么基础上形成的？上一版主编单位有哪些？哪些人参加？本次修订的主要内容有哪些？
本规范是在《房地产估价规范》GB/T50291-1999的基础上全面修订而成的。上一版的主编单位是中国房地产估价师学会（中国房地产估计师与房地产经纪人学会前身），参编单位是建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究院、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所，主要起草人员是柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。本次修订的主要内容是：1.调整了章节划分，删除了原规范的第二章术语和附录A估价报告的规范格式；2.增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法、价差法等方法，以及房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价；3.细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容。
3．修订过程做了些什么工作？参考哪些国家有关标准？
本规范修订过程中，编制组开展了广泛深入的调查研究，认真总结了我国房地产估价的实践经验，同时参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和我国香港地区、台湾地区以及国际估价标准委员会（IVSC）的有关标准。
4．房地产估价师、房地产估价机构怎样去学习？
为便于广大房地产估价师、房地产估价机构以及有关单位和个人在使用本规范时能正确理解和执行本规范的条文规定，编制组按章、节、条顺序编写了条文说明，对条文规定的目的、依据以及在执行中需要注意的有关事项进行了解释。但是，本条文说明不具有与本规范正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握本规范规定的参考。
5．目录中有几大点，具体目录有哪些？
1总则
2估价原则
3估价程序
4估价方法
4.1估价方法选用
4.2比较法
4.3收益法
4.4成本法
4.5假设开发法
4.6其他估价方法
5不同估价目的下的估价
5.1房地产抵押估价
5.2房地产税收估价
5.3房地产征收、征用估价
5.4房地产拍卖、变卖估价
5.5房地产分割、合并估价
5.6房地产损失赔偿估价
5.7房地产保险估价
5.8房地产转让估价
5.9房地产租赁估价
5.10建设用地使用权出让估价
5.11房地产投资基金物业估价
5.12为财务报告服务的房地产估价
5.13企业各种经济活动涉及的房地产估价
5.14房地产纠纷估价
5.15其他目的的房地产估价
6估价结果
7估价报告
8估价职业道德
1总则
6．制定房地产估价规范的目的是什么？依据哪部法律制定？本规范属哪个级别的技术标准和评估程序？
1.0.1是关于制定本规范的目的的规定，制定本规范的目的主要有三个：一是规范房地产估价活动；二是统一房地产估价程序和方法；三是保证房地产估价质量。
房地产估价的专业性很强，需要专门知识和经验，评估价值的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到公共利益和人民财产安全。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定国家实行房地产估价评估制度，并规定房地产价格评估应按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估。本规范即是国家规定的技术标准和评估程序。
7．房地产的需要有哪些？各种房地产是指哪些内容？各种价值和价格是哪些？
1.0.2关于本规范适用范围的规定。本规范所称房地产估价活动，包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估的活动。
各种需要，是指房地产抵押、税收、征收、征用、拍卖、变卖、分割、合并、损害赔偿、保险、转让、租赁、建设用地使用权出让、房地产投资基金、投资性房地产公允价值计量、用房地产作价出资设立企业，以及企业改制、上市、资产重组、资产置换、收购资产、出售资产、产权转让、对外投资、合资、合作、租赁、合并、分立、清算、抵债等各种活动对房地产估价的需要。
各种房地产，是指房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等财产或相关权益。从用途来看，包括住宅、办公楼、商铺、酒店、餐馆、厂房、仓库、机场、码头、火车站、汽车站、汽车加油站、高尔夫球场、游乐场、主题公园、影剧院、体育场、学校、医院、农地、林地、牧场等。
各种价值和价格，包括市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、残余价值、抵押价值、计税价值、保险价值、卖方要价、买方出价、招标底价、拍卖底价、挂牌底价等。
8．为什么要结合规范GB/T50899使用？按什么标准规定理解？
1.0.3房地产除执行本规范外，还应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T50899等国家现行有关标准的规定。
本规范和《房地产估价基本术语标准》GB/T50899均是国家标准，本规范中的房地产估价术语的含义应按《房地产估价基本术语标准》GB/T50899的规定理解。
2估价原则
9．什么是市场价值？
2.0.1市场价值评估应遵循的五项原则。市场价值过去称为公开市场价值，是估价中最基本、最重要、最常用的一种价值类型，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
10．什么情况下用什么原则？
2.0.2、2.0.3过去认为估价一般就是评估市场价值，因此没有区分市场价值评估与其他价值和价格评估应遵循的原则，随着经济社会对房地产估价需求的多样化以及房地产估价业务的深化和拓展，需要评估其他价值和价格的情形越来越多。在这些价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。而有的不一定要遵循市场价值评估应遵循的所有原则；如投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，因此不一定要遵循独立、客观、公正原则；再如现状价值评估，是按房地产的利用现状而非最高最佳利用状况进行评估，因此不应遵循最高最佳利用原则。总之，在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能是随意的，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍。
11．什么是独立、客观、公正原则？
2.0.4独立、客观、公正原则中，所谓“独立”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和执业道德进行估价；所谓“客观”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；所谓“公正”，就是要求注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
12．什么是合法原则？
合法原则中，所称依法，是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同等）。因此，合法原则中所讲的“法”，是广义的“法”。但遵循合法原则，并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为哪种状况的房地产来估价。
13．市场价值评估为什么要遵循替代原则？怎样使用？
市场价值评估之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同商品有相同的价格。因为在同一个市场上如果有两个以上价格不同的相同商品同时存在时，则理性的买者会购买其中价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买其中效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出，相互之间也会进行价格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。替代原则对具体的房地产估价工作，指明了两点：一是，当存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，可以通过这些相似房地产的价格推算出估价对象的价值或价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以实际上是寻找与估价对象具有替代性的相似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，再根据它们与估价对象之间的差异对其价格进行适当修正和调整。二是，在估价时不能孤立地思考估价对象的价值或价格，而要考虑相似房地产之间的价格比较，特别是同一个房地产估价机构，在同一城市、同一个时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产评估价值应有合理的“价差”。尤其是较好的房地产的评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。
还需要说明的是，替代原则是针对评估价值而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都应把评估价值放到市场上去衡量，只有当评估价值没有不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，才可以说评估价值是合理的。
14．最高最佳使用原则同时满足的四个条件是什么？
