《房地产估价相关知识》复习提纲
《房地产估价相关知识》复习提纲
第一章 经济学知识
需要的无限性与资源的有限性是人类社会固有的矛盾，资源配置构成了经济学的永恒主题和核心论题。经济学分为宏观经济学和微观经济学。
第一节需求、供给与价格
一、 需求理论
1、 需求、需求表与需求曲线
需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。需求是对商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。
2、 影响需求的因素与需求函数：（1）消费者偏好（2）消费者的收入水平 （3）该商品本身的价格，需求与本商品价格存在负相关的关系（4）其他商品的价格，商品之间有互补关系和替代关系，互补商品之间一种商品的需求与另一种商品的价格呈反向关系，替代关系之间价格与需求则呈同向关系（5）消费者对商品未来价格的预期，预期价格上涨时，需求增加，反之下降（6）其他因素：人口数量与结构的变动，政府鼓励或抑制消费的政策等。
需求函数D=f(x….)，Q=f(p…)与反需求函数p=f-1(Q)的意义
3、 需求规律
在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与价格成反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加，需求曲线是一条自左向右下方倾斜的曲线。需求定律在理论上可用“替代效应”和“收入效应”的综合作用“价格效应”来解释。替代效应总是负值(价格升高，用替代品，使需求减少；价格下降，不用替代品，使需求增加)收入效应有时是正值有时是负值(价格下降，意味着收入相对增加，会改用其他品质较高的商品，从而减少需求，这是正效应，这种商品一般是特殊商品即为非正常商品。对于收入效应为负效应的一般是正常商品)。“炫耀效应”是商品价格越高，需求量反而越大的现象，这类商品常常为品牌高档商品；“吉芬商品”是商品的需求量在其价格降低时反而减少。
4、 需求量的变化与需求的变化，
需求量的变化是指在影响需求的其他因素不变的条件下，在同一条需求曲线上随商品价格变化而发生的需求量的反方向变化；
需求的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的需求状况的变化(需求曲线的移动)。
二、 供给理论
1、 供给、供给表与供给曲线
2、影响供给的因素与供给函数：（1） 商品本身的价格，供给与商品价格存在正相关的关系（2） 其他商品的价格（3） 生产技术的变动和生产要素的价格（4）政府的政策(5) 厂商对未来的预期，厂商预期商品价格上涨而增加商品供给量，消费者预期商品价格上升而导致买卖提前。
3、供给规律
在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同方向变动，供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少，供给曲线是一条自左向右上方倾斜的曲线。
4、供给量的变化与供给的变化(与需求量的变化与需求的变化类似)
三、 需求弹性与供给弹性
1、 需求弹性
需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。有需求的价格弹性(对本身商品的价格)，需求的交叉弹性(对其他商品的价格)，需求的收入弹性(对消费者收入变动)。平常所说的是需求的价格弹性，需求弹性系数是商品量变动率与价格变动率的比值。以Ed表示价格变动比率，以△Q/Q表示需求量变动率，以△P/P表示价格变动率，则需求弹性系数的一般公式为：
Ed=（△Q/Q）/（△P/P）=（△Q/△P）/（P/Q）
（1）理解需求弹性和需求弹性系数的要点：变动程度、变动率比值、可正可负，同方向变动为正值，反方向变动为负值，一般取绝对值进行比较、点弹性不同，在同一需求曲线上每一点的需求价格弹性系数不一定相同。
（2）需求弹性的分类范围：按照其绝对值大小进行分类
︱Ed︱=0，表明价格如何变动，需求量都固定不变，需求完全无弹性，或称需求弹性为零。(垂直于横轴)
︱Ed︱=∞，表明在价格既定条件下，需求量可任意变动，需求有完全弹性。(平行于横轴)
︱Ed︱=1，表明价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求为单一弹性。
︱Ed︱＞1，表明价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求富有弹性。
1＞︱Ed︱＞0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求缺乏弹性。
（3）影响需求弹性的因素：商品的替代品数目和可替代程度，替代品数目越多，需求越富有弹性（结合房地产解释）；消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例，生活必需品弹性很小，而对于奢侈品则弹性大，在预算所占比例小的弹性小、比例大的弹性大；商品本身用途的多样性，用途多弹性大；商品的耐用程度，越耐用弹性小；时间的长短。
（4）需求的点弹性系数，在同一需求曲线上每一点的需求价格弹性系数不一定相同，
E=(dQ/dP)/(P/Q)，举例，Q=80-5P，当P=4，则Q=60，dQ/dP就是用Q对P求导得-5，则E=-5X4/60=-0.33
（5）需求弹性与消费者支出（或销售收入）之间的关系：当商品的需求富有弹性时，价格与消费者支出成反向变动；当商品的需求为单一弹性时，价格与消费者支出无关；当商品的需求缺乏弹性时，价格与消费者支出同向变动。
(6)需求的交叉弹性系数，大于0时，X商品需求与Y的价格同向变动，即为替代品；小于0时，X商品需求与Y的价格反方向变动，即为互补商品，等于0时，两商品不相关。商品的收入弹性系数，大于0时，为正常品，小于0时，为低档品，大于1时，为奢侈品，
2、 供给弹性。主要是指供给价格弹性(与需求价格弹性理解类似)，供给弹性系数的一般公式：ES=（△Q/Q）/（△P/P）=（△Q/△P）/（P/Q），ES=(dQ/dP)/(P/Q)
（1） 理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点(与需求价格弹性理解类似)
（2） 供给价格弹性的分类 ES=0, ES=∞, ES=1, ES＞1, 1＞ES＞0
（3） 影响供给价格弹性的主要因素：时间长短；产品的成本。
四、均衡数量与均衡价格
1、均衡数量与均衡价格的概念
消费者愿意购买的数量与厂商愿意供给的数量恰好相等而达到的某种相对稳定的状态的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。
2、 需求、供给的变化对均衡数量和均衡价格的影响：图形讲解，共有8种情形。
第二节 消费者行为理论
一、 效用
消费者在消费某种商品中所获得的心理满足程度称为效用。效用取决于两种因素：一是由商品的自然属性所决定、具有满足人们某种需要的能力；二是人们在消费某种商品时对满足需要程度的主观感受。效用的度量理论可以分为基数效用论(用数字来表示效用大小 )和序数效用论。序数效用论所采用的分析方法是无差异曲线分析法。（一定搞懂：总效用增加，边际效用递减）
二、 边际效用分析
1、 总效用与边际效用，总效用是指消费一定数量商品所获得的总的满足程度。边际效用是指消费某种商品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
2、边际效用递减规律
在一定时间内消费者从每增加一单位商品的消费中获得的效用增量呈逐渐递减的趋势。
可从两方面解释：一是生理或心理的原因，即随着消费某种物品的数量增多，人们在生理上得到的满足或在心理上产生反映的强烈程度逐渐减少。二是由于物品本身具有多样性，而消费者会以主观偏好来进行分级，根据其所能支配的物品数量按满足需要的重要性顺序进行消费。
三、 无差异曲线分析与消费者均衡（重点）
1、 无差异曲线：是指消费者在消费多种商品的不同数量组合时，能获得相同效用的曲线。（两种商品简化分析——普遍性意义！）也称为——等效用曲线，其特点如下：
（1） 是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
（2） 众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用。离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越大。（3）任意两条无差异曲线不能相交 （4）无差异曲线凸向原点
2、 边际替代率，在效用不变情况下，增加某种商品一单位的消费生量所要减少另一种商品的数量，其实是无差异曲线任一点的切线的斜率来描述。由于每点的切线的斜率不同，所以曲线上每点的边际替代率都不相同。（不好深入考？）
3、 预算线，消费者实际能购买的商品数量以及从中获得的效用，还与商品价格和消费者收入（通常假定它为全部用于购买商品的预期支出，这是实现效用最大化的必要条件）密切相关。（去年多选，仍是重点！！！）
4、 消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件：①消费者的嗜好与偏好是既定的②消费者的收入是既定的，且全部用于购买消费品③消费者拟购买的商品价格是既定的。（多选题？）
第三节 供给理论
一、生产理论
1、 生产与生产函数，根据在生产中各生产要素的比例是否可以改变，将生产函数分为固定比例生产函数和可变比例生产函数。
2、 边际收益递减规律，只是研究在一种生产要素可变情况下，产量受其影响的规律。
（1） 总产量是一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量、平均产量是指每单位可变要素平均生产的产量、边际产量是指可变要素每增加一个单位所增加的产量（2） 边际收益递减规律，也称生产要素边际产量递减规律，是指其他要素不变时，不断增加某种可变要素的投入，开始会增加总产量，并且边际产量增加，当可变要素增加到一定限度后，总产量继续增加，但边际产量减少，当超过一定界限继续增加可变要素投入，将使总产量减少。设资本等要素投入固定不变，随着劳动量的增加，最初总产量、平均产量和边际产量都是递增的，但各自增加到一定之后就分别递减。总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出先升后降的特征。注意三个特殊点：①边际产量曲线最高点是总产量曲线的向上凹转为向下凹的转折点。②平均产量曲线的最高点与下降的边际曲线相交③边际产量曲线与横轴的交点是总产量曲线最高点，此后，总产量曲线开始下降。理性厂商考虑的是②-③这个阶段进行选择。其他阶段不考虑。
3、 等产量曲线分析与投入量的最优组合
（1） 等产量曲线与无差异曲线类似(只考其一)（2） 边际技术替代率与边际替代率类似。
（3） 等成本线与预算线相似 （4） 投入量的最优组合
4、 生产规模与规模报酬，是指一定量生产要素投入所能获取最大产出量。当只有一种生产要素可变情况下，其他生产要素固定时，生产规模由固定投入要素的规模所决定，而当所有的生产要素发生变化时，则生产规模会发生变化。规模报酬是指生产要素同时按比例增加时即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递增、不变和递减三种阶段。设生产函数为齐次函数，若tk大于t，则规模报酬递增；若tk等于t，则规模报酬不变；若tk大于t，则规模报酬递减。当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变、和递减分别对应于平均成本递减、不变、和递增(成本与报酬正好相反，报酬增加则成本减少)。
5、 生产可能性曲线(类似等产量曲线和无差异曲线)与等收益线(类似等成本线与预算线)从而产生了最大收益产量组合。其中边际转换率与边际技术替代率和边际替代率类似
二、成本理论
（一）经济学中的成本概念
会计成本——厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计帐上的各项费用支出，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利益等。
经济成本——除会计成本外，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬，主要有补偿企业主自有资本应获的利息，企业主为企业提供劳务的应得的薪金。这部分报酬通常以企业的“正常利润”的形式出现。这部分又被为“隐成本”
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本，经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，若销售收入超过经济成本则厂商可获得超过正常利润的超额利润。
（二）成本分析
1、 总成本、平均成本和边际成本
2、 短期成本的变动规律及其相互关系：固定成本是一条平行于横轴的直线；变动成本的变动规律，开始是随着可变要素投入，可变要素的增加率大于产量的增加率，以后随着固定和可变生产要素的充分利用，可变要素的增加率小于产量的增加率，当可变要素增加到一定数量后，由于边际效益递减规律的作用，又使可变要素增加率大于产量的增加率。总成本变动规律与变动成本类似，只是整个曲线上移了固定成本的距离。
平均固定成本、平均可变成本、平均成本和边际成本曲线的联系：①平均固定成本是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，开始下降幅度大，后面平缓，后三条曲线都是呈“U”形；②边际成本与平均可变成本曲线的最低点相交，这个点为停止营业点；③边际成本与平均成本曲线的最低点相交，这个点为收支相低点，此时价格=边际成本=平均成本。生产者的成本与收益相等。注意边际成本从递减转为递增恰好与边际产量从递增转为递减相对应，边际成本最低点恰好是总成本曲线由向下凹转为向上凹的转折点。
3、 长期成本分析，长期成本中不存在固定成本与可变成本的区别。长期总成本与短期总成本曲线类似，长期平均成本是取无数条短期平均成本曲线的最低点边成的一条“U”型曲线，只不过更平缓一些，长期平均成本分为成本不变、成本递增、成本递减三种行业性质。长期边际成本与短期边际成本的曲线类似。只是更平坦些。
5、利润最大化原则，总收益、平均收益和边际收益，在价格不变的情况下，它们与总产量、平均产量和边际产量的变化规律是一样的。利润=总收益-总成本(经济成本)，当利润为正值时，表示厂商不仅获得了正常的利润还获得了超额利润，当为负值时，表示厂商出现亏损，投入生产要素不能全部获得补偿，当为0时，表示收支相抵，厂商可获得正常利润。厂商获得最大利润的必要条件是边际收益=边际成本。
第四节 市场理论
研究消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量称为市场理论。
一、完全竞争市场价格与产量的决定（注意市场特点！！！）
1、完全竞争市场的涵义：四个条件：市场上有足够多的生产者和消费者；市场上的产品是同质的；资源完全自由流动；市场信息是完全通畅的。
2、完全竞争市场上的需求曲线是一条与横轴平行的直线，距离等于产品市场价格。平均收益和边际收益相等(边际收益=平均收益=市场价格)，且它们与需求曲线重合为同一条曲线。
3、完全竞争市场上的短期均衡 ，当边际成本曲线与平均可变成本曲线的最低点相交时为停止营业点。
4、完全竞争市场上的长期均衡，边际收益=边际成本=平均收益=平均成本。单个厂商不可能长时间获得超额利润，也不可能继续出现亏损，厂商的产量也不再调整，从而实现长期均衡。
二、完全垄断市场上价格与产量的决定
1、完全垄断市场的涵义特征：唯一的生产者，无替代品，独占行业，控制供给及控制产品价格。形成垄断市场的原因有政府实行直接控制，政府赋予的特许经营权，高效生产规模，独家控制特殊的自然资源或矿藏，企业的技术创新或产品创新受专利权保护。
2、完全垄断市场上的需求曲线是一条表明需求量与价格呈反向变动，由左上方向右下方倾斜的曲线、平均收益曲线与需求曲线重合、边际收益是一条在平均收益之下向右下方倾斜的曲线，
3、完全垄断市场上的短期均衡：边际收益=边际成本。
4、完全垄断市场上的长期均衡：边际收益=长期边际成本=短期边际成本。
三、垄断竞争市场上的厂商均衡
1、垄断竞争市场的涵义
仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的区别。
2、完全垄断市场厂商的产品需求曲线，厂商有两条需求曲线，也是由左上方向右下方倾斜的曲线，一条比较平坦，其他厂商对价格变动没有反应，从而使价格对需求量影响较大。一条比较陡峭，其他厂商对价格变动也有反应，使价格对需求影响不大。
3、垄断竞争市场上的短期均衡：边际收益=边际成本，厂商可以改变的因素有价格、质量和广告或销售费用。厂商也有获得超额利润、正常利润或出现亏损三种可能。
4、垄断竞争市场上的长期均衡：边际收益=长期边际成本=短期边际成本，平均收益=长期平均收益=短期平均收益。
四、 寡头垄断市场上的厂商均衡
1、 寡头垄断的涵义：是同时包含垄断因素和竞争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。
特点：少数几个厂商垄断了某一行业的市场，这些厂商的产量占全行业总产量中很高比例，从而控制着该行业的产品供给。
2、 寡头垄断市场的特征：几个寡头厂商相互依存，对价格和产量的决定往往无法预知
3、寡头垄断市场上产量的决定，当没有相互勾结时，各寡头根据其他寡头的产量决策、按利润最大化原则调整自己的产量，当相互勾结时，产量由寡头协商确定。
4、寡头垄断市场上价格的决定，当相互勾结时，统一确定价格，当没有勾结时，则由价格领先和成本加成等定价方法。价格领先有支配型价格领先、成本最低型价格领先、晴雨表型价格领先。
第五节 生产要素价格与收入分配理论
一、生产要素的需求与供给，要素市场对生产要素的需求是由产品市场的需求所派生或引致的，生产要素的需求也是一种相互依存的需求，具有互补性和替代性。表现为资本和劳动的需求具有互补性和替代性。生产需求的需求决定于生产技术状况，还与产品市场结构、要素市场结构及其组合有关。
生产要素的边际产量又称为边际生产力，边际生产力也是递减的。若以货币为计量则有边际产值和边际收益产量。边际收益产量=边际产量X边际收益。
边际产值=边际产量X市场价格。(当市场完全竞争时，边际收益=市场价格)
平均要素成本是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出。边际要素成本是指每增加一个单位生产要素投入所增加的成本支出。
二、完全竞争市场上生产要素价格和投入量的决定，
在完全市场竞争下，边际收益=市场价格。边际收益产量=边际产值。厂商对生产要素的需求曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，反映的是厂商购买某种生产要素所愿意支付的价格随着生产要素购买数量的增加而递减。生产要素的供给曲线是一条平行于横轴的直线，个别厂商的行为无法改变生产要素的价格。此时，生产要素的价格=边际要素成本=平均要素成本。生产要素投入量由利润最大化原则决定，即边际收益产量=边际要素成本。即生产要素需求曲线与生产要素供给曲线相交的点。
三、工资、利息、地租和利润
1、工资理论，在完全市场竞争下，厂商对劳动需求主要取决于劳动的边际生产力。需求曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线。劳动的供给主要取决于劳动的成本，这成本由二个方面组成劳动者养活自己和家庭的生产资料费用及劳动教育费用和所牺牲的闲暇时间的代价(劳动负效用)。是一条倒“U”曲线。开始是劳动供给随工资升高而增加，但到一定程度反而随工资升高反而减少。
2、资本理论，投资者对投资需求的曲线也是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，资本的供给曲线是一条从左下方向右上方倾斜的曲线。
3、地租理论，土地的需求曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，供给曲线是一条垂直于横轴的直线。两条线的交点即为土地的均衡价格，即地租。
4、利润理论（1） 正常利润。是自有生产要素的机会成本，没有在会计账目上支出，是隐含成本。（2） 超额利润。创新利润，有新产品，新市场，新的生产方法，新原料，新企业组织形式，前两项是市场创新，后三项是生产创新、风险利润、垄断利润
5、社会收入分配平均程度的衡量。（1） 洛伦茨曲线 （2） 基尼系数
第六节市场失灵与微观经济政策
1、市场失灵的表现：垄断、外部效应，可以是正外部性，也可以是负外部性、公共物品、信息不完全。
2、针对垄断的经济政策：反垄断、税收调节、价格管制。针对外部性的经济政策：政府干预、明晰产权、外部效应内部化。
第七节宏观经济学概述
1、国民收入核算中几个总量：国内生产总值(GDP)、国民生产总值(GNP)、GNP=GDP+对外要素收入净额、国内生产净值(NDP)、NDP=GDP-折旧、国民收入、个人收入、个人可支配收入(个人收入-所得税)、
2、国内生产总值的计算方法有：收入法和支出法。
3、在封闭经济中，总需求=居民消费+投资+政府支出。在开放经济中，则为总需求=居民消费+投资+政府支出+净出口。总供给是价格水平的函数，它取决于资源利用情况，当资源未充分利用时，是一条与横轴平行直线，当资源接近充分利用时，是一条从左下方向右上方倾斜的曲线，这两条是短期的供给曲线，当资源得到充分利用时，总供给无法增加则是一条垂直于横轴的直线，这条是长期供给曲线。供给与需求的均衡是这两条曲线的相交点。
4、经济处于均衡的条件是，总需求等于总供给，总需求=消费支出+投资支出，总供给=消费支出+储蓄，所以总需求(总支出)=总供给(总收入)，投资支出=储蓄。
5、收入的变化决定了消费的变化，消费数量随着收入的增加而增加，但消费增加幅度不如收入增加的幅度大。消费曲线是一条横轴为收入，纵轴为消费的坐标上一条从左下方向右上方倾斜的曲线。不过是向下凹(消费的变化不如收入的变化)的曲线。其斜率是边际消费倾向。它通常大于0小于1的正数，平均消费倾向大于边际消费倾向。在通常情况下，收入为0进，消费者也会动用以前的存款或社会救济来消费维持起码生活水平。当取得收入用于消费后还有剩余时，就会储蓄，即收入=消费+储蓄。储蓄与收入同向变动，收入越多储蓄越多。
投资者决定投资时考虑的因素有：资本边际效率与利息率两个因素。任何投资的资本边际效率都是随着投资的增加而递减的。经济中投资的数量取决于利息率，利息率越高，投资越少。