2.0.5最高最佳利用需要同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。实际估价中在选择估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。
15．如何根据不同估价目的从不同角度来确定估价对象的最高最佳使用状态？
2.0.5我国目前的土地利用管理不是“认地不认人”，因此房地产权利人和意向取得者依法对房地产享有的开发利用权力可能是不同的。由于最高最佳利用应是法律上允许的，所以上述两者的最高最佳利用状况可能不同，从而导致从房地产权利人角度和从意向取得者角度进行估价的结果可能不同。因此，当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权力不相同时，应确定是从房地产权利人角度还是从意向取得者角度进行估价。但到底应从哪个角度进行估价，不是估价委托人或注册房地产估价师可以随意决定的，而应根据估价目的来确定。例如，建设用地使用权出让估价，一般应从意向用地者角度进行估价；被征收房屋价值评估，一般应从被征收人角度进行估价；房地产司法拍卖等房地产处置估价，一般应从意向取得者角度进行估价；房地产税收估价，一般应从房地产权利人角度进行估价。
现有房地产应维持现状的财务上可行的条件是：现状房地产的价值》（新房地产的价值一将现状房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）。
现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。
现有房地产应改变用途的财务上可行的条件是：（新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途下的房地产的价值。
现有房地产应改变规模的财务上可行的条件是：（改变规模后的房地产价值-改变规模的必要支出及应得利润）＞现规模下的房地产价值。
现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。
16．估价对象的用途不一致时如何确定估价所依据的用途的规定是什么？
2.0.6估价对象的用途不一致时如何确定估价所依据的用途的规定。目前，房地产的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致的情况较为常见，如土地登记用途为工业，房屋登记用途为办公；房屋登记用途为住宅，实际用途为商铺。同一房地产，按照不同的用途进行估价，评估价值往往差异较大。由于估价目的和价值类型多样复杂，在估价实务中究竟应按照哪种用途来估价难以一概而论。本条结合近几年来房地产估价特别是国有土地上房屋征收评估实践，规定：在政府或其有关部门有认定的情况下，应按政府或其有关部门认定的用途进行估价；在没有政府或其有关部门认定的情况下，对房屋登记用途、土地登记用途、规划用途之间的不一致，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价，对实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、规划用途之间的不一致，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价，对实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。
3 估价程序
17．为什么要按照程序开展估价？
3.0.1按照科学、严谨、完整的估价程序按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是房地产估价机构和注册房地产估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。完成任何估价项目，房地产估价机构和注册房地产估价师都不得随意简化或者省略本规范规定的估价程序。
18．怎样按照程序进行估价？
3.0.1对因评估价值异议引起的估价鉴定，其中一项重要的鉴定内容是检查房地产估价机构和注册房地产估价师是否履行了必要的估价程序（包括必要的估价工作歩棸和估价工作内容）来开展估价工作，即检查在履行估价程序方面是否存在简化、省略等问题或疏漏。例如，是否尽职搜集了估价所需要的资料，包括是否要求了估价委托人如实提供其知悉的估价所需资料，自己是否努力搜集了其他估价所需的资料，并对估价所需的资料进行了审慎检查；是否对估价对象进行了认真的实地勘察；是否采用了适用的估价方法对估价对象价值或价格进行了正确、仔细的测算。除非是有意高估或低估，一般情况下只要估价程序做到位了，估价价值不会出现太大的偏差。因此，房地产估价机构和注册房地产估价师开展任何估价项目，都必须在估价程序上经得起严格检查。
19．估价程序中需注意的问题？
3.0.1在实际的估价中，本条估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对分割开的，可以有某些交叉（如搜集估价所需资料可在受理估价委托时就要求委托人提供，在实地勘察估价对象时还可进一步补充搜集有关资料），有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。
20．估价委托应由谁来统一受理？
3.0.2估价委托应由房地产估价机构统一受理，注册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽估价业务。
21．接受委托应该做哪些工作？
3.0.2房地产估价机构在接受估价委托时，应要求估价委托人向其出具估价委托书，可采取填写估价委托书的方式。估价委托书一般应载明估价委托人的名称或姓名、委托的房地产估价机构名称、估价目的、估价对象、估价要求、委托日期等内容。估价委托书将作为估价依据放入估价报告的附件中。
22．哪些情形不适宜签订估价委托合同？
3.0.2无超出本机构的估价业务范围、与本机构有利害关系或利益冲突、本机构的专业能力难以胜任、估价业务有较大风险等不应受理的情形，房地产估价机构决定受理估价委托的，应与估价委托人订立书面估价委托合同。
23．合同内容有哪些?有多少条款？应有哪些条款？
3.0.2估价委托合同一般应载明以下内容：一是估价委托人和房地产估价机构的基本情况，包括估价委托人的名称或姓名、住所，房地产估价机构的名称、住所。二是负责本估价项目的注册房地产估价师，包括姓名、注册号。每个估价项目应选派一名能胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。三是估价目的和估价对象。四是估价委托人应提供的估价所需资料，包括资料的目录、数量，如估价委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、历史成交价格、运营收益（包括收入和费用）、开发建设成本以及有关会计报表等资料。五是估价过程中双方的权利和义务，如房地产估价机构和注册房地产估价师等有关人员应保守在估价活动中知悉的估价委托人的商业秘密，不得泄露估价委托人的个人隐私；估价委托人保证所提供资料的合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，应协助注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘，搜集估价所需资料。六是估价费用及其支付的方式、期限。七是估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、分数以及估价报告的交付期限、方式等。例如，是仅提供估价报告结果，还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告；是提供中文估价报告，还是提供英文估价报告，或是既提供中文估价报告又提供英文估价报告。在确定估价报告交付期限时，应保证有足够的时间以保质完成该估价项目，不得“立等可取”。八是违约责任。九是解决争议的方法。十是其他需要约定的事项。此外，估价委托合同中还应注明其签订日期。
24．什么人，多少人来完成估价项目？
3.0.2估价工作应由注册房地产估价师完成，其他人员只能协助或帮助注册房地产估价师开展工作。为了保证估价质量，每个估价项目应明确一名能够胜任其估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并应有与其估价工作量和难度相适应的两名或两名以上足够数量能给胜任其估价工作的注册房地产估价师进行估价。
25．什么情况可批量评估，对流水作业方式的要求？
3.0.2应采用批量估价的项目主要是适用于批量估价的房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。除应采用批量估价的项目外，不得将有机联系的估价工作前后割裂开来，采取流水作业方式，分别由不同的人员完成其中一部分工作。
26．如何确定估价基本事项？估价目的的重要性体现在哪些方面？
3.0.3房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行进行分析、测算和判断。因此，在分析、测算和判断特定价值之前，必须弄清特定目的、特定房地产、特定时间和特定价值，即要弄清估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。弄清这四者称为确定估价基本事项。
在实际估价中，一些房地产估价师不是在于估价委托人进行充分沟通交流的基础上依法确定估价基本事项，而是寄希望于估价委托人自己说清楚估价基本事项，甚至还因此抱怨估价委托人。这种想法和说法是不正确的。
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、价值时点和价值类型之间有着内在的联系，其中估价目的是龙头。因为只有确定了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。例如，从确定估价对象来看，法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，就不应作为相应估价目的的估价对象。估价对象、价值时点和价值类型三者之间，估价对象有时与估价时点有关，其余一般是相互独立的。确定价值时点一般在确定估价对象之前，因为一些估价目的要求估价对象状况应是在价值时点的状况，价值时点不同，估价对象状况可能不同。