7、宏观经济政政策的目标，充分就业、价格稳定、经济增长、国际收支平衡。宏观经济政政策有：财政政策、货币政策。增加政府支出可以扩大需求、增加国民收入，反之可以缩小总需求，减少国民收入。财政政策直接影响总需求的规模，而货币政策则是通过利率变动来对总需求产生影响。货币政策分为扩张性和紧缩性。
第二章 金融知识
第一节 金融概述
一、金融的概念
1、货币：货币在这里发挥着一般等价物的作用，它被用来作为衡量和表现其他一切商品价值的手段，并且具有购买其他一切商品的能力。货币是商品交换发展的产物并成为交换的媒介。货币的这一作用，具体体现在其执行的几种职能上：价值尺度、流通手段、支付手段、储藏手段和世界货币职能
2、信用：商业信用、银行信用、国家信用、消费信用(类似商业信用和银行信用)、民间信用。属于直接融资方式的有：商业信用、国家信用和民间信用等，属于间接融资方式的有：银行信用
二、金融活动
融资方式可分直接融资和间接融资两大类：
1、直接融资，直接融资的优点在于：资金供求双方直接联系、促进资金使用效率提高、有利于筹集长期投资资金。直接融资的局限性在于：资金数量、期限、利率受到限制间接融资多，直接融资的风险大。
2、间接融资，间接融资的优点在于：筹资可以积少成多、安全性高、可以提高融资的规模。间接融资的局限性在于：减少投资者对企业生产的关注、减少对筹资者使用资金的压力约束。三、金融工具
1、金融工具的特征：（1） 偿还性（2） 可转让性（3） 安全性（4） 收益性。金融工具的流动性与收益性呈负相关，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关
2、金融工具的种类：本票、汇票，包括商业汇票和银行汇票、支票、信用卡，有转账结算功能、储蓄功能、汇兑功能和消费贷款功能、银行券(钞票)、大额可转让存单、债券和股票。
第二节 金融体系
一、金融体系概述，
各国即融机构体系一般包括四个部分：中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构。非银行金融机构有：信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司。
二、中央银行
1、中央银行代表政府管理国家的金融事业，是国家机构的组成部分，因此自然具有国家管理机关的性质。其活动的主要特征是：不以赢利为目的，不经营普通银行业务，为实现国家政策服务
2、中央银行一般都具有三大职能：（1） 发行的银行（2） 银行的银行，集中存款准备金，最终贷款人，组织商业银行等金融机构的清算（3） 国家的银行
三、商业银行
1、商业银行的性质是通过办理吸收存款、发放贷款和转账结算等金融业务获取利润的企业。
2、商业银行的职能（1）充当信用中介（2）变货币收入为货币资本（3）充当支付中介（4）创造派生存款和信用流通工具。在上述四个职能中，充当信用中介是最基本的职能，正因如此，信用中介机构甚至成为商业银行的代名词。支付中介职能是由商业银行的前身即货币经营业转化而来的，其他两个职能则是由信用中介职能派生出来的，其中第四个职能是现代商业银行所特有的。
3、商业银行的类型和组织（1）商业银行的类型：职能分工型和全能型，前者主要经营短期工商信贷业务后者可以经营一切金融业务。
（2） 商业银行的外部组织形式：单元银行制，总分行制，集团银行制，连锁银行制，此外，还有代理行制。
4、商业银行的内部组织机构有：决策机构、执行机构和监督机构组成。
四、政策性银行
1、政策性银行的特征：经营目标是为了实现政府的政策目标、资金来源主要是政府直接出资、资金运用以发放中长期贷款为主、贷款重点是政府产业政策、社会经济发展计划中重点扶植的项目。
2、政策性银行的种类：开发性金融机构、农业政策性金融机构、进出品政策性金融机构。
五、非银行金融机构
非银行金融机构与商业银行的区别主要表现在：（1）资金来源不同（2）资金运用不同（3）商业银行的信用创造功能
主要非银行金融机构有：信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、养老基金组织、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司。当前，我国非银行金融机构主要有：保险公司、信托投资公司、信用合作类金融机构三大类别。还有：专营证券业务的证券公司、专营融资租赁业务的租赁公司、为企业集团内部各成员单位提供金融服务的财务公司，及投资基金、邮政储蓄机构，等等。
六、银行业监督管理机构
第三节 货币体系与货币政策
一、货币供给层次：第一层次，现金流通量，第二层次，现金流通量+单位和个人的活期存款，第三层次，现金流通量+单位和个人的活期存款+单位和个人的定期存款+其他存款。
二、中国的货币体系
1、货币的发行，为中国人民银行，
2、货币的流通，货币流通的数量等于待售商品的数量X单位商品价格/货币流通次数。
3、货币流通的管理，现金流通的管理和非现金流通的管理。
三、通货膨胀，
1、通货膨胀是由于货币供应量过多而引起货币贬值，物价持续上涨的经济现象。
2、通货膨胀的类型有：需求拉上型、成本推动型、结构失调型。
3、通货膨胀的调控：控制需求和增加供给。同时还必须调整产业结构和产品结构结合起来。
四、通货紧缩与通货膨胀正好相反，不过判断通货紧缩要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。抑制通货紧缩的对策：实施积极的货币政策、采取积极的财政政策、扩大就业，刺激消费增长。
五、货币政策与货币政策工具
1、货币政策目标有终极目标：稳定物价、促进经济增长、实现充分就业和国际收支平衡。
2、货币政策工具分为一般货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具。一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模总量调控有：法定存款资金准备金、再贴现利率、公开市场业务(主要是买卖政府债券)。选择性货币政策工具有：优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制。补充性货币政策有道义劝告和金融检查。
第四节 金融业务
一、商业银行负债业务，商业银行负债业务形成银行资金的主要来源，商业银行的资金来源有自有资金和外来资金。
1、银行结算账户的开立和使用，账户有基本存款账户、一般存款账户、专用存款账户、临时存款账户。
2、存款业务有：对公存款，有单位活期存款、单位定期存款、单位通知存款(1 天或7天)、单位协定款和单位外汇存款；储蓄存款业务，活期储蓄存款、定期储蓄存款。
3、利率有固定利率、浮动利率、市场利率、公定利率。
二、商业银行的资产业务，主要包括贷款和投资两大类。
1、贷款的种类：自营贷款、委托贷款、特定贷款。短期贷款、中期贷款、长期贷款。信用贷款、担保贷款、票据贴现。
2、贷款的期限，自营贷款不得超过10年，住房按揭贷款最长超过30年，票据贴现的期限最长为6个月。长期贷款展期累计不超过3年。
3、贷款的程序：贷款申请、调查借款人、贷款管理、签订合同、贷款使用。
4、贷款的审查：借款人本身情况、借款用途和目的、担保方式、确定贷款期限、还款来源和方式。
三、商业银行的中间业务
1、结算类中间业务有：委托收款、汇兑、托收承付
2、担保型中间业务有：担保函、承诺、承兑、信用证业务。
3、融资型中间业务有：直接租赁、转租赁、回租、杠杆租赁、综合租赁。
还有，管理型中间业务，衍生金融工具业务和其他中间业务。
四、金融信托投资业务
1、信托的职能有：融通资金、财务管理和信用服务。
2、信托的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性。
3、我国信托业务的范围：信托业务、委托业务、代理业务、兼营业务、外汇业务。
第五节 金融市场
一、金融市场的含义、要素和分类
1、金融市场是货币融通的市场。
2、金融市场的构成要素：（1）交易主体（参与者）（2）交易客体（货币资金）（3）交易媒介（金融工具，或金融性商品）（4）交易价格（利息率）（5）交易管理、组织形式与交易方式，组织形式：交易所和柜台交易。交易方式：现货交易、期货交易、信用交易
3、金融市场的分类
二、短期资金市场
1、短期资金市场的含义和特点：融资期限短，最短只有半天或1天，最长不超过1年；目的是解决短期资金周转的需要；参与者主要是机构的投资者；金融工具具有较强的货币性即流动性。
2、短期资金市场的构成：（1） 同业拆借市场，参与者是银行等金融机构，银行间的同业拆借交易，一般没有固定的场所，主要通过电讯手段成交。期限按日计算，一般不超过1个月，最短的只有半日，如日本的“半日拆”（2）票据市场，票据承兑市场，票据贴现市场（3） 大额可转让定期存款单市场（4）短期债券市场，售价=面值X(1-贴现率X距到期日数/360)，收益率就是贴现率，只要将公式变形即可得到收益率的公式（5） 购回协议市场
三、长期资金市场的特点：融资期限长、目的是为了解决长期投资性资金的需要、资金交易量大、交易工具其收益性高但流动性较差，价格变动幅度大、有较大风险。
四、外汇市场的作用：调剂外汇资金的余缺提供便利、有利于避免汇率风险、有利于中央银行进行稳定汇率的操作。交易方式有：现汇交易、外汇期货交易、套汇交易。
五、黄金市场分为国际性黄金市场和区域性黄金市场，国际性黄金市场在价格形成和交易量的变化上起主导作用，目前有：伦敦、苏黎世、纽约和香港，区域性黄金市场有：巴黎、法兰克福、布鲁塞尔、卢森堡、贝鲁特、新加坡、东京等。黄金市场的交易方式有：现货交易和期货交易；伦敦和苏黎世——期货交易，纽约和香港——现货交易。
第六节 房地产金融
一、房地产金融分为房地产产业金融和房地产担保金融两方面。
二、房地产金融的分类有：政策性房地产金融，包括住房公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用房开发贷款；自营性房地产金融。直接房地产金融和间接房地产金融。信用放款、担保放款、
三、银行的房地产金融业务有：资产业务，可以房地产投资业务和房地产放款业务；负债业务；表外业务(以收取手续费目的)，房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务的房地产代理业务。
四、房地产金融业务的特点：集中性、资金周转期长、资金运动固定性、资金增值性、风险性，来自政策风险决策风险自然风险和财务风险。
第三章 保险知识
第一节 保险的概述
一、保险的概念
保险是一种通过聚资建立基金的机制，是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制，是一种财产转移的机制。从本质上说，保险体现一定的经济关系，即被保险人是以交纳保险费为条件，将风险转嫁给保险人；而保险人则以收取保险费为条件，对被保险人的风险损失承担经济补偿责任。保险作为一种经济补偿制度，是以保险人（即保险公司）经过科学计算，并以收取保险费的方式建立起保险基金，用于对被保险人因所保危险的发生所造成的财产损失给予补偿，或者对人身损失给予物质保障的制度。保险这种经济补偿制度，是通过保险人与投保人订立保险合同，投保人向保险人交纳保险费，保险人向被保险人提供保险保障，形成一种法律关系来实现的。
二、保险形成的条件
1、可保危险的存在，可保危险一般必须具备两个条件：可保危险的偶然性，承担的可能性和必要性。
2、多个经济单位的结合，即由多个经济单位共同缴付的保险费，能够抵补保险人因承担保险空间科学而需支付的保险金以及经管保险业务的管理费开支。
3、随机事件的科学化，大数法则和概率论
三、保险的职能，保险具有分散危险、组织经济补偿两个基本职能。还有融通资金的职能
1、分散危险
2、组织经济补偿
两个职能相辅相成、缺一不可，分散危险——保险活动的内在功能，组织经济补偿——保险活动的外部功能。分散危险只是处理危险的手段，并不能避免危险的存在和发生
3、融通资金是指保险人通过利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。派生的特殊职能。如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务来实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务来实现的。保险还有防灾防损和分配的职能。
四、保险的种类
1、以保险资金来源不同为标准，有商业保险(是一种经济行为也是一种合同行为)，社会保险，(统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险)和政策保险(有农业保险、信用保险、输出保险、巨灾保险)。
2、以保险对象（保险标的）的不同，有财产保险(以各种财产为保险标的的保险)，责任保险(以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的)，信用和保证保险(前者是债权人投保债务人的信用风险的，而后者是债务人为自己的信用投保)，人身保险(有人寿保险、健康保险、意外伤害保险)
3、按照保险的实施形式分类：自愿保险和强制保险（法定保险）
5、按照保险金额确定与否分类：定值保险和不定值保险。
6、按照保险人承保危险的数量：单一危险保险，总和危险保险。
五、保险的基本原则：①最大诚信原则，主要有告知、保证、弃权和禁止反言。其中保证是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺，有明示保证和默示保证两种②保险利益原则，保险利益必须具备三个条件，保险利益必须是合法的，保险利益必须是确定的，保险利益是经济上的利益，被保险人只能获得保险利益之内的补偿。若保险利益消失则保险合同随之失效。这样做的目的是避免产生赌博行为，防止诱发道德风险，限制损失保险的补偿制度，人寿保险率是给付保险金的唯一标准。③近因原则④损失补偿原则，派生出权益转让原则(只适用于财产保险，不适用于人身保险)和分摊原则(对于重复保险的处理，不适用于人身保险)
六、保险合同
1、保险合同的概念：也叫保险契约，投保单、暂保单、保险凭证、批单也在不同程度上构成保险合同的一部分。
2、保险合同的主体及其相互关系，主体：当事人、关系人和辅助人。保险合同的当事人有保险人和投保人，保险合同的关系人有被保险人和受益人，受益人的要件：受益人由被保险人或投保人所指定的人，受益人是独立享有保险金请求权的人，受益人的赔偿请求权只有在被保险人死亡后才产生。受益人的受益权可以解除的情形有：受益人早于被保险人死亡或破产或解散的，受益人放弃受益权，受益人故意危害被保险人安全的行为。在保险合同期间，可以变更受益人，不过必须经过被保险人同意，无需保险人同意，不过要通知保险人。保险合同的辅助人包括保险代理人，人寿保险的代理人不得同时接受两个以上保险人的委托、保险经纪人和保险公证人。
3、保险合同的客体：保险利益
4、保险金额与保险费：是保险人承担赔付或给付保险金责任的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。对人身保险而言，我国通常由保险人根据其设置的险种，单方面制定格式合同，直接确定每份保险的合同金额,对财产保险而言，保险金额的确定通常以保险标的的价值为基础，由投保人与保险人在订立保险合同时确定，保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。估价方法有成本法和市场比较法。对于其中可修复的部分的宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或的损失程度。保险费的确定与保险金额大小、保险费缴纳期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
5、保险合同中还有保险责任和免除责任。
6、保险合同必须经过当事人经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立。有合同有效期内，经双方协商可以变更合同的内容。保险合同的终止情形有：保险期限届满；保险人履行了赔偿或给付义务；保险标的因除外责任原因而灭失；当事人解除保险合同；保险公司因解散、破产等原因而终止。
第二节 保险公司
一、保险公司的概念和组织形式
1、保险公司的概念，是依法设立的，是专门从事保险业务的公司，是按照公司业务范围的标准来划分的一种公司。
2、我国保险公司的组织形式：股份有限公司和国有独资公司。
二、保险公司设立的条件：注册资本为2亿元；具备专业知识和业务工作经验的高级管理人员；有健全的组织机构和管理制度。有符合要求的营业场所和与业务有关的其他设施。
三、保险的业务范围，财产险有：财产损失保险，责任保险，信用保险，人身险人：人寿保险，健康保险，意外伤害保险。同一保险人不得同时兼营财产保险业务和人身保险业务
四、保险经营规则：必须分业经营，但财产保险可以经营短期健康保险业务和意外保险业务；必须依法办理再保险；必须提取未到期责任准备金和公积金；必须提存保险保障基金；必须保证有足够多的赔偿能力；必须依法运用保险资金；不得瞒骗有关人员；必须建立保险精算制度；必须妥善保管法定的资料。
五、保险业的监督管理的作用：保护被保险利益的需要；保险业是一个负债性很强的行业；保险合同是一种长期合同；保险业是专业性很强的行业；保险是一个特殊的行业；维护社会安定的需要；国际交往的需要。机构是中国保险监督管理委员会（保监会），保险业监管的内容：设立、业务范围、解散、破产、险种的条款和保险费率、业务状况、财务状况及资金运用状况、再保险、会计报告、偿付能力。
第三节 房地产保险
一、财产保险
1、企业财产保险，违章建筑、违法建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险范围内。保险责任有：基本险和综合险。基本险中不包括因不可抗拒力造成的损失和间接损失、保险标的本身的缺陷、由于行政执法所致的损失。综合险包括12项：崖崩、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、突发性滑坡、地面下陷下沉造成的损失。保险期限为1上。房屋保险金额通过四种方式确定：账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式。而保险价值是出险的房屋的重置价值确定。在基本险中可以附加险：暴风、暴雨、洪水、雪灾、冰凌。而综合险的附加险有水管爆裂保险。
2、城乡居民房屋保险，分为普通险和两全险两种。普通险期限为1年，保险费不退还。两全险在保险期满后可以退还保险储金。处于危险状态下的、政府即将征收拆迁、违章建造的、坐落在分洪区泄洪区洪水警戒线下的房屋、简陋房屋、附属建筑物不在保险范围内。免责条款有：战争、军事行动或暴力行动、核辐射、地震等不可抗拒力造成的一切损失。故意行为及属于不保房屋和其他不属于保险责任范围的灾害事故。普通险为1年，两全险有1、3、5年。
3、建筑工程一切险，专门为土木工程及建筑机构设备、材料的意外损毁或灭失、以及对第三者伤害、死亡或财物所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。保险责任除了不可抗拒力造成的损失外，还包括不可预料的火灾和爆炸。除外责任：有设备本身的设计缺陷、设备自然磨损、停工罢工战争等因素造成的损失。还有政府部门的没收、征用、销毁或毁坏、被保险人故意行为、核辐射、环境污染等不在保险范围内。保险金额为建筑工程的总价值。保险期限自工程投工到验收合格。
二、责任保险
1、产品责任险，是房屋在使用过程中可能发生因本身缺陷造成用户或公众人身伤亡财产损失。当非正常状态下使用造成的、被保险房屋本身的损失、被保险人故意违法建造出售房屋造成的、仍在建造房屋所有权未转移的所发生的责任事故、根据合同由被保险人承担的责任不在保险范围内。
2、职业责任保险，分为以索赔为基础的和以事故发生为基础的承保方式。前者是在保险期内受害人向被保险人提出的索赔，不管事故是发生在期内还是期外。后者是事故在保险期内对被保险人提出的索赔，不管是在期内还是期外提出的。这种险种是接受团体投保。
三、信用保证保险，
1、信用保险主要有买方信用保险和住宅抵押贷款保险。
2、保证保险有建筑工程承包合同保险(投标保证保险、预付款保证保险、履约合同保证保险、维修保证保险)和贷款购房保证保险。
四、人身保险
1、建筑工程团体人身意外伤害保险，以从事施工人员的意外伤害事故为保险标的。
2、安居定期保险，是以贷款购房为被保险人，以其死亡作为给付条件的一种定期寿险。贷款期限到期不满70岁的，保险的期限与个人住房贷款合同的期限相同。保险金采用变额方式确定。随着贷款逐年偿还，保险金额逐年降低。在年均缴费方式下，缴费期限与保险期限相同。
第四章 证券知识
第一节 证 券
一、证券的分类：证券分为商品证券、货币证券和资本证券三类。商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等；货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、发票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，如股票、债权、投资基金。在证券市场上市交易的证券是资本证券
二、证券的一般特征：票面上标有具体金额；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。
1、证券是一种可以依法买卖的特殊商品，证券的使用价值则是可以生息，能为持有者带来一定的利息收入，证券出售后，买主即货币所有者拥有购买证券的货币所有权，而该货币的使用权则归证券发行单位拥有，所有权和使用权发生了分离。
2、证券是一种虚拟资本，证券被看成是资本。但证券不是真实资本，仅仅是资本的一种代表符号，本身不具有价值，证券的价格与其所代表的资本额往往不一致。
三、证券市场分为两级，包括证券的发行市场和交易流通市场，证券市场的作用：证券是一种直接融资的金融工具，具有直接融资的优点；同时具有间接融资的优点；发展证券市场是建立和完善投资市场的需要；发展证券市场有利于产业结构调整和企业重组。
第二节 股 票
一、股票的含义是一种由股份有限公司发行的，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。股票持有者即为发行该股票的股份有限公司的股东，有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和经营风险。股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让。
二、股票的基本分类
1、普通股股东的权利和义务，普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。以行使的目的不同，股东权利可以分为共益权和自益权。共益权是指股东为自己，同时也为公司利益而行使的权利。如，出席权、表决权和查询权。自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等，按行使的方式不同，股东权利可分为单独股东权和少数股东权，按权利性质的不同，股东权可分为固有权和非固有权从具体内容看，其权利包括：（1）参加股东大会的权利（2）参加表决的权利（3）股票转让权（4）股息红利分配的要求权（5）公司剩余财产的分配权（6）对公司事务的质询权。普通股股东应承担下列义务：(1)遵守公司章程的义务(2)对公司债务负有限责任(3)承受股本的非返还性义务。(4)公司章程规定的其他义务。
2、优先股股东的权利和义务，优先股股东的权利主要有以下几点。(1)分配股息的优先权(2)分配剩余资产的优先权(3)有限的表决权(4)要求赎回权
3、普通股票按投资主体的分类和特种股票：国家股、法人股、个人股、内部职工股、社会公众股。内部职工股。指股份有限公司内部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的10％。社会公众股。指募集型公司向社会公众发行的股份。按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的25％以上，其绝对数至少要达到l250万元面值。当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6 000万元以上。
国家股与国有法人股的划分，国有企业改制成股份公司时，进入股份公司的净资产超过原净资产50%的为国家股，低于50%的为国家法人股。若是子公司改制成股份公司的，都为国家法人股。新创立的，是国家机构投资的为国家股，国有企业或其子公司投资的为国有法人股。
特种股票：H股，B股(人民币为面值，美元标明价格，在深圳证券交易所以港币标明价格)，N股。关系最大的是B股，因为它的流通市场在大陆境内，而H股和N股的流通市场在大陆境外
三、股票应载明的内容：股票的内容应当完备。如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效，董事长签字或董事长签章
四、股票的基本特征：赢利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。
五、股票与相关概念的比较
1、股票与股份、股份制，股票与股份是一种形式与内容的关系。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
2、股票与认股权证、股单，股票是确认股东地位和股东权的凭证，而认股权证则是购买股票的权利凭证。股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证；而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。股单本身没有价格，不是有价证券，所以不能在市场上自由流通。每份股单所代表的金额可以不相等，每名股东通常只持有一份股单，股单必须是记名的，也不存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分。
3、股票与公司债券，相同之处：两者都是投资手段，都是融资工具，体现着资本信用关系，它们既可以为投资者带来收益，又能使公司筹集到从事生产经营活动所需要的资金；两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响。相异之处：（1）投资性质和各自所包含的权利不同（2）收益和风险责任不同（3）投资风险程度不同。
第三节 债券
一、债券的概念和特征
1、债券包含的要素：（1）债券的票面价值（2）债券的价格（3）债券的利率（4）债券的偿还期限（5）其他。
2、债券的特征：偿还性，收益性，流动性，安全性，它们之间的相逆性关系。
二、债券的分类
1、按发行主体分类（1）公债券（2）金融债券（3）公司债券
2、按期限长短分类：短期债券1年以下，中期债券1-10年，长期债券10年以上
3、按利息方式分类：（1）附息债券（2）贴现债券
4、按发行方式分类：（1）公募债券（2）私募债券
5、按有无抵押担保分类（1）信用债券，无抵押担保债券（2）抵押债券（3）担保债券
6、按是否记名分类（1）记名债券（2）不记名债券
第四节 投资基金证券
一、投资基金与投资基金证券概念
投资基金——集合投资制度，创立和运行涉及四方：投资人，发起人，管理人和托管人
投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
二、投资基金证券与股票、债券的区别
1、发行的主体不同，体现的权利关系不同，投资基金证券是由基金发起人发行的，基金的创立以契约为基础，证券持有人与发起人之间是契约关系。
2、运行机制不同，投资人的经营管理权不同，不论哪种类型的投资基金，投资人和发起人都不直接从事基金的运用，而是委托管理人进行运营。同时，投资基金信托又不同于个人信托。
3、风险和收益不同，投资基金风险小于股票投资，大于债券投资。收益一般小于股票投资而大于债券。基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种
4、存续时间不同，每一种投资基金都规定有一定的存续时间，期满即终止。这一点类似于债券，不同于债券投资之处在于，投资基金经持有人大会或基金公司董事会会议可以提前终止，也可期满再延续。封闭式基金在存续期间内不得随意增减基金证券，持有人只能通过证券交易所买卖证券，这一点又类似于股票投资。与股票投资不同处在于，开放式基金可随时增减，持有人可按基金的资产净值要求申购或赎回其所持有的单位或股份。
三、投资基金类别：契约型和公司型、封闭型和开放型，只有变现能力极好的证券投资才适于采用开放型，如上市的债券投资和股票投资、固定型和管理型、单位型和追加型、股权式基金和有价证券基金、本币基金和外币基金
四、投资基金的特点：(1)化零为整、凑小钱成大钱(2) 降低和分散投资风险，提高投资效率。(3)弥补中小投资者投资管理缺陷，基金作为一个投资公司，在税收上可以享受免征公司所得税的好处(4) 避免国外投资者直接控制国内企业股权。
第五章拍卖知识
第一节 拍卖概述
一、拍卖的涵义和原则
1 、拍卖的概念拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人四方当事人。
2 、拍卖的特征
(1)拍卖与普通商品交易的区别：普通交易中当事人只有两方，拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人(买受人)，三方缺一不可。普通交易中，买卖双方可以私下商量价格，而拍卖的整个过程是在公众的监督之下进行的。
(2)拍卖与投标招标的区别：标的内容上的区别，实施机构上的区别，行为目的上的区别，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金；而招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳
3 、拍卖的基本原则
(1)公开原则，具体包括：拍卖信息发布公开(拍卖7日前)、竞买公开，凡有两人以上符合资格的竞买人对拍卖标的提出竞买申请的，拍卖人不得无故撤回该标的或终止拍卖，更不得以其他形式转让拍卖标的。拍卖人必须公开举办拍卖会。
(2)公平原则，公平原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等，其具体内容是：1)委托人与拍卖人是平等的民事主体。2)凡具备相应的民事行为能力并符合竞买资格的民事主体，均可平等的参加竞买活动。3)在竞买中，对同一应价或报价除法律规定允许某竞买人有优先购买权的以外，其他竞买人均享有以最高报价或应价取得拍卖标的的权利。
(3)公正原则，1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。2)拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为。3)拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。4)委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。
(4) 诚实信用原则，1)拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。2)整个拍卖活动中，拍卖法律关系各当事人的意思表示及行为应真实、善意和诚实。
二、拍卖标的、报价方式及类型
1、拍卖标的，拍卖标的应该是“委托人所有或依法可以处分的物品或者财产权利”，“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权力，不得作为拍卖标的”。
依据不同标准，拍卖标的可以进行以下分类：有形财产和无形财产，动产和不动产，允许流通物、限制流通物和禁止流通物，禁止流通的物品不能作为拍卖标的。限制流通物可以作为定向拍卖的标的物。除禁止流通物和限制流通物外，大部分物品属于允许流通物，允许流通物是最常见的拍卖标的。
2 、拍卖的报价方式，拍卖报价方式是拍卖活动中拍卖师的具体运作手段。通常包括增价拍卖和减价拍卖两种方式。增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。无声拍卖也被称为卖方报价拍卖，有声拍卖也被称为买方报价拍卖。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。无论是增价拍卖还是减价拍卖都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。注意，买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
3 、拍卖活动的类型：(1)强制拍卖和任意拍卖(2)动产拍卖与不动产拍卖(3)有保留价拍卖与无保留价拍卖，低于保留价不能成交。(4)一次性拍卖和再拍卖，一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。
第二节 拍 卖 规 则
拍卖规则包括价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求权规则、禁止参与竞买规则。
一、 价高者得规则
1、价高者规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人的成交规则。“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”
2、价高者得的效力范围：(1)价高者得规则约束竞买人。(2)价高者得规则约束拍卖人。只能按价高者得规则行事，确认竞买人报价中的最高价作为成交价格。(3)价高者得规则约束委托人。拍卖人按规则与最高应价者成交时，委托人无权提出任何异议。
二、保留价规则
1、保留价规则的含义，保留价指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价规则是指保留价发挥作用的制度。在有保留价的拍卖中，委托人和拍卖人须事先商定保留价，保留价以具体的价格表示。保留价一经确定，不得随意改变。保留价是并非拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况也是经常发生的。在无保留价拍卖中，拍卖人对某件拍卖标的宣布拍卖时，该件标的就不得收回，除非在合理时间内无人出价或应价。因此，无保留价拍卖对委托人来说存在较大风险。
2、确立保留价规则的原理，保留价规则实质上是权利制衡机制。
3、保留价的确定、保密、公开与更改，(1)保留价的确定权。委托人拥有保留价的确定权，委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人、估价人员等在确定保留价时参与意见。但评估价转为保留价一定要经委托人同意(2)保留价的保密与公开。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。保留价也可以公开，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。(3)保留价的更改，保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前1～2天内送达拍卖人。在此情形下，拍卖人不得拒绝保留价的更改，但可以拒绝拍卖委托。公开保留价的更改应及时通知竞买人，所谓及时在竞买人报名参与竞买之前。
4、保留价的效力范围，当最高应价低于保留价时，最高应价无效，拍卖人在此情况下如出售拍卖标的，该行为无效。因此给委托人及竞买人造成的损失，应当由拍卖人承担。
三、 瑕疵请求规则
1、瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷，如果该缺陷因他人的过错被隐蔽了，他成为实际买受人时就可以为自己所受到的欺骗和损失主张权利。瑕疵泛指拍卖标的内在质量、品质、数量等方面的缺陷。瑕疵请求权是买受人拥有的权利，其相对人是委托人和拍卖人。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。
2、瑕疵请求权规则的原理(1)过错责任理论。只要委托人或拍卖人有过错或过失行为，就满足了承担责任的条件。(2)担保责任理论。拍卖标的也是一种商品，委托人和拍卖人为其出售的拍卖 标的承担担保责任，应当担保其出售的拍卖标的不存在应当告知而未告知的瑕疵。
3、瑕疵请求权的障碍，(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。(2)买受人过错。表现为：其一，疏忽。其二，误解。其三，不当行为。(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事。
4、瑕疵请求规则的效力范围，瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。(1)谁知晓，谁负责，1)委托人的责任。委托人有第一位的告知义务。但实践中买受人很少直接找委托人主张权利。2)拍卖人的责任，拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。其二，拍卖人先行负责。总之，承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人，这里的基本准则是谁知晓谁负责。(2)拍卖人先行负责，只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任 应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。
四、禁止参与竞买规则
1 、 禁止参与规则的内涵，(1)禁止拍卖人参与竞买(2)禁止委托人参与竞买
第三节 拍 卖 实 务
一、拍卖委托，拍卖委托是指委托人向拍卖人提起拍卖的最初阶段。
1、委托人分类(1)公民。(2)法人。(3)其他组织。指不具有法人条件，但又能独立作为民事权利主体进行民事活动的组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。
2、委托拍卖方式及程序(1)任意委托拍卖方式及程序，任意委托拍卖的程序一般包括四个步骤：1)委托人拍卖意向。2)寻找拍卖人。3)双方当事人洽谈。4)签订委托拍卖合同。(2)法定委托拍卖方式及程序，法定委托拍卖程序如下：1)发出委托拍卖函。2)拍卖人接受委托。3)签订委托拍卖合同。
3、委托拍卖合同，委托拍卖合同的签订，一方面标志着拍卖委托阶段的结束，另一方面是委托人与拍卖人双方法律关系的确立。
(1)委托拍卖合同的内容主要条款有9条：1)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；2)拍卖标的的名称、规格、数量、质量；3)委托人提出的保留价；4)拍卖的时间、地点；5)拍卖标的交付或者转移的时间、方式；6)佣金及其支付的方式、期限；7)价款的支付方式、期限；8)违约责任；9)双方约定的其他事项。
(2)委托拍卖合同的洽谈
1)保留价的商谈。确定保留价时，一方面要考虑拍卖标的的市场价格。二是应低于目前市场上的交易价，这样有利于形成竞争，提高拍卖的成交率。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价；也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
2)佣金比例及支付方式洽谈。佣金比例，非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5％的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。委托人佣金支付一般有两种方式：(a)前期支付法 (b)扣除法。
3)成交价款支付方式及期限洽谈。委托拍卖合同中，应当载明拍卖标的价款支付方式和期限，以保护委托人的权利，防止发生经济纠纷。
4)拍卖标的的交付或者转移的时间和方式洽谈。
二、拍卖公告与展示，拍卖公告与展示是一种法定行为，是举行拍卖会之前的一个重要环节，也是拍卖企业进行招商、寻找竞买人的重要途径之一。
1、拍卖公告及发布
(1)拍卖公告发布的时间，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告，(2)拍卖公告发布媒介。一般以地方主要报纸为首选媒体。拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。其他媒介主要指广播电台、电视台等。
2、拍卖公告的内容，拍卖公告应当载明如下事项：①拍卖的时间、地点；②拍卖标的；③拍卖标的的展示时间、地点；④参与竞买应当办理的手续；⑤需要公告的其他事项。
其中参与竞买人应办理的手续包括提供相关身份证明材料，填写登记书，并缴纳规定的保证金等。需要公告的其他事项，通常有以下几个方面：①竞买人限制条件，如国有企业资产拍卖中的定向拍卖，竞买人只能是企业职工；②商品的限制流通，如有的字画不办理处境手续，香烟拍卖中只能是有烟草经营权的才能参与竞买；③拍卖标的有保留价的可以公告有保留价等。总之，针对具体标的，应该说明的限制条件，在拍卖公告中均应予公告，以体现拍卖的公开性。
3、拍品展示
(1)拍品展示及其展示方式，拍卖标的的展示时间不得少于两日。拍品展示的方式主要有： 1)固定展示。2)巡回展示。3)资料展示。
(2)拍卖图录与媒体宣传，拍品展示有两大功能：一是让竞买人对标的现场观察，辨别真伪；二是宣传促销招商作用。
但公告和媒体宣传是有区别的，媒体宣传不能代替公告，媒体虽然可以起到扩大招商范围与力度的作用，但按照《拍卖法》公告是不可省略的。
(3)拍卖资料及查看条件，拍卖人在展示拍卖标的的同时，还应当向竞买人提供查看标的的条件及有关资料。
三、拍卖的佣金、价款结算与标的交割，佣金结算与标的物的交割是拍卖的后期工作。
1、佣金与价款的结算。拍卖成交后，买受人除支付成交价款外，还须按照有关约定，向拍卖人支付拍卖佣金。即买受人应付拍卖师落槌价，加约定佣金，再加其他应付的费用。
2、拍卖标的的交割(1)一般物品交割有两种情况，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据，以资证明货款两清；如果标的由于某种原因在委托人手中，则由委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人。(2)特殊物品交割。特殊物品交割主要指需要办理证照变更、产权过户的标的，
第四节 强 制 拍 卖
一、强制拍卖的概念、特点和原则
1、强制拍卖的概念，强制拍卖是指国家机关依照法律的规定，对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。
法院强制拍卖，是指在执行程序中，法院为了实现申请执行人的债权，根据法律规定强制拍卖被查封、扣押、冻结的被执行财产以获得拍卖价款的行为。法院强制拍卖有两种基本方式：一是法院自行拍卖，二是法院委托商业拍卖机构拍卖，
2、强制拍卖的特点 (1)国家强制性，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。(3)主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。(4)目的的利他性。目的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则。(5)权利义务的不对等性。在法院强制拍卖中，法院比拍卖机构享有较多的权利、承担较少的义务，即它们之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利(即合同法上的单方中止履行的权利)、撤销拍卖委托的权利(即合同法上的单方解除合同的权利)、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。
3、强制拍卖的基本原则
(1)法院处置权限定原则，法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。该原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。
对法院处置权的限定主要表现在：一是在被执行人自动履行义务后，法院必须及时主动地终止拍卖程序，否则将对被执行人的权利造成伤害。二是法院原则上应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意保留价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的财产权利。三是如果在拍卖程序中案外人对拍卖标的提出执行异议，则法院不得继续强行拍卖。
(2)法院主导拍卖程序原则，法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。