27．编制估价方案的目的是什么？
3.0.4编制估价方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一些列行动的计划。
28．对估价对象要准备哪些资料？
3.0.5除反映估价对象状况及其历史成本价格、运营收益、开发建设成本（包括成本、费用、税金和利润等）等资料外，房地产估价机构和注册房地产估价师平常就应留意搜集和积累估价所需资料，建立包括交易实例库在内的各种估价资料库。在估价时更应根据估价对象和估价作业方案中拟采用的估价方法，有针对性地搜集估价所需资料。特别是反映估价对象状况及其历史成交价格、运营收益、开发建设成本等资料，不仅在此时应搜集，而且在前面受理估价委托时就可要求委托人尽量提供，在后面实地查勘估价对象时还可进一步补充搜集。
29．估价人员对委托人提供的资料应怎样做？
3.0.6虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，但也要对估价委托人提供的资料进行审慎检查。对于估价对象的权属状况，当估价委托人是估价对象权利人的，不能仅凭权属证明复印件做出判断，应与原件核对。
30．为什么要外勘？对参加估价师外勘人数要求多少？
3.0.7房地产具有独一无二特性，且其价值、价格与区位密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，因此实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作歩棸。任何房地产估价项目，应至少有一名参加该项目的注册房地产估价师负责实施估价对象实地查勘工作。
31．实地查勘时怎样去做？
3.0.7在实地勘察时，一般需要估价委托人或其代表以及被查勘房地产的房屋所有权人、土地使用权人等房地产权利人到场，实地查勘人员应向他们以及房地产使用人、邻居等知情人员详细询问估价需要弄清的问题，认真听取他们关于估价对象状况的介绍，并采取笔记、拍照、录音、录像等方式将实地查勘情况记录下来，形成实地查勘记录。实地查勘时，特别要注意核对估价对象的坐落和空间范围，防止搞错估价对象。负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地勘查记录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查勘房地产的权利人宜在实地查看记录上签名或者盖章。
32．对征收房屋外勘要求是什么？
3.0.7对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签字或者盖章。被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在估价报告中说明。
33．实地查看时不能进入房屋怎么办？
3.0.8无法进入估价对象内部进行实地查勘的情形，是指因征收、司法拍卖等强制取得或者强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘；或者因估价对象涉及国家机密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应当对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘。
34．对房地产估价专业领域内及专业领域外的项目怎么处理？
3.0.9、3.0.10房地产估价中遇到的专业问题可分为两类：一是房地产估价专业领域内的；二是房地产估价专业领域外的。对于房地产估价专业领域内的，首先是房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务；其次是对于承接的估价业务中有部分超出自己专业胜任能力的，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。
估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等，均是影响估价对象价值、价格的重要因素，且日益受到人们的重视，在房地产估价时应当予以关注和考虑。但对它们的鉴定、检测、测量、审计等，不属于房地产估价专业领域，也是注册房地产估价师和房地产估价机构难以胜任的。因此，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍然难以对它们做出常规判断和相应假设的，应当建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或者相应资格的专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或者专家出具的专业意见为依据进行估价。
35．房地产估价机构的估价报告应建立什么审核制度？
3.0.11对撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是房地产估价机构防范估价风险的最后一道防线。为了保证出具的每份估价报告都是合格的，房地产估价机构应建立健全估价报告内部审核等估价报告质量管理制度，选派本机构的房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对估价报告的内容和形式进行审核，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范。
36．对担任审核人员的要求有哪些？
3.0.11担任审核人员的本机构人员，应当为注册后从事房地产估价工作五年或五年以上的注册房地产估价师，或曾经是注册后从事房地产估价工作五年或五年以上的注册房地产估价师、现年龄超过65周岁不予注册的人员；外聘的房地产估价专家，应具有房地产估价师资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理等工作五年或五年以上。
37．对每份房地产估价报告盖章、签字及责任是什么？
3.0.12每份房地产估价报告应由不少于两名注册房地产估价师签名，并有房地产估价机构盖公章。注册房地产估价师不得以盖执业专用章等个人印章代替签名；可以只签名不盖个人印章，也可以既签名又盖个人印章。房地产估价机构不得以盖估价报告专用章等其他印章代替公章。分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。
估价报告应是在其上签名的注册房地产估价师和盖章的房地产估价机构亲自完成的。在估价报告上签名的注册房地产估价师和盖章的房地产估价机构，对估价报告的内容和结论负责并依法承担责任。
38．为什么要保存估价资料？对保存估价资料的有哪些要求？
3.0.14保存估价资料的目的是建立估价档案和估价资料库，为今后的相关估价及管理工作奠定基础，同时有助于解决日后可能发生的估价争议，有助于房地产估价机构和房地产估价师展现估价业绩，有助于房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织对房地产估价机构和房地产估价师开展有关检查和考核等。房地产估价机构应建立健全估价档案管理制度，保证估价档案完整、真实和安全。估价档案应有序存放、妥善保管、避免损毁、防止丢失、查找方便。
本规范第3.0.13条所列的估价资料中，一般的估价项目通常没有估价中的不同意见记录和外部专业帮助的专业意见，但是如果有的话，应将其保存。
4 估价方法
4.1估价方法选用
39．为什么选用估价方法是关键？根据什么来选用估价方法？
4.1.1选用估价方法是实际估价中的一个关键，也是容易出错之处。为了防止选用估价方法的随意性，本条规定应进行估价方法适用性分析，根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法是否适用于估价对象。
某种估价方法不适用于估价对象，是指该估价方法在理论上不适用或者客观条件不具备导致其不能用，而不包括房地产估价机构、注册房地产估价师不掌握该估价方法所需要的资料数据等非客观原因导致的不能用。
40．假设开发法中开发完成后的价值应采用什么方法测算？
4.1.2本条针对四类房地产，分别规定它们的估价方法如何选用。
假设开发中开发完成后的价值如果采用成本测算，则形式上的假设开发法实质上是成本法，因此选用假设开发法估价的，开发完成后的价值应可采用成本法以外的方法测算。
41．原估价规范对估价方法选取有什么不同？
4.1.3过去认为的必须采用两种估价方法进行估价，是对估价方法选用的一种误解。正确的估价方法选用是：经过估价方法适用性分析后，估价对象适用几种估价方法进行估价，就应选用几种方法进行估价。而不是仅适用一种估价方法进行估价的，也要强行采用两种估价方法进行估价，或者适用三种或三种以上的估价方法进行估价的，也可只采用两种估价方法进行估价。
42．不同估价方法之间的关系？
4.1.3不同估价方法之间的关系有以下三种：一是互相验证。不同的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值或价格的，它们之间不是替代关系。在可以同时采用多种估价方法进行估价的情况下，同时采用多种估价方法进行估价可以使评估价值更加合理。二是互相补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用于比较法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用于比较法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是互相引用。例如，比较法中的土地使用期限调整系数，可以采用收益法测算；收益法中的租金收入、成本法中的土地成本，可以采用比较法测算；假设开发法中的开发完成后的价值，可以采用比较法和收益法测算。