法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：一是是否委托由法院决定；二是法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序；三是法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序；四是法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查；五是法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定做出是否予以确认的裁定。
当然，法院主导拍卖程序原则并不是否认拍卖机构在委托拍卖合同法律关系中享有广泛权利，如请求法院予以配合的权利，请求法院依照约定及时、完全的给付拍卖佣金的权利。对拍卖机构享有的权利，法院不得非法限制和侵犯。
二、强制拍卖的主体、标的和依据
1、强制拍卖的主体，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)与竞买人和买受人一样，均不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。
2、强制拍卖的标的
强制拍卖标的须符合以下三个要件。1)强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产。强制标的不得为案外人的财产，但有两种法定情形除外。(A)被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。(B)保证人以其财产为被执行人提供担保的，如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务时，人民法院就有权裁定执行其在保证责任范围内的财产，对这部分财产进行拍卖。2)强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产。3)强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。
(2)强制拍卖标的的限制：1)法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的(生活必需品)。2)法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。
3、强制拍卖的法律依据
人民法院在执行下列生效法律文书的过程中可以采用强制拍卖这一执行措施。
(1)人民法院民事、行政判决、裁定、调解书、民事制裁决定、支付令，以及刑事附带民事裁决、裁定、调解书；(2)依法应由人民法院执行的行政处罚决定、行政处理决定；(3)我国仲裁机构作出的仲裁裁决和调解书，人民法院依据我国《仲裁法》有关规定作出的财产保全和证据保全裁定；(4)公证机关依法赋予强制执行效力的关于追偿债款、物品的债权文书；(5)经人民法院裁定承认其效力的外国法院作出的判决、裁定，以及国外仲裁机构作出的仲裁裁决。(6)法律规定由人民法院执行的其他法律文书。
三、强制拍卖的程序
1、价格评估，当事人对评估结果有异议的，可向人民法院请求复议，人民法院经审查后可要求评估机构进行复查或者重新评估。
2、做出强制拍卖的决定，价格评估完成后，人民法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行财产交付申请执行人(债权人)折抵债务。双方当事人对以物抵债不能达成一致意见的，人民法院应决定强制拍卖被执行财产。在通常情况下，被执行财产不允许未经拍卖即予变卖。当然，如果执行当事人双方同意不需要拍卖，或者执行标的不适于拍卖，也可以在人民法院的监督下由有关单位变卖或由被执行人自行组织变卖。人民法院作出拍卖被执行财产的决定后，应及时告知执行双方当事人。
3、确定和委托拍卖机构，在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，必须载明拍卖标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。
4、发布公告与展示标的，拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。
5、确定拍卖保留价，在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构，拍卖机构要严加保密。拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。
6、举行拍卖会，举行拍卖会时，人民法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记人笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。
7、确认拍卖结果，拍卖结果确认后，人民法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖机构收到拍卖价款后，应按合同约定交付人民法院，人民法院应依约向拍卖机构支付拍卖佣金。
四、强制拍卖的注意事项
1、关于强制拍卖标的物上设有担保物权，对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的债权。对那些价值明显等于甚至小于所担保债权的被执行人的财产，人民法院一般不予拍卖。
2、关于中止拍卖、撤销拍卖委托，依照法理和实践，人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。按照法治原则的要求，人民法院行使这些权利应当具备严格条件，遵照完备的程序，并且应当遵循诚实信用的原则。人民法院才有权单方通知拍卖机构中止拍卖的情形：(1)案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的。(2)人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的。(3)拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。人民法院单方撤销拍卖委托，一般应当是在拍卖成交前出现下列情形之一时。(1)据以执行的依据被撤销的。(2)案外人提出执行异议及案件当事人对拍卖提出意见，人民法院经审查认为理由成立的。(3)拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的。(4)竞买人之间或者拍卖机构与竞买人之间恶意串通的。
应当指出的是，中止拍卖或撤销拍卖委托的单方法律行为只能在拍卖成交前作出；如果拍卖已经成交，则法院面临着确认拍卖无效或进行执行回转的问题。
第五节 房地产拍卖
在房地产拍卖中，其标的有两种存在的状态，即土地使用权和房地合一状态下的物质实体及其权益。
一、房地产拍卖及特征
1、房地产拍卖含义，房地产拍卖委托人的身份是多层面的，有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等，其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
2、房地产拍卖特征：(1)房地产拍卖数量多，价值高(2)房地产拍卖法律性强(3)拍卖结束后续工作多
3、房地产拍卖业务的主要来源：(1)法院委托拍卖的查封抵债房地产。目前房地产拍卖以这种方式居多，(2)债权人委托拍卖的抵押房地产。一般都是由抵押权人(银行)向法院提起诉讼，法院对抵押房地产予以冻结，法院庭审后下达判决书或裁定书，由法院委托拍卖行进行拍卖变现。(3)政府部门委托拍卖的房地产。根据国家最新规定，国有土地使用权出让必须采用招标和拍卖的形式进行。土地管理部门不具备拍卖的资质，通常需要委托拍卖机构进行土地一级市场的出让拍卖。(4)法人委托其所拥有的房地产。(5)自然人委托拍卖的房地产。
二、房地产拍卖的条件
1、房地产拍卖标的应具备的条件
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书；2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；4)权利人对房地产的处分权受到限制的；5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；6)司法行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；7)国家依法收回土地使用权的；8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
(2)以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成或者其他建设用地条件；4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；5)出让合同约定的其他条件；6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
(3)以出让方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
(4)集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：1)房屋所有权证和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产产权证书；2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。
(5) 下列划拨用地不可以拍卖：1)国家机关用地和军事用地；2)城市基础设施用地和公益事业用地；3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4)法律、行政法规规定的其他用地。
(6)抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。
2、房地产拍卖竞买人条件
(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都(2)在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。
三、房地产拍卖的程序
1、接受拍卖委托
房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：(1)房地产拍卖标的的产权证；(2)产权人身份证明(私产)或企业法人营业执照；(3)法定代表人证明书和法人授权委托书；(4)对拍卖房地产有处分权的证明文件；(5)产权证上标明是共有的，需出具共有证及出具其他共有人同意出售(或部分出售)的经过公证的委托书；(6)拍卖房地产的详细资料；(7)其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件；(8)至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件。
2、拍卖房地产标的调查与确认
拍卖行应该对委托人提供的文件和资料进一步核实，内容主要包括：(1)拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致；产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致；(2)产权来源是否清楚，如新建，翻建，是否有规划、用地、施工管理单位的批准文件，是否领有新证；(3)房地产面积是否与房地产测绘部门出具的勘测报告一致。(4)产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押权登记或租赁权登记等其他权利登记，查看房档中是否有记录，看抵押协议、抵押期、他项权利注销情况是否与产权证一致；(5)是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件；(6)是否有他人声明对该房地产享有权利的文件；(7)是否有产权证丢失的记录；现持产权证是原证，还是新证；是否登报声明；(8)是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何；(9)是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内；(10)土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
3、接受委托、签订委托拍卖合同
具备接受拍卖委托条件后，应按照《拍卖法》的要求，结合所拍房地产标的的特点签订委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。
4、房地产估价及拍卖保留价确定
(1)房地产估价，委托有评估资质的房地产评估机构对拍卖标的进行评估，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。
(2)拍卖保留价和起拍价确定，评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据。拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，掌握其供需状况和价格水平，分析可能参加竞买的买家数量及可能应叫的价位，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价。
5、发布拍卖公告，组织接待竞买人，拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
6、现场拍卖阶段，拍卖行、竞买人按公告的时间、地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开竞价。
7、产权过户
现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签订拍卖房地产的转让合同书。买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。
四、房地产拍卖的注意事项
1、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理
(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。对于抵押权人起诉和非抵押权人因为其他经济纠纷涉及的起诉的案子，以抵押为主；对于皆非抵押权人起诉的案子，按时间先后，谁先起诉，谁先受偿。
(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
(3)如果拍卖标的发生用途转换
(4)有共有人的房地产拍卖，须共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。
(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
2、房地产拍卖价格的评估
基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
3、房地产拍卖登记及相关费用、税费
(1)房地产拍卖登记需提交资料：1)申请书；2)当事人身份证明或单位合法资格证明；3)委托书及代理人身份证明；4)房地产权证；5)拍卖成交确认书；6)房屋平面图及地籍图；7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据；8)契税完税证及契税完税贴花；9)拍卖公告；10)其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同。人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：(A)拍卖委托公函；B)生效的判决、裁定和调解书；(C)协助执行通知书。
(2)应缴费用和相关税费
房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)属于房地产二三级市场交易，通常需交纳下列税、费项目：1)拍卖佣金费；2)营业税及其附加；3)合同和权证印花税；4)契税；5)交易手续费；6)评估费；7)登记费；8)合同公证费等。
4、在建工程拍卖应注意事项
(1)应详细核查项目状况：1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金；2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书；3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等；4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25％；5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况；6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜；7)在建工程项目是否存在抵押行为；8)在建工程是否预售
(2)在建工程拍卖需要申请和审核。拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。
(3)拍卖成交后的手续处理。
5、建成在售房地产拍卖应注意事项：(1)房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况；(2)土地使用权款项是否付清；(3)房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。
6、破产企业房地产拍卖应注意事项
(1)根据国家有关法规的规定，破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估；
(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续；
(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。
7、有瑕疵房地产拍卖的操作
这里所称的有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不需转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。
(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金；如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。
(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。
(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照(1)、(2)办理。
(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。如允许补办出让手续，应当由买受人办理，并按规定缴纳土地使用权出让金。如允许可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对于不可转让的国家公益型房地产，不可作为拍卖标的。
(5)对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产；应补缴清剩余款项和补办完全部手续。
(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。由于其他经济原因(不是银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿。
第六章 统计知识
第一节 统计概要
一、统计学的基本概念
1、统计总体与总体单位
统计总体，简称总体或母体，是指所要研究事物要或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。因此，总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。
2、标志、变量和指标，反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。将可变的数量标志抽象化就称其为变量，其取值称为变量值或标志值。变量分为确定性变量和随机变量。根据变量的取值是否连续划分，有连续型变量和离散型变量。指标反映总体数量特征及其范畴。按指标所反映的数量性质不同划分，分为数量指标和质量指标。质量指标是数量指标的派生指标。
二、统计资料的搜集
1、调查对象、单位、项目以及报告单位，调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。调查项目是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。报告单位，又称填报单位，是指负责向调查者回答问题、填报统计表和提供统计资料的基层单位。
2、搜集资料的方法，搜集资料的方法有直接观察法、采访法和报告法。
3、搜集资料的形式，搜集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括统计报表、普查、重点调查、典型调查和抽样调查。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。
三、统计资料的整理
1、统计资料的审核和手工整理技术，(1)审核技术：①逻辑审查，②计算审查，(2)手工整理技术：①划记法，又称点划法，②折叠法。
2、统计分组，统计分组是指总体中各单位按照某种标志划分成若干组的统计整理方法。根据分组标志要求形式的不同，分为品质标志分组和数量标志分组。
第二节 综 合 指 标
综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为绝对指标(或称总量指标)、相对指标、平均指标和变异指标。