还需要说明的的是，对同一估价对象选用了两种或两种以上估价方法进行估价，是指该两种或两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值或价格，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某宗待开发房地产采用假设开发法进行估价，其中开发完成后的价值采用比较法或收益法测算，则该待开发房地产实际上只采用了假设开发法一种方法进行估价，而不是采用了假设开发法和比较法或假设开发法和收益法两种方法进行估价，或者采用假设开发法、收益法、比较法三种方法进行估价。
4.2 比较法
43．什么叫比较法？适用于哪些类型房地产？
4.2.1比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅，特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地等。下列房地产难以采用比较法估价：同类房地产数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。
44．不能采用比较法的有哪些情况？
4.2.1比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。
45．什么情况下不能成为不采用比较法估价的理由？
4.2.1目前，获取房地产真实成交价格以及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于房地产估价机构和房地产估价师没有努力去搜集和积累交易实例，造成不能采用比较法估价。
46．房地产估价机构和房地产估价师为什么要搜集交易实例？
4.2.2运用比较法估价需要拥有估价对象所在地的大量、真实成交的房地产交易实例。只有这样，才能掌握估价对象所在地的房地产市场行情，保证评估出的估价对象价值或价格不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保证根据这些可比实例的成交价格测算出的估价对象价值或价格更加准确而不会出现较大误差。因此，房地产估价机构和房地产估价师应努力搜集较多的交易实例。
47．房地产估价机构应建立房地产买卖、租赁等交易实例库有什么作用？
4.2.2房地产估价机构应建立房地产买卖、租赁等交易实例库。建立房地产交易实例库不仅是比较法的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构的核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作的效率。
48．选取案例的要求及对估价的作用是什么？
4.2.3可作为比较法估价的价格依据的，应是交易实例的成交价格。挂牌价等非成交价格，只能作为估价的参考，不能作为估价的依据。
针对实际估价中选取可比实例的随意性，或者为了达到高估或低估的目的，明显有更合适的可比实例不选取，本条规定在同等条件下应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例。
49．比较基础建立的目的是什么？
4.2.6建立比较基础的目的，是对可比实例的成交价格进行标准化处理，以统一可比实例成交价格的内涵和形式，使可比实例成交价格与价值对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间的口径一致、相互可比。
50．可比实例与估价对象的财产范围不同有哪三种情况？
可比实例与估价对象的财产范围不同主要有三种情况：一是含有非房地产成分。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，而选取的可比实例是有附赠家具、家电、汽车、附带入学指标、户口指标、特许经营权等的交易实例；或相反。二是带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例是设立了抵押权、地役权，有拖欠建设工程价款，或由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用和税金的交易实例；或相反。三是房地产的实物范围不同。例如，估价对象为土地，而选取的可比实例是含有类似土地的房地产交易实例；估价对象是一套封阳台的住宅，而选取的可比实例是未封阳台的住宅；估价对象是一套不带车位的住宅，而选取的可比实例是一套带车位的住宅。
51．统一计价单位有哪些？
在统一计价单位方面，价格有总价、单价，土地还有楼面地价；币种有人民币、美元、港元等；货币单位有元、万元、亿元等。采用单价的，有单位面积、单位体积、每延长米（如围墙、道路）、每个（如车位）、每间等的价格。采用面积的，有建筑面积、套内建筑面积、使用面积等；面积计量单位有平方米、公顷、平方英尺、亩等。
52．建筑功能有哪些？
4.2.11建筑功能包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等。
53．不同用途的房地产怎样调整具体内容和比较因素？
4.2.13因不同用途的房地产，影响其价值或价格的区位、实物和权益状况因素有所不同，所以在实际估价中，应根据估价对象的用途确定调整的具体内容和比较因素。
54．怎样修正和调整？
4.2.14本条是对修正、调整方法的规定。总价调整是基于总价对可比实例成交价格进行调整。单位调整是基于单价对可比实例成交价格进行调整。金额调整是采用金额对可比实例成交价格进行调整。百分比调整是采用百分比对可比实例成交价格进行调整。直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整。间接比较调整是设定某种标准房地产，以该标准房地产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况分别与其进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整。
55．在哪些范围内进行修正和调整？调整幅度是多少？
4.2.15本条所称修正和调整，不包括建立比较基础。“单项”是指交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整五项中的任何一项。“综合”是指该五项合在一起。调整幅度不宜超过20%和30%，是指不宜超过可比实例经建立比较基础后的成交价格的20%和30%。
4.3收益法
56．什么是收益法？哪些类型房地产适用收益法？哪些房地产不适用收益法？
4.3.1收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转化为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。该方法适用于估价对象或同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。例如估价对象目前为自用或者空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的同类住宅的有关资料，采用比较法测算该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。收益法一般不适用于行政办公楼、学校’公园等公用、公益性房地产估价。
57．报酬资本化法和直接资本化法有什么不同？
4.3.2~4.3.5根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法，它实质上是一种折现现金流量分析，即房地产的价值或价格等于其未来各年的净收益的现值之和。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。
报酬资本化法又分为“全剩余寿命模式”和“持有加转售模式”，并鉴于收益期一般较长，通常难以准确预测该期限内各年净收益的情况，倡导采用“持有加转售模式”来估价，即利用持有期、期间收益和期末转售收益，选用相应的收益法公式来估价。
58．什么是收益期？
4.3.6收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间。具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
59．土地使用权包括哪些？
土地使用权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限（或承包期、利用期限）结束时止的时间。
60．建筑物剩余经济寿命是指什么？
建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。
61．房地产估价中通常确定的持有长度参考值是多少年？
4.3.7本条借鉴国外和我国香港地区房地产估价中通常确定的持有期长度，给出了5年~10年的参考值。
62．期间收益是什么？包括了哪些内容？
4.3.8、4.3.9期间收益也是净收益，因此净收益的测算包含了期间收益的测算。
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和经营两大类。据此，测算净收益的途径可分为两种：一是通过租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；二是通过经营收入测算净收益，如酒店、影剧院、娱乐中心、汽车加油站、高尔夫球场等类房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有经营收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入来测算净收益。因此，通过租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
63．租约房屋怎样评估？