一、绝对指标，绝对指标是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。按反映的时间状态不同，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。时期指标有如下三个特点：(1)可以连续计数(2)各时期指标值可以直接累加；(2)通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。 时点指标有如下两个特点：(1)只能间断计数(2)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小与时间长短没有直接的关系。
二、相对指标，相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比。它能反映现象总体在时间、空间、结构、比例以及发展状况等方面的对比关系。相对指标是绝对指标(总量指标)的派生指标，它把对比的总量指标的绝对水平及其差异进行抽象化。相对指标有如下几种具体形式：结构相对指标，强度相对指标，比较相对指标，比例相对指标，计划完成相对指标，动态相对指标
三、平均指标，平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。平均指标主要有以下几种：算术平均数 (简单算术平均数、加权算术平均数)、调和平均数，调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。(简单调和平均数、加权调和平均数)、几何平均数，几何平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根，(简单几何平均数，加权几何平均数)、中位数，处在中点位次的标志值、众数，出现频率最大的标志值。
四、变异指标，变异指标主要是指全距、平均值、标准差、变异系数。标准差，亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根。
第三节 时间序列
时间序列是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。
一、水平指标
1、发展水平，发展水平是指时间序列中的各项指标值。
2、序时平均数，序时平均数，又称平均发展水平或动态平均数，它是根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数。其计算方法有三种形式：(1)绝对指标的序时平均数1)时期数列序时平均数2)时点数列序时平均数(2)相对指标的序时平均数：1)子项和母项同为时期数列平均数2)子项和母项同为时点数列平均数3)子项和母项一个为时期数列和一个为时点数列平均数。
二、速度指标
1、发展速度，发展速度是表明现象在一定时期内的发展方向和程度的动态相对指标。(1) 定基发展速度(2)环比发展速度
2、增长速度，增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上1(或100％)等于定基发展速度；而环比增长速度加上1(或100％)等于环比发展速度。
3、平均发展速度，通常，计算平均发展速度采用几何平均法。
第四节 动态序列的分解与测定
一、动态序列的分解，动态序列的总变动(Y)一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式：长期趋势、季节波动、循环波动、不规则波动。
二、动态序列的结构模型
1、乘法模型，当四种变动因素存在相互影响的关系时，则动态序列的各项观察值都是四种因素乘积的结果，乘法结构模型为：Y=T。S。C。I， Y表示现象发展到某一时候的实际值；T表示现象发展到上述同一时候的趋势值(即预测值)；S表示当时的季节波动指数；C表示当时的循环波动指数；I表示当时的不规则波动指数。由于在一年内会出现现象随季节更迭而发生波动的情况，所以若以年为时间单位，则动态序列并不直接受季节波动的影响，这样，以上模型可以变为：Y=T。C。I
2、加法模型，当四种变动因素表现为相互独立的关系时，则动态序列的各项观察值都是四种因素的总和，加法结构模型为：Y=T+S+C+I。式中：y，T含义同上；S，C，I均不是波动指数，而是循环波动、季节波动与不规则波动等因素对趋势值所产生的偏差。若以年为时间单位，则动态序列也不直接受季节波动的影响，因而加法结构模型可以变为：Y=T +C+I 。
三、长期趋势的测定
受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法(回归分析法) 最小二乘法，又称最小平方法，是估计回归模型参数的常用方法。。
四、季节波动的测定
测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。若不考虑长期趋势的影响，直接根据原始时间序列来计算季节比率，即为同月(季)平均法，或称直接平均法。季节比率高说明“旺季”；季节比率低说明“淡季”。
第七章会计知识
第一节 会计概述
一、、会计的涵义、目标及基本职能
1、会计的涵义，会计系统包括四个层次：①会计信息流通系统；②会计信息处理系统；③会计信息解释系统；④会计信息调节系统。
2、会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于实行宏观调控、优化社会经济资源配置、合理地进行投资和信贷决策、加强内部经营管理所必须的、以财务信息为主的经济信息。
3、会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。
二、 我国会计法规体系
1、会计法
2、会计核算制度——国家统一会计制度是由国家主管会计工作的行政部门——财政部以及其他相关部委制定的会计方面的规范。(1)会计准则，企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括基本会计准则和具体会计准则两个层次。(2)会计制度
第二节 会计假设
会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计核算所处的时间、空间环境所作的合理设定。
一、会计主体，会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体往往是一个会计主体。但是，会计主体不一定是法律主体。
二、持续经营 三、会计分期 四、货币计量
第三节 会计核算的一般原则
一、 衡量会计信息质量的一般原则，会计信息质量高低是评价会计工作成败的标准。评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。
二、确认和计量的一般原则。权责发生制、配比原则、历史成本原则、划分收益性支出与资本性支出原则。
三、 起修正作用的一般原则：谨慎原则、重要性原则、实质重于形式原则。
第四节 会计要素
会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等六大类。
第五节 会计基本核算方法
会计核算就是指会计信息系统如何将初始的会计数据资料经过确认、计量、记录与报告等环节(程序)加工成会计信息产品提供给会计信息使用者。我国通常将会计核算概括为设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查以及编制报表。
第六节 会计报表的意义和编制要求
一、会计报表的意义和作用，会计报表的作用，主要有以下几个方面。(1)企业的负责人通过会计报表所提供的信息，可以了解和掌握企业的财务状况。(2)企业的投资者通过会计报表所提供的信息，可以作出正确的投资决策。(3)银行及其他金融组织通过企业会计报表提供的信息，可以了解企业的偿债能力和获利能力，有助于银行及其他金融机构做出正确的贷款决策。(4)政府主管部门，通过企业会计报表，可以了解不同行业的发展状况和趋势，为制订产业政策，做好国民经济宏观调控提供依据。
二、会计报表的编制要求：(1)内容完整，数字真实(2)计算准确，报送及时
三、会计报表的种类：资产负债表、损益表、利润分配表、主营业务收支明细表，商品销售利润明细表、现金流量表。
四、资产负债表和损益表的编制方法
1、资产负债表，通过资产负债表可以了解企业的经济实力、企业的偿债能力、企业的经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，
2、损益表，损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。
五、现金流量表，现金流量表是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情况的报表。该表分基本部分和补充资料两个部分。基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。补充资料也分为三类，即不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调整为经营活动的现金流量以及现金和现金等价物的净增加情况。
六、财务分析，财务分析是利用财务报表对企业经营状况进行的分析，包括偿债能力分析、盈利能力分析和营运能力分析。偿债能力分析有流动比率、速动比率、资产负债率，营运能力分析有存货周转率和存货周转次数，应收账款周转率和应收账款周转次数，盈利能力分析指标主要包括销售利税率、净资产报酬率和资本金利润率指标等。
第八章城市规划知识
第一节 城市规划概述
一、城市规划的作用和任务
1、城市规划，城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。
2、城市规划的作用体现在下列三个层次。(1)城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段(2)城市规划是政策形成和实施的工具(3)城市规划形成了城市未来的空间架构。城市规划的主要对象是城市的空间系统。城市规划以城市土地利用配置为核心，建立起城市未来发展的空间结构。
3、城市规划的任务。(1)确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。(2)从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。(3)通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。(4)确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。(5)建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力。
二、城市规划体系，一个国家的城市规划体系一般包括规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系三个基本方面。
城市规划法律体系包括基本法律(主干法)及其配套法规(从属法规)。我国还分为国家和地方两个层面的规划法律体系，我国的法律制度体系由法律、法规、规章和规范性文件构成。
城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。①直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。②省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市以及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。③其他城市的总体规划和县级人民政府所在地镇的总体规划，报省、自治区和直辖市人民政府审批；其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。县级人民政府所在地镇的城市规划由县级人民政府负责组织编制。
城市规划运作体系包括城市规划具体编制和城市规划实施控制两个方面。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。我国的城市规划一般分为城市总体规划和城市详细规划。城市总体规划属于战略性发展规划。城市详细规划作为对城市建设实施控制的直接依据，属于实施控制性规划。
根据编制的深度和内容，城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据。
城市规划实施控制可以分为通则式和判例式。我国的城市规划控制基本上属于判例式，即任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，规划审批人员在审理个案时享有一定的自由裁量权。规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素
三、城市规划管理系统由相互联系的四个子系统组成。(1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。(2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统。(4)城市规划保障系统。
第二节 城市总体规划
一、 城市总体规划的主要任务和内容
城市总体规划的具体内容包括：(1)编制市域、县域城镇体系规划(2)确定城市性质和发展方向，提出规划期内城市人口及用地发展规模，划定城市规划区范围。(3)确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及城市中心、区中心位置。(4)编制专项规划(5)编制近期建设规划(6)进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
二、城市总体规划与其他相关规划的关系：区域规划是城市总体规划的重要依据。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接。城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴。城市生态规划不仅关注城市的自然生态，也关注城市的社会生态。
三、城市发展战略，城市发展战略是做出关系到城市经济、社会、环境发展的全局的根本谋划和对策。也就是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。城市发展战略直接影响到城市发展的方向、速度和前景，
城市发展战略的内容有：经济发展目标、社会发展目标、建设水平目标。
四、城市性质与城市规模
1、城市性质是指城市在一定地区、国家至更大的范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。城市性质决定城市规划的特征，编制城市规划首先要确定城市的性质。城市性质是城市建设的总纲。体现城市最基本特征和城市总的发展方向。
确定城市性质的依据有：国家的方针政策；城市所处区域的地位和担负的任务；城市自身所具备的条件，包括资源条件、自然地理条件、建设条件和历史及现状基础条件。
确定城市性质的方法有：定性分析和定量分析。定量分析主要从城市主导产业在全国或地区的地位和作用，主要生产部门经济结构的主次，用地结构的主次三个方面入手。
城市性质的分类：工业城市；交通港口城市；中心城市；县城；特殊职能的城市。
2、城市规模的意义确定城市规模是城市总体规划的首要工作之一，确定城市规模的方法有：综合平衡法，利用城市人口的增长由自然增长和机构增长两部分组成；区域分配法；环境容量法，根据城市基础设施的支持能力和自然资源能力的供给能力来计算城市极限人口的方法；线性回归分析法
按城市规模的城市类型有：特大城市、大城市、中等城市和小城市。
五、城市分区规划
编制城市分区规划的主要任务是：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。 分区规划将城市总体规划的覆盖范围划分成多个分区进行。
六、城市用地
1、城市用地的分类，城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分10大类、46中类和73个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。城市用地的10大类及其代号分别为：居住用地(R)、公共设施用地(C)、工业用地(M)、仓储用地(W)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、特殊用地(D)、水域和其他用地(E)。
城市建设用地应包括除了水域和其他用地外的其他九类用地。注意：中小学和幼托用地归入居住用地不属于公共设施用地，露天矿用地归于水域和其他用地不属于工业用地，村镇公路用地应归入水域和其他用地不属于公路用地。
城市总体规划用地采用1：10000或1：5000进行分类计算，分区规划用地采用1：5000或1：2000进行分类计算。城市用地的计量单位应为万平方米(公顷)。1：10000图纸应取正整数，1：5000图纸取小数点后一位数，1：2000图纸取小数点后二位数。
2、城市用地评价内容包括自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
(1)城市用地的自然条件评价：工程地质条件(建筑土质与地基承载力、地形条件、冲沟、滑坡与崩塌、岩溶、地震)；水文及水文地质条件(水文条件、水文地质条件)；气候条件(太阳辐射、风象、气温、降水与湿度)；地形条件。用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类：一类用地；二类用地；三类用地
(2) 城市用地的建设条件评价，城市用地的建设条件评价更强调人为因素的影响，一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。城市用地布局结构评价：城市用地布局结构是否合理；城市用地布局结构能否适应发展；城市用地分布对生态环境的影响；城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力；城市用地结构是否体现出城市性质的要求。社会、经济构成评价，影响土地利用的社会构成状况主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量，同居民需求之间的适应性。
城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。工程准备条件；外部环境条件主要有经济地理条件、交通运输条件、供电条件、供水条件等。
(3)城市用地经济评价，城市土地的基本特征：土地承载性、区位。对于土地区位可分以下三个层次：宏观区位，宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用；中观区位，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素；微观区位，这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。
区位评价，根据我国土地使用制度实施的实际情况，以决定土地质量优劣的区位因素为主要依据，采用土地分等定级即级差收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。从分析区位条件入手，取得土地评价的因素／因子体系。影响城市土地经济评价的因素，可以分为三个层次：基本因素层、派生因素层、因子层。就整体而言，层次越高，影响力越大，因素覆盖面越广，而且包含了低层次因素与因子的作用。因素/因子分成点状、线状和面状。
第三节 城市详细规划
城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在3公顷以上。
一、 控制性详细规划
1、控制性详细规划的作用，(1)控制性详细规划起着承上启下的作用(2)控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导(3)控制性详细规划是城市政策的载体。
2、控制性详细规划的内容，控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工业管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。
3、控制性详细规划的控制体系有：(1)用地控制指标(2)环境容量控制指标(3)建筑形态控制指标(4)交通控制指标：交通出入口方位、停车位(5)城市设计引导及控制指标(6)配套设施体系。以上前五项属地块控制指标可分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标一般包括以下各项(1)用地性质(2)用地面积(3)建筑密度(4)建筑控制高度(5)建筑红线后退距离(6)容积率(7)绿地率(8)交通出入口方位(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项(1)人口容量(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求(3)其他环境要求。
4、控制性详细规划有关计算规则：(1)建筑占地面积(2)总建筑面积，不包括：①地下室和楼板面不高于明沟1. 5m的半地下室；②开放供公共使用的地面敞空层，如该敞空层不作公共使用，则按一半面积计入总建筑面积，但该敞空层以后不准再行改造，改变使用性质；③面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、嘹望用房的屋顶附属建筑物；此外，底层为杂物间和停车间的居住建筑，其底层面积按一半计入总建筑面积。(3)建筑高度，面积小于标准层面积百分之十的屋顶附属建筑物高度不计。
二、修建性详细规划
1、修建性详细规划的作用：修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。
2、修建性详细规划的内容 (1)建设条件分析和综合技术经济论证(2)建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图(3)道路系统规划设计(4)绿地系统规划设计；(5)工程管线规划设计(6)竖向规划设计(7)估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
三、城市居住区规划
1、居住区及规划布局，居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30 000～50 000 人、10 000—16 000户)相对应。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10 000～15 000人、3 000～5 000户)相对应。居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1 000～3 000人、300～1 000户)相对应，居住区的规划布局形式，有居住区-居住小区-住宅组团、居住区-住宅组团、居住小区-住宅组团、独立式组团等多种类型。
2、居住区规划的任务和内容
(1)居住区规划的任务，我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。居住区规划的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。
(2)居住区规划的内容包括：①选择、确定用地位置、范围(包括改建范围)②确定规模，即人口数量和用地的大小(或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量)③拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式④拟定公共服务设施的内容、规模、数量(包括建筑和用地)、分布和布置方式⑤拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式⑥拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；⑦拟定有关的工程规划设计方案⑧拟定各项技术经济指标和造价估算。
3、居住区的用地构成和规模
(1)居住区的用地构成，一般可分为以下四类：1)住宅用地2)公共服务设施用地3)道路用地4)绿化用地
(2)居住区的规模，居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。1)设置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径。合理的服务半径，是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800～1 000m，在地形起伏的地区还应适当减少。2)城市道路交通方面的影响。城市干道的合理间距一般应在600～1 000m之间，城市干道间用地一般在36—100公顷左右。3)居民行政管理体制方面的影响，街道办事处管辖的人口一般以5万人为宜，少则3万人左右。居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。人口一般以3—5万人为宜，其用地规模应在50—100公顷左右。
4、住宅及其用地的规划布置，住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。在进行规划布置前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。
(1)住宅的类型及其特点，现代住宅如按使用对象不同，基本上可分为两大类。第一类是供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；另一类是供单身居住的建筑。
(2)住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素如下：1)住宅层数2)进深3)长度4)层高5)平面系数
(3)合理选择住宅类型应考虑以下几个方面：满足户室比的要求；住宅建筑层数的确定；适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。根据我国目前的条件，大中城市一般以5—6层为主，小城市以4—5层为主，在用地紧张的地方可适当建造一些高层住宅。
5、公共建筑及其用地的规划布置
(1)公共建筑的分类可分为八类系统：教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统。
(2)公共建筑定额指标包括建筑面积和用地面积两项。公共建筑定额指标的计算方法有两种。①以每千居民为计算单位，故称千人指标。②民用建筑综合指标。民用建筑综合指标包括家属宿舍、单身宿舍和公共建筑三大内容。
(3)公共建筑的规划布置，公共建筑的规划布置应按照分级(应根据居民对公共建筑使用的频繁程度)、规模(指人口规模)、配套(成套配置)和集中与分散相结合的原则进行，一般与居住区的规划结构相适应。规划布置的基本要求如下：①为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级800～1 000m，居住小区级400～500m，居住组团级150～200m；②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段，要考虑职工上下班的走向。③独立的工矿区或市郊的居住区，应考虑方便同时，还要保持居住区内部的安宁④公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置、或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面积的地段。
6、居住区道路的规划布置，居住区道路的规划布置应考虑如下的功能要求：①通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆；②居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行；③满足铺设各种工程管线的需要；④道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段；⑤除了以上一些日常的功能要求外，还要考虑一些特殊情况，如供救护、消防和搬运家具等车辆的通行。
根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。居住区道路，车行道宽度不应小于9m，红线宽度一般20～30m；居住小区级道路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的联系，车行道宽度一般为7m；居住组团级道路是居住区内的支路，车行道宽度一般为4m；通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。
居住区道路规划布置的基本要求：不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。道路走向要便于职工上下班。利雨水排除。充分利用原有道路和工程设施。车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m，与车行道边缘的距离不小于3m。尽端式道路长度不宜超过120m。如车道宽度为单车道时，则每隔150m左右应设置车辆会让处。道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。
7、居住区绿地的规划布置
8、居住区规划的技术经济分析，对居住区规划的技术经济分析，一般包括用地分析、技术经济指标及造价估算几个方面。技术经济指标有：
住宅平均层数＝住宅总建筑面积/住宅基底总面积（层）
住宅建筑净密度＝住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）
住宅建筑面积净密度＝住宅总建筑面积/住宅用地面积（m2/公顷）
住宅建筑面积毛密度＝住宅总建筑面积/居住用地面积（m2/公顷）
人口净密度＝规划总人口/住宅用地面积（人/公顷）
人口毛密度＝规划总人口/居住用地面积（人/公顷）
住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关，在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。
第九章 建筑工程知识
第一节 建筑识图与建筑设计
一、建筑分类
1、按使用性质分类，建筑物通常分为生产性建筑(包括工业建筑和农业建筑)和非生产性建筑(即民用建筑)。(1)工业建筑分类(2)民用建筑分类，民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。公共建筑按使用功能的特点，可分为以下一些建筑类型。(A)生活服务性建筑。(B)文教建筑。(C)托幼建筑。(D)科研建筑。(E)医疗建筑。(F)商业建筑。(G)体育建筑。(H)文娱建筑。(I)交通、邮电建筑。(J)其他建筑。
2、按建筑物的结构类型和材料分类(1)砖木结构建筑(2)砖混结构建筑(3)钢筋混凝土结构建筑(4)钢结构建筑
3、按建筑物的层数分类(1)低层建筑。指1至3层的建筑。(2)多层建筑。指4至7层的建筑。(3)高层建筑。各类的主要特征为：第一类，层数8～16层，建筑的高度在25m一50m之间，其结构形式一般为钢筋混凝土：框架结构；第二类，层数在17—25层，最高达75m；第三类，层数26—40层，最高达100m；第四类，层数在40层以上，高度超过100m，称为超高层建筑
4、按建筑物承重受力方式分类(1)墙承重结构形式的建筑物。(2)构架式承重结构的建筑物。 (3)筒体结构或框架筒体结构的建筑物。(4)大空间结构的建筑物，
二、建筑制图基础，一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图(通常暖通空调、给排水作为一套图纸)、电气施工图等。各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。
1、建筑制图的基本规定，(1)图纸幅面规定，幅面内应有标题栏和会签栏。幅面规格分别为0、l、2、3、4号，共5种。(2)图标和会签栏(3)比例尺的选用，一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。(4)轴线，轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。(5)尺寸及单位，尺寸由数字及单位组成，总图以米为单位，其余均以毫米为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。(6)标高，标高分绝对标高和相对标高两种。相对标高。即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0．000表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“+”号；低于它的负值，必须注“-”号。(7)索引号，索引号中的内容有两个，一是详图编号；二是详图所在的图纸的编号。
2、建筑施工图
(1)总平面图(2)建筑平面图，平面图根据建筑的层数不同分为首层平面图、二层平面图、三层平面图、标准层平面图、屋顶平面图等。(3)建筑立面图，建筑立面图是建筑物的各个侧面，向它平行的竖直平面所作的正投影(4)建筑剖面图，建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系(5)建筑详图，建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据，所有平、立、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准。建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等等的具体尺寸、构造和材料做法。
3、结构施工图，结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形。结构施工图一般包括以下几方面。(1)基础施工图。基础施工图一般包括基础平面图和基础详图(2)主体结构施工图。主体结构施工图一般是指标高在±0．000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图。
4、给排水施工图，给排水总平面图亦称给排水外线图，
5、采暖施工图，采暖施工图一般也分为室内和室外两部分。供热采暖施工图主要分为室内和室外两部分。
6、通风施工图，通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为(1)局部排风。(2)局部送风。(3)全面通风。通风施工图纸分为：(1)平面图。(2)剖面图。(3)系统图。(4)详图。
7、电气施工图，电气施工图主要有系统图和接线原理图。
三、建筑设计
1、建筑设计的基本要求：(1)满足建筑功能的要求。(2)采用合理的技术措施。(3)具有良好的经济效果。(4)对建筑物美观的要求。(5)符合总体规划要求。
2、建筑设计的主要内容：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和基础设计。
(1)建筑平面设计。包括建筑物的内部使用空间和交通联系空间的设计。建筑平面设计常见的组合方式如下：1)走廊式组合。2)套间式组合。3)大厅式组合
(2)建筑剖面设计，建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。
(3)建筑体形和立面设计，建筑体形和立面设计是建筑师充分发挥其想像力创造力的地方。
3、建筑设计须考虑的因素
建筑一般由基础、墙、柱、梁、板、屋架、门窗、屋面(包括隔热、保温和防水层)楼梯、阳台、雨篷、楼地面等部分组成。
(1)建筑的受力因素，作用在建筑物上的力称为荷载。荷载分为永久荷载(恒载)、可变荷载(活载)和偶然荷载。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。可变荷载是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。偶然荷载是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
(2)自然界的影响
(3)各种人为因素的影响
四、建筑等级
(1)建筑物耐久(年限)等级。建筑物的耐久等级是根据建筑物的使用要求确定的耐久年限，可划分为5个等级。100年以上，50—100年、40～50年、15—40年，15年以下
(2)建筑物的耐火等级，建筑物的耐火等级分为四级.燃烧性能是指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程度。它可分为非燃烧体、难燃烧体、燃烧体三类。耐火极限是指建筑构件遇火后能支承荷载的时间。
(3)建筑物的重要性等级，建筑物按其重要性和使用要求分成五等，为特等、甲等、乙等、丙等、丁等
第二节 建 筑 构 造
建筑一般由以下部分组成：基础(或有地下室)、主体结构(墙、柱、梁、板或屋架等)、门窗、屋面(包括保温、隔热、防水层或瓦屋面)、楼面和地面(地面和楼面的各层构造)、楼梯以及各种装饰。
一、建筑的组成，
1、单层工业厂房的组成，单层工业厂房的结构组成有两种类型，即墙体承重结构和骨架承重结构。单层厂房的骨架由下列构件组成。(1)屋盖结构(2)吊车梁(3)柱子(4)外墙围护系统。(5)支撑系统。支撑系统包括柱间支撑和屋盖支撑两个部分，(6)基础。基础是将厂房的全部荷载传递给地基的建筑结构。
2、民用建筑的结构组成一般由基础、墙和柱、楼地面、楼梯、屋顶和门窗六大部分组成。
二、 地基、基础与地下室
1、地基，承受由基础传来荷载的土层叫地基。地基单位面积所能承受的最大压力，叫地基容许承载力。
2、基础，基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并负责传递给建筑物下部的地基。常用的基础材料有砖、石、混凝土(包括毛石混凝土)、钢筋混凝土、灰土等。基础按其构造特点可分为：条形基础、单独基础、联合基础和箱形基础、桩基础等。条形基础可分为柔性基础和刚性基础。
3、地下室，地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于490mm。当采用混凝土或钢筋混凝土墙时，其厚度应按计算确定。地下室的顶板，采用现浇或预制钢筋混凝土板。人防地下室的顶板，一般应为现浇板
三、墙
1、墙体的类型，墙可分为外墙和内墙。分为纵墙与横墙。分为承重墙和非承重墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。
2、墙体的构造，(1)砖砌墙体材料，砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15％的砖。常用的有水泥砂浆、水泥石灰砂浆、石灰砂浆和黏土砂浆。砌筑砂浆的强度等级是由它的抗压强度确定的，共分为M15，M1O，M7.5，M5，M2.5，M1和MO.4七个等级。(2)砖砌墙体的基本尺寸和砌式,砖墙的基本尺寸包括砖墙的厚度、墙段长度和墙高。砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于60mm。(3)隔墙，按构造方式可分为三类：块材式隔墙，立筋式隔墙，板材式隔墙。(4)玻璃幕墙。
四、柱、梁、板, 柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制。
五、楼、地面，楼面和地面是人们生活中经常接触行走的平面，楼、地面的构造层次一般有：(1)基层：地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。(2)垫层：在基层之上的构造层。地面的垫层可以是灰土或素混凝土，或两者的叠加；在楼面可以是细石混凝土。(3)填充层：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层。(4)找平层：当面层为陶瓷地砖、水磨石及其他要求面层很平整时，则先要做好找平层。(5)面层和结合层：面层是地面的表层，是人们直接接触的一层。
六、 楼梯、电梯，从楼梯的使用性质区分，室内设置主要楼梯和辅助楼梯，室外设有安全楼梯和消防楼梯。
1、楼梯的组成，楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。
2、楼梯的基本尺寸，楼梯踏步尺寸包括踏步高度和宽度。楼梯的坡度一般在20°～45°之间。楼梯段上的垂直高度最低处不应小于2m；楼梯休息平台的宽度不应小于楼梯段的宽度。楼梯的栏杆和扶手的高度除幼儿园可低些，其他都应高出梯步90cm以上。
3、电梯与自动扶梯(1)电梯，一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，或最高住户人口层楼面距底层室内地面的高度在16m以上的，均应设置电梯。(2)自动扶梯，自动扶梯的坡度，通常为30°。扶梯的栏板分为全透明型、透明型、半透明型、不透明型四种。
七、屋顶
1、屋顶的类型，屋顶是建筑上面的构造部分。包括平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶和多波式折板屋顶四大类。平屋顶的坡度很小，一般采用3％以下，上人屋顶坡度在2％左右。坡屋顶坡度较陡，一般在10％以上，坡屋顶有单坡、双坡、四坡、歇山等多种形式。多波式折板屋顶折板的倾斜角在30°～38°之间。
2、屋顶的组成，屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成
八、门窗
九、变形缝，变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。伸缩缝的宽度一般采用20～30mm。地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设。当防震缝与沉降缝结合设置时基础也应分开，但在其他情况下基础内可不设防震缝。
第三节 建 筑 设 备
建筑设备主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备。
一、建筑给水设备
1、给水系统及其分类，基本供水方式可分为下列四种：(1)直接供水方式。(2)设置水箱的供水方式。(3)水泵水箱的供水方式。(4)分区分压供水方式。
2、管道的布置和材料，
3、给水系统的升压设备，城市给水系统常采用低压制，一般只能供六层以下用水，建筑楼层较多时，为满足用水要求，须设置升压设备。它可用水泵与水箱、气压给水、变频调速供水装置。
4、消防给水系统，(1)消火栓系统：(2)自动喷洒系统：
5、热水供应系统，热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间。
6、分质供水系统。有的居住小区还有分质供水系统。其中一套是提供高质量、净化后的直接饮用水。
二、建筑排水
1、排水系统的分类与组成。建筑排水系统按其排放的性质可分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。排水系统通常由以下部分组成。(1)卫生器具。(2)排水管道。
2、污水的抽升与处理设备，常用的抽升设备有污水泵、潜水泵、喷射泵、手摇泵及气压输水器等。污水的局部处理方式有以下几种。(1)化粪池 (2)中水道：中水道是为降低市政建设中给排水工程投资，改善环境卫生。缓和城市供水紧张而采用废水处理后回用的技术措施。三、建筑采暖，常用的采暖方式(1)集中采暖。(2)局部采暖。(3)区域供热。采暖系统的类型 (1)热水采暖系统. (2)蒸汽采暖系统。高层建筑的热水采暖系统，工程中常用分层式采暖系统和单双管混合式系统。
四、建筑通风与空调，通风系统按动力分类为：自然通风和机械通风；按作用范围分类为：全面通风和局部通风；按特征分类为：进气式通风和排气式通风。空调系统及其分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统。封闭式系统、直流式系统和混合式系统。
五、 建筑电气，室内低压配电，最普通为220V/380V三相四线制、50Hz交流电压。导线的选择包括导线型号与导线截面的选择，配电箱、开关、电表及光源的选择，建筑防雷与接地、接零，建筑物的防雷装置一般由接闪器(避雷针、避雷带或网)、引下线及接地线三个基本部分
第四节 建 筑 材 料
建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。
一、建筑材料的性质，建筑材料的性质有物理性质、力学性质、耐久性等。