4.3.10有租约限制的，评估出租人权益价值时根据合同租金估价，是基于租赁合同及合同租金是真实的。但在实际中，出现了为高评估价对象价值或价格，估价委托人伪造租赁合同或虚假租金的现象。另外，也有合同租金明显高于或明显低于市场租金的真实情况，但这种租赁关系可能不牢固。针对这些情况，本条规定在合同租金明显高于或明显低于市场租金的情况下，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
64．未来收益的常规类型有几种？
4.3.13未来净收益流量的常规类型可分为以下几种：一是每年基本上不变；二是每年基本上按某个比率递增；三是每年基本上按某个数额递增；四是每年基本上按某个比率递减；五是每年基本上按某个数额递减。
65．综合资本化率还有几种方法确定？
4.3.15综合资本化率除可采用市场提取法确定外，还可选用本条规定的方法确定。
贷款价值比是抵押贷款额与房地产价值的百分比。抵押贷款资本化率也称为抵押贷款常数，是第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比。权益资金资本化率是权益资金（自有资金）所要求的正常收益率。
66．土地价值占房地产价值的比率是多少？
土地价值占房地产价值的比率（L）与建筑物价值占房地产价值的比率（B）之和应为100%。
67．土地使用权剩余期限怎样计算？
4.3.16、4.3.17土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产的收益价值计算举例如下：某宗收益性房地产的建筑物经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，测算该房地产现在的价值，可先测算该房地产30年收益期的价值，然后加30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。
4.4成本法
68．什么是成本法？什么情况用成本法？
4.4.1成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
新建开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法进行估价。对很少发生交易而限制了比较法运算，又没有经济收入或没有潜在经济收入而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价。
69．为什么房地产保险可用成本法？
在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或同类房地产交易较少的地区难以采用比较法估价时，通常只好采用成本法进行估价。
70．成本法还可用在什么地方？
成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格。当采用成本法测算局部房地产的价值或价格时，例如测算某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先测算该幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中,根据估价对象这类房地产的开发建设方式，还可能需要先测算整个“小区”的平均价值，然后调整到“楼幢”的平均价值，再在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法测算开发区中某宗土地的价值或价格，通常也与此类似。
71．成本法中房地合估与分估路径的区别是什么？
4.4.2要注意房地合估路径中把土地当作原材料的土地重置成本与房地分估路径中把土地当作独立的物的土地重置成本是不同的。另外，在选择房地产分估路径时，要注意土地和建筑物的成本构成划分和相互衔接，防止漏顶或重复计算。
72．怎样采用成本法估价？
4.4.3本条的房地产重置成本或重建成本构成，实际上就是房地产价格构成。
运用成本法估价的一项基础工作，是要弄清估价对象的价格构成。在现实中，特别是目前在土地供应、房地产开发经营和相关税费等制度、政策、规则尚不完善、不明晰、不统一、时常发生变化的情况下，房地产价格构成很复杂，不同时期、不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成可能不同。房地产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而有所不同。但在实际运用成本估价时，不论估价对象的价格构成多么复杂，首先最为关键的是要模拟估价对象所在地的房地产开发经营过程，深入调查从取得土地到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需要做的各项工作—一般要经过获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段，在该全过程中发生的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或缴纳的标准、时间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润等的清单，做到既不遗漏，也不重复。然而在此基础上结合估价对象的基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成，进而测算出各个构成项目的金额。
73．房地产合估中土地成本与房地产分估土地重置成本的区别是什么？
4.4.4对同一宗房地产，房地合估路径中的土地成本与房地分估路径中的土地重置成本，虽然针对的是同一块土地，但两者对应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况，一般要“熟”些。
74．什么方法测算的重置成本或重建成本是越来越精确？
4.4.5单位比较法、分部分项法、工料测量法测算的建筑物重置成本或重建成本，一般是越来越精确的。
75．开发利润率有几种？怎样计算？
4.4.6开发利润率有多种，如成本利润率、投资利润率、销售利润率等。不同的开发利润率，不仅内涵不同，而且计算口径不同。因此在测算开发利润时，应搞清楚开发利润率的含义，并据此采用相应的计算基数；或者反过来，当确定了计算基数后，应选用相应的开发利润率。
76．建筑物有效年龄是根据什么计算？
4.4.9、4.4.10建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。建筑物实际年龄是建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。建筑物有效年龄可能大于或小于建筑物实际年龄，其大小影响因素主要有建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况。
77．新近开发完成的房地产怎样计算？
4.4.16新近开发完成的房地产包括新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物。在建工程和新近开发完成的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应考虑存在的减价因素予以适当减价调整。减价因素包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。例如，采用成本法评估某个在建工程的市场价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，或无论谁来开发建设都需要这么多支出，但在房地产市场不景气的情况下应减价调整。
78．什么情况下做减价或加价调整？
4.4.16这种情况下的调整一般是减价调整，个别情况下是加价调整。
4.5 假设开发法
79．什么是假设开发法？什么情况用此种方法？
4.5.1假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。该方法在形式上是测算新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求得的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过房地产预测得到，需要求得的是土地价值。
80．假设开发法适用于什么类型房地产？
假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是拆除重建，则属于毛地的范畴）。
81．什么叫开发建设阶段？
4.5.2估价对象所处开发建设阶段，是指估价对象的规划条件尚未明确、已经明确、建筑设计方案已确定，项目已开工等。
82．在房地产估价中用假设开发法要注意什么？
房地产开发期限一般较长，土地成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间通常不同，特别是大型房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现现金流量分析的方式，这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是测算后续开发的利息和利润（也称为投资利息、开发利润）的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。
83．开发建设状态怎样使用假设开发法？
4.5.3估价对象所处开发建设阶段，是指估价对象是在正常开发建设，还是半停工或已停建、缓建等。
在运用假设开发法评估待开发房地产价值时，面临着待开发房地产是继续由其业主（拥有者或房地产开发企业）开发，还是要被其业主自愿转让给他人开发，或要被人民法院强制拍卖、变卖给他人开发。在这三种情形下，测算出的后续开发经营期的长短和后续开发的必要支出的数额是不同的，从而计算出的待开发房地产的价值是不同的。例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法测算其价值时，要搞清楚该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。假如测算该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的前期，通常还会发生新的“前期费用”，因此在测算后续开发的必要支出时，还应加这部分“前期费用”。