1、建筑材料的物理性质，建筑材料的物理性质可分为与质量有关的性质、与水有关的性质和与温度有关的性质。(1)与质量有关的性质1) 密度2)表观密度3)密实度 4)孔隙率。密实度等于密度与表观密度之比。(2)与水有关的性质：1) 吸水性 2)吸湿性3)耐水性 4)抗渗性5)抗冻性。(3)与温度有关的性质：1) 导热性2)热容量。
2、建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。
3、建筑材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。不同材料的耐久性不同，影响其耐久性的因素也不同。
二、钢材、木材和水泥
1、钢材(1)钢材的分类，按照钢的化学成分可以分为碳素钢和合金钢。根据含碳量大小，将碳素钢分为低碳钢(含碳小于0.25％)、中碳钢(含碳0.25％～0.6％)和高碳钢(含碳大于0.6％)。合金钢是特意加入或超过碳素钢限量的合金元素的钢，合金元素总含量小于5％为低合金钢，5％～10％为中合金钢，大于10％为高合金钢。按照用途不同，可以将钢分为结构钢、工具钢和特殊用途钢(如不锈钢、耐热钢、耐酸钢等)。(2)钢材的化学成分对其性能的影响 。
2、木材 (1)木材的分类,按照材型将木材分为原木、板材和枋材。对于承重结构使用的木材，按照受力要求分成三级，即工级、Ⅱ级、Ⅲ级。I级用于受拉或受弯构件；Ⅱ级用于受弯或受压弯构件；Ⅲ级用于受压或次级构件。(2)木材的物理力学性质 1)木材的物理性质（A）木材的含水率。 (B)湿胀干缩。2)木材的力学性质,木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小;顺纹的抗压强度最小，而横纹最大；木材的抗弯性很好，一般在使用中是顺纹情况，可以认为弯曲上方为顺纹抗压、下方为顺纹抗拉。
3、水泥,在工程中最常用的是硅酸盐系列水泥。(1)水泥的种类1)硅酸盐水泥。2)普通硅酸盐水泥。3)掺混合材料的水泥。(2)硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥的技术性质:1)细度2)强度3)体积安定性。4)胶凝时间。胶凝时间可分为初凝时间和终凝时间。硅酸盐水泥初凝时间不得早于45min(分钟)，终凝时间不得迟于6.5h(小时)；普通硅酸盐水泥初凝时间不早于45min，终凝时间不得迟于10h。水泥初凝时间不合要求，该水泥报废；终时间不合要求，视为不合格。(5)水化热。水泥的水化热是指水泥在水化过程中释放出的热量，水化热对体积混凝土工程是不利的。
三、 石灰与石膏
四、砖与石,烧结砖包括烧结普通砖、烧结多孔砖和烧结空心砖。蒸养(压)砖属于硅酸盐制品，目前使用的主要是灰砂砖、粉煤灰砖和炉渣砖。目前使用的主要有粉煤灰砌块、中型空心砌块、混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等。根据石材的生成条件，按地质分类可将其分为岩浆岩、沉积岩和变质岩三大类。
五、混凝土,混凝土是由水泥、水、砂和石子组成。在混凝土的组成中，骨料一般占总体积的70％一80％；水泥石约占20％—30％，其余是少量的空气。
1、混凝土材料组成(1)水泥.(2)细骨料。(3)粗骨料。(4)水
2、普通混凝土的性质(1)和易性,影响和易性的因素主要有以下几方面。1)用水量；2)水灰比；3)砂率；4)其他影响因素：水泥品种、骨料条件、时间和温度、外加剂等。(2)普通混凝土结构的力学性质1)混凝土的抗压强度和强度等级,混凝土强度包括抗压、抗拉、抗弯和抗剪，其中以抗压强度为最高，所以混凝土主要用来抗压。2)普通混凝土受压破坏特点,混凝土受压破坏主要发生在水泥石与骨料的界面上。混凝土受荷载之前，粗骨料与水泥石界面上实际已存在细小裂缝。3)影响混凝土强度的因素:(A)水泥强度和水灰比。(B)龄期。(C)养护温度和湿度。硅酸盐、普通、矿渣水泥不少于7日其他的不少于14日。(D)施工质量。
4)提高混凝土强度的措施：采用高强度等级水泥、采用干硬性混凝土拌合物、采用湿热处理(蒸汽养护和蒸压养护)、改进施工工艺、加强搅拌和振捣(采用混凝 土拌合用水磁化、混凝土裹石搅拌法等新技术)、加入外加剂(如加入减水剂和早强剂等)。
(3)普通混凝土的变形性质
1)化学收缩。2)干湿变形。3)温度变形。4)荷载作用下的混凝土变形
混凝土变形分为弹性变形和塑性变形。徐变：混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为徐变。徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3年才逐渐趋于稳定。
(3)普通混凝土的耐久性，抗渗性、抗冻性、抗侵蚀性、抗碳化性，以及防止碱一骨料反应等，统称为混凝土的耐久性。
3、混凝土外加剂，在混凝土拌合物中，掺入能改善混凝土性质的材料，称为外加剂。外加剂的掺入量一般不大于水泥质量的5％。
六、防水材料，防水材料就是那些具有阻止雨水、地下水与其他水分渗透功能的建筑材料，包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。
七、装饰材料，(1)按化学成分分类1)金属材料。2)非金属材料。3)复合材料。所谓复合材料，是指由两种或两种以上的材料，组合成为一种具有新的性能的材料。(2)按建筑装饰的部位分类1)外墙装饰材料。2)内墙装饰材料。3)地面装饰材料。4)吊顶装饰材料。5)室内装饰用品及配套设备。6)其他。街心、庭院小品及雕塑等。建筑装饰材料使用效果评价(1)装饰效果。(2)耐久性。(3)经济性。(4)环保性。建筑物的建筑装饰等级，一般分为甲、乙、丙三级。
第十章工程造价知识
第一节 工程造价及其构成
一、工程造价概述
1、工程造价产指建设工程的建造价格，一层含义是建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，二是指工程价格。通常以称为工程承发包价格。
2、工程造价的特点：大额性、个别性和差异性、动态性、层次性、复杂性
3、工程造价的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。
二、工程项目的划分、
1、建设项目，也称建设单位，各个工程项目的总和。
2、工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。
3、单位工程，单位工程是工程项目的组成部分，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。
4、分部工程，分部工程是单位工程的组成部分。它是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品。
5、分项工程，分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品
三、工程造价的构成
建设项目投资包含固定资产投资和流动资产投资两部分。建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等，由设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息构成。
1、设备及工、器具购置费用的构成
(1)设备购置费，设备购置费由设备原价和设备运杂费构成。国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价，国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价。非标准设备原价的计算方法有成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等。进口设备原价是指进口设备的到岸价格(CIF)，即进口设备抵达买方边境港口或边境车站，且缴纳完关税等税费之后的价格。我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格，也叫离岸价格(FOB)。
(2) 工具、器具及生产家具购置费的构成一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。计算公式为：工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费X定额费率
2、安装工程费用的构成
(1)、建筑安装工程费用的内容：(1)各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。2)设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窖的砌筑工程和金属结构工程的费用。(3)为施工而进行的场地平整而发生的费用。
(2)我国建筑安装工程费用的构成由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金四部分组成。①直接工程费，建筑安装工程直接费由直接费、其他直接费、现场经费组成。直接费包括人工费、材料费和施工机械使用费。其他直接费是指除了直接费之外的，在施工过程中直接发生的其他费用。现场经费是指为施工准备、组织生产和管理所需的费用。包括临时设施费和 现场管理费。②间接工程费，间接费包括企业管理费、财务费用和其他费用。其他财务费用包括按规定支付工程造价管理部门的定额编制管理费和劳动定额管理部门的定额测定费，以及按有权部门规定支付的上级管理费。土建工程的间接费＝直接工程费X间接费率，安装工程的间接费＝人工费X间接费率③利润，土建工程的利润＝(直接工程费+间接费)X利润率，安装工程的利润＝人工费X利润率。依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率。④税金，指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用的营业税、城乡维护建设税及教育费附加。
目前我国推行的工程量清单计价法，其建筑安装工程费依然由直接费、间接费、利润和税金组成，直接费由直接工程费和措施费组成即，直接费=直接工程费+措施费，直接工程费由人工费、材料费和施工机构使用费组成，措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。间接费由规费和企业管理费组成。利润若是按工料单价法计价时，由直接费和间接费之和乘以相应利润率来确定，若按综合单价法计价时，由分项直接费和间接费之和乘以相应利润率来确定。税金也是由营业税和附加组成。
3、工程建设其他费用的构成
工程建设其他费包括土地费用、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用，与工程建设有关的其他费用有建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、建设单位临时设施费、工程监理费、工程保险费、供电贴费、施工机构迁移费、引进技术和进口设备其他费用。与未来企业生产经营有关的其他费用有：联合试运转费、生产准备费、办公和生活家具购置费。
4、预备费、建设期贷款利息，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。基本预备费是按设备及工器具购置费、建安工程费和工程建设其他费用，三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。计算公式为：基本预备费＝(工具、器具及生产家具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)X基本预备费率，涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算平均价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。计算公式为：涨价预备费=∑It[(1+f)t-1]。 建设期贷款利息，建设期内贷款利息按照复利计算。
第二节 工程量计算
一、工程量的概念，工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。
二、工程量计算的作用是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。
三、计量工程量需要的资料有：(1)施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等；(2)经审定的施工组织设计或施工方案；(3)工程施工合同、招标文件的商务条款；(4)工程量计算规则。
四、工程量的计算顺序，
1、单位工程计算顺序，按施工顺序计算法，按基础定额和计价规范顺序计算法。
2、分部分项工程计算顺序，按顺时针方向计算法，按先横后竖、先上后下、先左后右计算法、按图纸分项编号顺序计算法。
第三节 工程定额
一、工程建设定额的概念，定额是一种规定的额度，是进行生产经营活动时，在人力、物力、财力消耗等方面所应遵守达到的数量标准。工程建设定额，是指在工程建设中单位产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度。工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律。
二、工程建设定额的分类，
1、按定额反映的生产要素消耗内容划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。劳动定额的主要表现形式是时间定额，劳动定额的另一表现形式是产量定额，时间定额和产量定额互为倒数关系。机械消耗定额主要表现形式是机械时间定额；同时也可以产量定额表现。
2、按定额编制的程序和用途划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程作为对象编制的定额，包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个基本部分，概算定额是以扩大的分部分项工程作为对象编制的，概算指标是概算定额的扩大与合并，是以整个建筑物和构筑物为对象，投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。
3、按照投资的费用性质划分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额以及工程建设其他费用定额。建筑工程定额是建筑工程的施工定额、预算定额、概算定额和概算指标的统称。设备安装工程定额是安装工程的施工定额、预算定额、概算定额和概算指标的统称。建筑安装工程费用定额包括三个部分：其他直接费定额、现场经费定额、间接费定额。工器具定额就是为新建或扩建项目投产、运转首次配置的工具、器具数量标准。工程建设其他费用定额是指独立于建筑安装工程、设备和工器具购置之外的其他费用开支的标准。
4、按照专业性质划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。
5、按照主编单位和管理权限划分为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额、补充定额五种。
三、工程建设定额的特点：科学性、系统性、统一性、权威性、稳定性与时效性。
第四节 工程造价的计价与控制
工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。工程造价的计算主要是指计算和确定工程造价和投资费用。
一、工程造价计价的基本原理和方法
1、工程造价计价的基本原理，工程造价计价也叫工程估价，是对投资项目造价(或价格)的计算。工程项目是单件性与多样性组成的集合体，一个工程项目都可以分解为一个或几个单项工程，单位工程可以按照施工顺序细分为分部工程，分部工程进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。工程造价的计价过程就是将建设项目进行分解和逐步组合的过程。
从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价——单位工程总价——工程项目总价——建设项目总造价。影响工程造价的主要因素有两个：基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量，可用下列基本计算公式表示：工程计价＝∑工程实物量X单位价格，实物工程量的计量单位是由单位价格的计量单位决定的。单位价格的计量单位的对象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就较为准确。
2、工程造价计价的方法有定额计价和工程量清单计价两种方法。前者以直接费单价为基础。直接费单价只包括人工费、材料费和机械台班使用费，是分部分项工程的不完全价格。目前采用单位估价法和实物估价法确定。后者以综合单价为基础，综合单从也就是分部分项工程量单价，既包括直接费、现场经费、其他直接费、间接费、利润和税金，也包括合同约定的所有工料价格变化风险等一切费用，是一种完全价格方式。
工程建设定额计价法的基本特征是价格=定额+费用+文件规定。承发包双方使用相同的定额和费用标准分别确定投标报价和标底价。
工程量清单计价法，是一种市场定价模式，由双方根据建设市场供求状况、信息状况进行自由竞价。工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位，工程清单是招标文件的组成部分。工程量清单是内容有工程量清单说明和工程量清单表两部分。合理的清单项目设置和准确的工程数量，是清单计价的前提和基础。
工程量清单计价的基本方法和程序，编制过程分为两个阶段，工程量清单格式的编制和利用工程量清单业编制投标报价。由分部分项工程费，措施项目费，单位工程报价，单项工程报价，建设项目总报价的顺序组成。
定额计价法采用总价形式，而工程量清单计价法采用综合单价形式。前者的工程造价由直接费、间接费、利润和税金组成，而后者由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成。其中包括没有在工程清单体现但又不得不发生的费用以及风险费用。
二、工程造价控制的基本原理和方法
工程造价控制是全过程动态控制。要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。
在工程建设各个阶段工程造价控制的主要方法包括。(1)可行性研究(2)限额设计(3)价值工程，在价值工程中，价值的定义为：价值＝功能/费用，因此，提高价值的方法有：1)功能提高，费用不变；2)功能不变，费用降低；3)功能提高，费用下降；4)功能提高大于费用提高；5)功能下降小于费用下降。(4)招标投标。(5)合同管理。合同管理是工程项目管理的核心。
三、建设项目各个阶段工程造价的计价与控制
1、建设项目决策是对不同建设方案进行技术经济比较做出判断和决定的过程。建设项目决策是否正确，直接关系项目建设的成败，关系工程造价的高低和投资效果的好坏。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素(1)项目合理规模(2)建设标准水平(3)建设地点。建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法(1)可行性研究(2)建设项目投资估算与财务评价
2、建设项目设计阶段工程造价的计价与控制，设计阶段影响工程造价的因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。
设计方案评价原则：1)经济合理性与技术先进性相结合的原则2)考虑项目全寿命费用的原则3)近期与远期效益相结合的原则
设计方案评价指标，1)工业建筑设计评价指标，工业建筑设计包括总平面设计、工艺设计和建筑设计三个相互联系又相互制约的部分组成。2)民用建筑设计评价指标3)居住小区设计评价指标
设计方案评价方法，投资评价的主要方法有静态评价指标评价法和动态评价指标评价法
限额设计是按照初步设计概算造价进行施工图设计，是建设项目投资控制的重要环节和关键措施
3、建设项目施工阶段工程造价的计价与控制，
工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。工程变更包括工程量变更、工程项目变更、进度计划的变更和施工条件的变更的等。从变更的重要性来讲，工程变更分为设计变更和其他变更。设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后14日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。承包人在确定变更后14日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。工程师应该在收到变更合同价款报告后7日内予以确认。如无正当理由工程师在报告送达之日起14日后变更合同价款报告自动生效。
变更合同价款的确定方法包括:(1)合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款(2)合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款(3)合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。
工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的。发生工程索赔的原因包括：1)当事人违约2)不可抗力事件,自然事件和人为事件3)合同缺陷4)合同变更5)工程师指令6)其他第三方原因。工程索赔的分类，分为合同中明示的索赔和合同中默示的索赔。分为工期索赔和费用索赔。分为工程延误索赔、工程变更索赔、合同被迫终止的索赔、工程加速索赔、例外事件和不可预见因素索赔以及其他如货币贬值、汇率变化、物价变化、工资上涨、政策法令变化等索赔。
工程价款结算，在我国，经常采取的工程价款结算方式有：按月结算、竣工后一次结算、分段结算、目标结算、结算双方约定的其他结算方式。
第十一章房地产测绘知识
第一节概述
一、 房地产测绘的内涵
1、测量学，当测量区域的半径小于10Km时，可将地面视作水平面，测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面。与水准面相切的平面称为水平面。点到大地水准面的铅垂距离，称为绝对高程，也称“海拔”。
2、房地产测绘