84．运用假设开发法估价的关键是什么？
4.5.4运用假设开发法估价的关键之一，是要把握住两头：一是待开发房地产状况；二是未来开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来房地产开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。现实中的待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又分为生地、毛地、熟地三类。未来开发完成后的房地产状况，包括房地产类型、用途、规模和档次等。未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
未来开发完成后的房地产经营方式，包括出售、出租、自营等。
85．怎样测算后续开发经营期？
4.5.5为了测算后续开发的各项必要支出和开发完成后的价值发生的时间及金额，便于进行折现现金流量分析或者测算后续开发的利息和利润，需要测算后续开发经营期。后续开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的时间。测算考虑的因素包括：估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成后的房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等。
86．业主自行开发后续开发的必要支出不包括什么？
4.5.6估价前提为业主自行开发的，后续开发的必要支出一般不包括估价对象取得税费。
87．对开发完成后的价值怎样测算？
4.5.7开发完成后的价值如果采用成本法测算，则形式上的假设开发法实际上为成本法，因此假设开发法中不应采用成本法来测算开发完成后的价值。
本条规定采用比较法测算开发完成后的价值时，应先测算开发完成后的房地产单价，并且当未来开发完成后的房地产中有不同用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，是为了避免实际估价中对开发完成后的价值测算过于粗略。
88．开发利润率有几种？怎样测算？
4.5.12开发利润率有成本利润率、投资利润率、销售利润率等多种。不同种类的开发利润率的内涵不同，计算口径也不同。因此，在测算开发利润时，应搞清楚开发利润率的含义，并据此采用相应的计算基数；或者反过来，当确定了计算基数后，应选用相应的开发利润率。
4.6其他估价方法
89．基准地价修正法在什么情况下使用？
4.6.2基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。
90．什么是基准地价内涵？怎样明确内涵？
4.6.3各地的基准地价内涵可能不同，有的是综合的级别价，有的是分类的级别价或区片价、路线价；有的是土地单价，有的是楼面地价；此外，基准地价对应的基准日期、土地使用权性质、土地使用期限、容积率、土地开发程度等都有可能不同。因此，在运用基准地价评估宗地价值或价格时，应搞清楚估价对象所在地的基准地价内涵。
宗地是指土地权属界限封闭的地块或者空间。
91．哪些房地产类型运用标准调整法和多元化回归分析法？具体要求是什么？
4.6.5、4.6.6标准调整法和多元化回归分析法都需要确定估价范围，并对该范围内的所有被估价房地产进行分组。估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。估价的区域范围，即需要对哪个地区范围内的房地产进行估价，例如是某个城市的全部行政区，还是其规划区、建成区、某个或某几个辖区内的房地产。估价的房地产种类，即需要对哪些用途和类型的房地产进行估价。例如是住宅，还是办公楼、商铺、酒店、厂房等，或是各种房地产。
对估价范围内的所有被估价房地产进行分组简称“房地产分组”，是把相似的房地产划分在同一组内。进行房地产分组，通常是将估价范围内的所有被估价房地产，先按用途划分，简称“分用途”，如分为居住、办公、商业、酒店、工业等用途的房地产；再按类型划分，简称“分类型”，如将住宅分为高层住宅、多层住宅、低层住宅等，将商业房地产分为大型商场、小型商铺等；然后按区位划分，简称“分区域”或“分区”，如按自然小区划分。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从而需要调整的因素或估价模型中的自变量就会越少。但如果分组过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测算标准房地产价值或价格（简称标准价）或建立估价模型的需要。
在运用多元回归分析法时，考虑到某些较少见或不普遍的影响房地产价值或价格的特殊因素如果作为多元回归模型中的自变量，会增加多元回归模型中的复杂性和准确性等，可先将这些特殊因素不作为多元回归模型中的自变量，待利用多元回归模型计算出被估价房地产的价值或价格后，再利用特殊因素调整系数对那些存在特殊因素的被估价房地产的多元回归模型计算结果进行调整，从而得出这些被估价房地产的价值或价格。
5 不同估价目的下的估价
5.1房地产抵押估价
92．怎样进行房地产抵押估价？
5.1.1~5.1.13本节规定了房地产抵押估价的种类、内容、原则，以及一些特殊情况下的处理等。
抵押估价为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先偿款后的价值。抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
5.2 房地产税收估价
93．怎样进行房地产税收估价？
5.2.1~5.2.3本节规定了房地产税收估价的种类、原则、批量估价的方法和个案估价的方法的适用，价值时点的确定等。
在房地产税收估价中，评估的价值或价格统称为计税价值，它是指为征税目的而评估的价值或价格。
5.3房地产征收、征用估价
94．怎样进行房地产征收、征用估价？
5.3.1~5.3.5本节规定了房地产征收、征用估价的种类、内容，以及一些特殊情况下的处理等。
征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还给财产所有人。征收和征用虽然具有强制性，但都不是无偿的，应给予公平补偿。
5.4 房地产拍卖、变卖估价
95． 怎样对房地产拍卖、变卖估价？
5.4.1~5.4.4本节规定了房地产拍卖、变卖的种类，房地产司法拍卖估价应注意的问题等。
房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕疵的影响，但不应考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权的影响；应考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权的影响，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，应不考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权的影响。
5.5房地产分割、合并估价
96．怎样对房地产分割、合并估价？
5.5.1~5.5.3本节规定了房地产分割、合并估价的前提以及应注意的问题。
房地产分割、合并估价的前提是实物分割、合并。房地产的面积或规模对房地产的价值和价格有较大的影响，因此分割、合并之前和之后的价值和价格之间通常不是简单的加减关系，而应根据分割、合并后的实际状况进行估价。
5.6房地产损失赔偿估价
97．怎样对房地产损失赔偿估价？
5.6.1、5.6.2本节规定了房地产损失赔偿估价的种类、内容，被损害房地产的价值减损评估应注意的问题、适用的评估方法等。
修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。
5.7房地产保险估价
98．怎样对房地产保险估价？
5.7.1~5.7.3 本节规定了房地产保险估价的种类、内容、适用的方法等。
房地产投保时的保险价值评估，应根据投保的险种确定估价对象的范围。估价对象范围一般不包括即使保险事故发生也不会遭受损失的部分。例如投保火灾险的保险价值评估，估价对象一般不包括土地。
价差法是分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法。损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。
5.8 房地产转让估价
99．怎样对转让估价？
5.8.1~5.8.5本节规定了房地产转让估价的种类、内容、价值类型，以及一些特殊情况下的处理等。
房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠予或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。其他合法方式包括房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。
5.9房地产租赁估价
100．怎样对房地产租赁估价？
5.9.1~5.9.3本节规定了房地产租赁估价的种类、租金类型、价值类型以及应注意的问题等。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
5.10 建设用地使用权出让估价
101．怎样对建设用地使用权出让估价？
5.10.1~5.10.3过去的建设用地使用权出让估价，主要是出让人需要的估价。本节规定的建设用地使用权出让估价不仅包括出让人需要的估价，还包括意向用地使用者需要的估价，并对这些估价中的价值类型等不同于其他估价的特别之处作了规定。
5.10.5、5.10.6建设用地使用权出让估价通常采用假设开发法。在假设开发法中，选择的估价前提（业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提）不同，估价结果会有所不同，但估价前提不是随意选择的。为此，这两条针对不同情形的建设用地使用权出让估价，对假设开发法的估价前提选择作了明确规定。
5.11房地产投资基金物业估价
102．怎样对投资基金物业估价？
5.11.1~5.11.7本节规定了房地产投资基金物业估价的种类、内容，房地产投资信托基金物业价值评估的方法选择、原则以及应注意的问题等。
房地产投资信托基金运营管理包括房地产投资信托基金物业的收购、经营（即持有运营，如出租）和出售等。
5.12为财务报告服务的房地产估价
103．怎样对为财务报告服务的房地产估价？
5.12.1~5.12.4本节规定了对为财务报告服务的房地产估价的种类、内容、价值类型、价值时点、方法等。
会计上的公允价值，与估价上的市场价值相当，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。可变净现值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估价将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。
5.13企业各种经济活动涉及的房地产估价
104．怎样对企业各种经济活动涉及的房地产估价？
5.13.1~5.13.5本节规定了企业各种经济活动涉及的房地产估价的种类以及应注意的问题等。
企业改制是指国有企业或者集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。企业产权转让是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人（自然人、法人或者其他组织）的行为。在企业产权转让中，转让人需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让人需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地（土地或房屋），以取得企业发展所需要的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要做相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。
5.14 房地产纠纷估价
105． 怎样对房地产纠纷估价？
5.14.1~5.14.3房地产纠纷是特定主体基于与房地产相关的利益冲突而产生的一种双边对抗行为。本节规定了房地产纠纷估价的种类以及应注意的问题等。其中“应根据纠纷的类型，按相应估价目的的房地产估计进行”，是指对估价价值有争议的，应按照该评估价值对应的估价目的、估价对象、价值时点、价值类型等进行，除非原评估时对它们的确定有误；对赔偿金额有争议的，应按照相应的征收、征用估价进行；对交易价格有争议的，应按照相应的转让、租赁等交易估价进行。
5.15 其他目的的房地产估价
106．怎样对其他目的房地产估价？
5.15.1~5.15.6本节对分家析产估价，为出境提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价，改变土地使用条件补地价评估，国有土地上房屋征收预评估等目的的房地产估价与其他目的的估价不同之处或特别需要注意的方面作出了规定。
分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。
为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务的估价中，应特别注意价值时点的确定，因为房地产市场是变化的，价值时点不同，估价对象的价值或价格可能差异很大。
6 估价结果
107．什么是估价结果？
6.0.1 估价结果是估价的最终结论，通常是人们最关注的。为了避免估价结果仅给出评估价值因信息不够而易造成误解，本条规定估价结果不仅应包括评估价值，还应包括相关专业意见。
108．怎样保证测算结果准确？
6.0.2 为了保证测算结果没有错误，以及不同估价方法的测算结果之间的差异是正常合理的，本条规定在确定评估价值之前，应对所选用的估价方法的测算结果进行校核和比较分析。
109．房地产估价结果测算出现错误有哪些方面及原因？
6.0.3 本条列举了可能造成测算结果出现错误的主要方面及不同估价方法的测算结果之间差异的主要原因。
不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，是指不同估价方法所隐含的估价对象财产范围是否相同。实际估价中容易忽略这一点，往往造成估价错误。例如，评估某个酒店的价值同时选用了收益法和成本法，收益法的测算结果可能是包含了家具等动产和无形资产的整体资产价值，而成本法的测算结果可能仅是土地和建筑物等不动产的价值，因此，收益法的估价对象财产范围与成本法的估价对象财产范围实际上是不同的。
房地产市场状况的特殊性，是指房地产市场是否正常、过热或不景气。在不同的房地产市场状况下，比较法、收益法、成本法等估价方法的测算结果的高低差异通常是不同的。例如，在房地产市场过热下，比较法的测算结果通常最高；在房地产市场不景气下，比较法的测算结果通常最低。
6.0.5 在同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的情况下，根据估价目的的特殊要求，可以将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果。例如，为征收补偿的需要，同时选用比较法、收益法和成本法对被征收房屋价值进行评估，在比较法的测算结果最高的情况下，可以将比较法的测算结果作为综合测算结果，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”而如果在这种情况下将比较法、收益法和成本法的测算结果采用简单算术平均或加权算术平均等方法计算出综合测算结果，则最终评估价值就会低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
得出综合测算结果的方法和理由，应包括采用的是简单算术平均、加权算术平均，还是其他方法，以及采用其中某种方法的依据是什么；采用加权算术平均的，各个测算结果的权重是多少，以及确定各个权重的依据是什么。仅将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果的，应充分说明这样做是根据估价目的的何种特殊要求。
110．判断评估价值应注意什么？
6.0.6 测算结果是通过估价方法计算得出的，可能还有一些对估价对象价值或价格有影响的因素难以通过测算结果反映出来，因此需要对这些因素的影响程度进行考量，对综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值。
应承认任何评估价值都有一定的误差，只是应将误差控制在合理的范围内。房地产的真实价值仅在理论上存在，实际中不可得知，评估价值有误差是不可避免的。即使是对高度、面积、重量等一般物理量的测量，被测量物和测量工具都是有形的实物，但也不可避免地存在误差。而房地产估价的被测量物是无形的价值或价格，测量工具是无形的估价方法，因此房地产评估价值不仅存在误差，而且其误差要大于一般物理量测量的误差。
判断一个评估价值的误差大小，理论上是将它与真实价值进行比较，但由于真实价值不可得知，出现了替代它的两种选择：一是实际成交价格，二是其他估价专业人士（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名房地产估价专家或估价专家委员会）的重新评估价值。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常价格，另外成交日期与价值时点通常存在“时间错位”，因此，一般不能直接用实际成交价格，而应采用其他估价专业人士对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的重新评估价值。如果要用实际成交价格，则应对它进行适当修正或调整。
7 估价报告
111．对估价报告的要求是什么？
7.0.1 估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述。理论上，估价报告有书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。
112．估价报告真实的要求是什么？
估价报告真实，即估价报告应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。
113．估价报告客观的要求是什么？
估价报告客观，即估价报告应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有依据，没有误导性陈述。
114．估价报告准确的要求是什么？
估价报告准确，即估价报告中的估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生误解，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞。
115．估价报告完整的要求是什么？
估价报告完整，即估价报告应全面反映估价情况和结果，包含估价报告使用者所需要的必要信息及与其知识水平相适应的必要信息，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏。
116．估价报告清晰的要求是什么？
估价报告清晰，即估价报告应层次分明，用简洁的文字或图表对有关情况和结果进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用。
117．估价报告规范的要求是什么？
估价报告规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，房地产估价术语及其他专业术语应符合《房地产估价基本术语标准》GB／Ｔ50899等有关规定。
118．估价报告可分为哪两种?