房地产测量是指房产测量和地籍测量，房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。
房产测绘又可分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘的图纸是房产分幅平面图，房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。
地籍是反映土地及地上附着物的权属、位置、质量、数量和利用现状等有关土地的自然、社会、经济和法律等基本状况的资料，亦称土地的户籍。地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案。地籍资料应具有现实性和准确性。地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。
二、房地产测绘的特点：测图比例尺大，测绘内容较多，精度要求高，修、补测及时
三、房地产测量的技术规范，测量规范是测量工作所依据的法规性技术文件，各种测量工作都必须严格遵循。房产测量的成果包括房产薄籍、房产数据和房产图集。
四、房地产测绘的工作程序，1、房地产测绘由房地产的权利申请人或利害关系人申请2、总体技术设计3、房地产测绘产品二级检查一级验收制，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。
五、房地产测绘的精度要求，精度，就是指误差分布的密集或离散程度。产生测量误差的原因：仪器误差、观测者的影响、周围环境的影响。房产面积测量的精度要求，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级。
第二节房地产图
一、地形图及其应用
1、地形图，地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如房屋、道路等；地貌指地表面高低起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。城市总体规划用地采用1：10000或1：5000，城市详细规划图用1：2000或1：1000，竣工图、地籍图、地形图用1：500。
2、地形图的阅读，一是需了解地形图所用的坐标和高程系统。城市地形图多使用城市坐标系，工程项目总平面图多采用施工坐标系。高程系统有“1956年黄海高程系统”和“1985年国家高程基准”。地形图采用的高程系统通常用文字在图的左下角处注明。二是应熟悉图例，了解各符号和注记的确切含义。三是能根据等高线判别和分析地貌
3、地形图的应用，地形图具有现实性和可量测性的特点，决定了它可以作为其他各种专题图的底图。建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形条件对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。工程施工时，土石方调配与场地平整的施工方案一般依据地形图进行设计。
二、地籍图，地籍测量绘制的图件称为地籍图。它是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。
测绘时以土地地块边界为主，地物为辅，不带高程或等高线，按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上。城市地籍图比例一般为1：500。
宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图中包括：(1)图幅号、地籍号、坐落(2)单位名称、宗地号、地类号和占地面积(3)界址点、点号、界址线和界址边长(4)宗地内建筑物和构筑物(5)邻宗地宗地号及界址线(6)相邻道路、街巷及名称
三、 房产图，房产图是房地产产权、产籍管理的重要资料，按房产管理的需要分为房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)和房产分户平面图(简称分户图)。测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。在控制测量的基础上，先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图。房产图的绘制方法有全野外采集数据成图、航摄像片采集数据成图、野外解析测量数据成图、平板仪测绘房产图和编绘法绘制房产图。建筑物密集地区的分幅图一般采用1；500比例尺，其他区域的分幅图可以采用l：1 000的比例尺。房产分丘图比例尺为1：100～1：1 000，房产分户图比例尺一般为1：200。
第三节 房地产面积测算
房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。用地面积测算以丘为单位进行，包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算。
土地面积的量算可采用坐标解析法、实地量距法和图解计算法等方法。(1)坐标解析法 (2)实地量距法，对于规则图形，如矩形、三角形、梯形等，可根据实地丈量的边长直接计算面积；而对不规则图形，可将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。(3)图解法， 图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规定。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c㎡，图上量距应量至0.2mm。
第十二章 法律知识
第一节 法的概述
一、法的概念
二、中国现行法律制度体系，法律、行政法规、地方性法规和部门规章。宪法具有最高的法律效力，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项规定不一致时，由国务院裁决。根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民分工代表大会常务委员会裁决。
三、法的分类，分为国内法与国际法，分为实体法与程序法。
第二节 民 法
一、民法的概念和基本原则，
1、民法的概念，民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。人身关系包括人格权关系(如姓名、名称、名誉等)和身份权关系(如收养、监护等)。
2、中国民法的基本原则：(1)平等原则(2)诚实信用原则(3)公序良俗原则(4)自愿原则(5)禁止滥用权利原则
二、民事法律关系
1、民事法律关系的概念，民事法律关系是指由民法调整、确认或保护的社会关系。
2、民事法律关系的构成，民事法律关系由主体、客体、内容所构成。一个民事法律关系中至少有两个主体。民事法律关系的客体包括物、行为、智力成果等。民法上的物应满足如下三个条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在。二是人力可以支配。三是不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体。内容是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。
3、民事权利是指民事主体受法律保护的、实现某项利益的权利，包括3个方面：①权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动；②权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自己的权利；③权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。民事权利可分为财产权和人身权，区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。请求权是指权利主体请求他人为或不为特定行为的权利。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。抗辩权又称异议权，是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。民事权利的保护方法有：①公力救济，即权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护。②自力救济，即权利人通过正当防卫、紧急避险和自助行为维护自己的权利。
4、民事义务是法律规定的行为的必要性，这种必要性是由国家强制力保障实现的。违反民事义务，则要承担民事责任。民事义务可分为积极义务和消极义务。
三、自然人、法人和合伙
1、自然人也称公民。自然人既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人。(1)自然人民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力。自然人的民事权利能力因死亡而消灭。(2)自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格，分为3种：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。(3)监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行保护和监督的制度。监护主要有：法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。(4)宣告失踪和宣告死亡，1)宣告失踪，公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。宣告失踪的主要意义在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。2)宣告死亡，公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。
2、法人包括机关法人、事业单位法人、企业法人和社团法人等。
3、合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的组织。
四、民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。民事法律行为成立的条件是：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益。下列民事行为无效：(1)无民事行为能力人实施的；(2)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(4)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(5)违反法律或者社会公共利益的；(6)经济合同违反国家指令性计划的；(7)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。
五、代理
1、代理的概念，代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。
2、代理的分类(1)委托代理、法定代理和指定代理(2)本代理和复代理，复代理是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。(3)单独代理和共同代理。
3、代理关系，代理关系由以下3个方面的关系构成：(1)代理人与被代理人之间的关系。 (2)代理人与第三人之间的关系。(3)第三人与被代理人之间的关系。
4、代理权和代理行为，代理权可通过以下方式取得：(1)因授权而取得代理权；(2)因指定而发生；(3)因法律规定而发生。代理人在行使代理权时应遵循以下两项原则。(1)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为。1)自己代理2)双方代理3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。4)超越代理权限进行代理活动。5)利用代理权从事违法活动。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
六、 诉讼时效
1、诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。
2、诉讼时效期间，诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。特别诉讼时效期间为1年：(1)身体受到伤害要求赔偿的；(2)出售质量不合格的商品未声明的；(3)延付或拒付租金的；(4)寄存财物被丢失或损毁的。因环境污染损害赔偿起诉讼的时效期间为3年。
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。
3、诉讼时效的中止、中断与延长，诉讼时效的中止是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行，主要事由有不可抗拒的情况和其他障碍。引起诉讼时效中断的事由有：(1)权利人提起诉讼；(2)当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；(3)当事人一方同意履行义务。诉讼时效的延长是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。
七、民事责任是违反民事义务的结果。承担民事责任的方式主要有下列10种。(1)停止侵害 (2)排除妨碍 (3)消除危险 (4)返还财产 (5)恢复原状 (6)修理、重作、更换 (7)赔偿损失 (8)支付违约金 (9)消除影响、恢复名誉 (10)赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第三节 合 同 法
一、合同法概述
1、合同的概念和特征，合同具有以下几个特征(1)合同是平等主体之间的民事法律关系。(2)合同是两方以上当事人的法律行为。合同的主体必须有两个或两个以上(3)合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件(4)合同是具有相应法律效力的协议。
2、合同法的概念和特征，(1)合同法以任意性规范为主，合同法采取了约定优先的原则。(2)合同法以平等协商和等价有偿为原则。
3、合同的分类，典型合同与非典型合同，双务合同单务合同，有偿合同与无偿合同，诺成合同与实践合同，要式合同与不要式合同，主合同与从合同。
二、合同的订立
1、合同的内容，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(1)当事人的名称或者姓名和住所；(2)标的，即合同双方当事人权利义务所共同指向的对象；(3)数量；(4)质量；(5)价款或者报酬；(6)履行期限、地点和方式；(7)违约责任；(8)解决争议的方法。
2、合同的形式合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。
3、合同的订立程序，当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
三、合同的效力，合同生效应具备下列3个条件。(1)当事人具有相应的民事行为能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。有下列情形之一的合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定；
四、合同的履行，合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
五、合同的变更、转让和终止，当事人协商一致，可以变更合同。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(1)根据合同性质不得转让；(2)按照当事人约定不得转让；(3)依照法律规定不得转让。债权人转让权利时，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或部分转让给第三人的，应当经债权人同意。合同的终止又称合同的灭失。合同终止的原因主要有：债务已经按照约定履行、合同解除、债务相互抵销、债权人免除债务、债权债务同归于一人等。
六、违约责任，
1、违约的形式 (1)预期违约。也称先期违约，(2)实际违约。
2、违约责任的承担方式：(1)继续履行(2)赔偿损失(3)给付违约金。违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。(4)定金罚则，定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。定金与预付款的区别在于：预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，定金责任与赔偿损失的区别：定金责任不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失。
第四节 物权与债权
一、物的种类
1、动产和不动产，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。
2、流通物和限制流通物，
3 、主物和从物，起主要作用的为主物，起从属作用的为从物。构成从物的要件有3个：①须独立而非主物的成分；②须助主物的效用；③须与主物同属于一人。
4、原物和孳息，原物的收益为其孳息。孳息又分为天然孳息和法定孳息。
5、特定物和种类物
6、替代物和不可替代物
二、物权概述
1、物权的概念，物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。
2、物权的分类，我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。(1)自物权和他物权(2)动产物权和不动产物权 (3)主物权和从物权 (4)所有权和限制物权，用益物权和担保物权都是限制物权。
3、物权的效力，物权除因种类不同而有各种不同的效力外，有下列共同效力(1)排他效力。它是指同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存(2)优先效力。它又称为物权的优先权，包括：①就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。②在物权与物权之间，也有效力强弱的问题。一般来说，性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物权；所有权与限制物权并存时，限制物权优先于所有权。(3)追及效力。它是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。
4、物权的特征，(1)物权法定原则指物权的种类和内容只能由法律来确定，而不能由民事权利主体随意创设(2)物权公示原则(3)物权优先原则。物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。
三、所有权
1、所有权人拥有特定的动产或者不动产，对其动产或者不动产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能。占有、使用、收益、处分等四项权能可以与所有权发生分离。
2、共有，共有可分为按份共有和共同共有。因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以下方法(1)实物分割(2)变价分割(3)作价补偿。
3、不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。
4、建筑物区分所有权，建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让。
四、用益物权
1、用益物权是指对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用、收益的权利，用益物权具有以下特点：①用益物权的标的物是不动产或动产②用益物权是一种他物权。③用益物权以对物的占有、使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。
2、用益物权的分类，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。地役权具有以下特征： ①地役权是使用他人土地的权利。②地役权是使自己土地便利的权利。③地役权具有从属性和不可分性。
五、担保物权
1、担保物权特征为：①担保物权以确保债务的履行为目的。②担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权。③担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的。④担保物权具有从属性和不可分性。
2、担保物权包括抵押权、质权、留置权等。质权特征为：①质权是一种担保物权。②质权的标的物只能是动产或财产权利。③质权须转移质物的占有。④质权是就质物优先受偿的权利。留置权其特征为：①留置权是以动产为标的物的一种担保物权。②留置权是债权人留置债务人动产的权利。③留置权是一种法定担保物权。
六、物权与债权的区别
物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权。
物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。
除此外，物权具有自身的特点，表现在(1)物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的(2)物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。(3)物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性。(4)在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。(5)物权和债权的保护方法不同。而合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。