7.0.2书面估价报告可分为叙述式估价报告和表格式估价报告。本条对叙述式估价报告的组成部分作了明确规定。
119．房地产抵押贷款前估价报告还应加上什么内容？
7.0.3 房地产抵押贷款前估价报告的内容，除了应包括一般估价报告的内容外，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。
120． 编制估价报告摘要有什么要求？
7.0.4 本条为了更好地满足现实中估价委托人的需要和有关部门的要求等，规定可编制估价报告摘要。但是，编制估价报告摘要的，仍然应当撰写完整的估价报告，不得以估价报告摘要替代。
121．估价报告分为哪两种报告？怎样处理？
7.0.5 估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告。估价结果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否向估价委托人提供，应在房地产估价机构与估价委托人订立的书面估价委托合同中约定，房地产估价机构不能单方面决定不向估价委托人提供。估价委托合同中对是否向估价委托人提供估价技术报告未做约定或约定不明确的，如果估价委托人要求提供估价技术报告，则房地产估价机构应向其提供估价技术报告。
122． 房地产估价报告按对象和目的有哪些类型估价报告命名？
7.0.6结合估价对象和估价目的给估价报告命名，如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、用于产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告。
123．对估价报告编号有什么要求？
估价报告编号是出具估价报告的房地产估价机构对估价报告的编号，编号应有规则，以便于今后查找以及识别估价报告的真伪。
124．对估价项目名称有什么要求？
估价项目名称一般是根据估价对象的名称和估价目的来命名。估价对象没有名称的，可根据估价对象的位置和估价目的来命名。估价项目名称应简洁明了，避免过长的文字表述。本条要求写明的估价委托人的名称和房地产估价机构的名称，均应写明其全程。
125．致估价委托人函有什么要求？
7.0.7致估价委托人函是房地产估价机构和注册房地产估价师正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件，是一种商务公函，应内容全面、前后一致、简明扼要，同时可起着估价报告摘要的作用。
126．目录有什么要求？
7.0.9 要求目录按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，目的是便于估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。
127．鉴定性估价有什么要求？
7.0.13 鉴证性估价报告是房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告，其估价师声明的内容应按本条规定撰写，不得随意添加或删减。
128．房地产估价标准具体列出哪些？
有关房地产估价标准具体列出，包括国家标准和相关专项标准。国家标准主要是《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》。相关专项标准主要是房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织针对特定估价目的制定的具体估价指导意见、办法等，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估方法》等。
129．房地产估价有什么前提？一定假设是什么？
7.0.16 任何房地产估价都是有前提条件的，并且是在一定假设下作出的，但估价假设应当是必要的、合理的、有依据的。而不是随意作出的，更不得为了规避应尽的审慎检查资料、尽职调查情况等勤勉尽责估价义务而胡乱假设，或者为了高估、低估估价对象的价值或价格而胡乱假设。
130．一般假设有什么要求？
一般假设应建立在对估价所依据的资料进行了审慎检查、对估价对象状况进行了必要关注的基础上。尽管有关法律、法规规定或在估价委托合同中约定估价委托人应如实提供估价所必需的资料并对其合法性、真实性、准确和完整性负责，以及房地产估价机构和注册房地产估价师估价所依据的资料进行了审慎检查，但如果未予以核实，就不能简单地认为估价委托人提供的资料属实无误，而应作出相应的假设。
131．什么是“估价人员”，明确提出有什么益处？
7.0.17本规范将原规范中的“估价人员”明确为注册房地产估价师或房地产估价师。非注册房地产估价师只能作为“参与估价人员”协助或帮助注册房地产估价师开展有关工作，并且其工作的质量和后果均由注册房地产估价师承担。这样规定，一是为了避免现实中以为参与估价工作的人员都是估价人员的误解，用一般人员代替注册房地产估价师；二是杜绝注册房地产估价师不亲自估价的现象；三是加大注册房地产估价师的责任，同时提高其地位。
132．对房地产估价报告完整提出了什么要求？
7.0.18不论估价委托合同中约定是否向估价委托人提供估价技术报告，注册房地产估价师和房地产估价机构都应严格按照本条的规定完成估价技术报告，并将其存档，以便于解决日后可能出现的估价纠纷，以及供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。
133．估价报告附件由哪些组成？
7.0.19 附件是估价报告的重要组成部分，不是可有可无，其中一些还是重要的估价依据，如估价委托书、估计对象实地查勘情况、估价对象权属证明、估价对象法定优先受偿款调查情况、专业帮助情况和相关专业意见等。因此，估价报告中附件的内容应符合本条的规定，应齐全、完整、真实。
134．证书的认证？
注册房地产估价师的估价资格证书目前是房地产估价师注册证书。
135．变现能力是指什么？
7.0.20变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转化为现金的速度。对变现能力的理解，关键是注意“在没有过多损失的条件下”。因为变现能力是与变现价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有价格的约束，任何商品都能很快变现。
136．房地产有什么特性？变现能力与股票债券等有什么差别？
房地产由于具有独一无二、价值较大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。
137．不同类型房地产变现能力怎样？
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：一是该房地产的通用性。所谓通用性，即是否常见、是否普遍使用。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。二是该房地产的独立使用性。所谓独立使用性，即能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。三是该房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的。此外，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；反之，变现能力较弱。四是该房地产的区位。通常情况下，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产一般比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房一般比商圈内的商业用房变现能力弱。五是该房地产的开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱。六是该房地产的价值大小。通常情况下，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，大型商场一般比小店铺的变现能力弱。七是该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期一般比在经济繁荣时期的变现能力弱。
138．对表格式估价有什么要求？
7.0.21表格式估价报告可比叙述式估价报告简明扼要一些，但并非是简单或省略的估价报告，其内容应包含叙述式估价报告应有的内容，两者的差别主要是表现形式上的不同。
8 估价职业道德
139．对房地产估价机构和房地产估价师的职业道德要求是什么？
8.0.1~8.0.8估价职业道德是房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价活动时应遵守的道德规范和行为准则。它要求房地产估价师和房地产估价机构以良好的思想、态度、作风和行为去做好房地产估价工作。
房地产估价师即使具有扎实的估价专业知识和丰富的估价实践经验，但如果没有良好的估价职业道德，则估价结果难以客观、公平、合理。这不仅会损害估价利害关系人的合法权益，而且会借着估价这种“公正”的外衣扰乱市场秩序。更有甚者，与有关当事人恶意串通出具虚假的估价报告损害他人合法权益。例如，在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款；在房屋征收估价中，与房屋征收部门的工作人员恶意串通虚增被征收房屋面积，甚至虚构被征收房屋套取征收补偿费用，与被征收人恶意串通高估被征收房屋的价值骗取较多的补偿；在房地产司法拍卖估价中，与法官、拍卖机构恶意串通低估拍卖房地产的价值损害被执行人的合法权益。这些不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。因此，房地产估价师和房地产估价机构具有良好的职业道德是十分重要的。
140．对职业道德作了哪些明确规定？
本章分别对回避制度、胜任能力、诚实估价、尽职调查、告知义务、保守秘密、维护形象、不得借名等估价应遵守的职业道德作了明确规定。
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