如何写好土地估价报告

如何写好土地估价报告

邢台市国土资源局  贾宪林

 

“土地估价报告”质量的高低，直接反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，估价结果是否客观、合理，一定意义上讲也能反映估价机构的生命力，应该引起土地估价行业的高度重视。然而，近两年在土地估价机构年检和平时土地估价报告审核备案中发现，被审土地估价报告的质量大都存在一定问题，虽然多数土地估价报告符合《城镇土地估价规程》中的《土地估价报告规范格式》(以下简称《规范格式》)的“基本格式”，但与《规范格式》的“内在要求”还有一定差距。当然，写好土地估价报告是基于调查了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料之上的，只有掌握了第一手与地价评估相关的翔实、可靠的基础资料，才能为写好土地估价报告奠定良好的基础，不然，就是写的再好，也是虚假报告。下面，仅依据《规范格式》，针对发现的主要问题，按照“土地估价技术报告”的逐项描述要求，结合“土地估价报告范例”，就如何撰写土地估价报告谈点粗浅认识，仅供参考。

 

 

 

土地估价技术报告

第一部分  总   述

一、项目名称

项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。

㈠主要问题

1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求；有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。

2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题

一是多数报告未界定估价对象的价格类型。

二是界定的价格类型错误，如“×××国有土地使用权变更价格评估报告”。何为国有土地使用权变更价格？从未听说过“变更价格”这个概念。据说是为土地转让过户，土地使用权变更登记评估的。

三是界定的价格类型与地价定义不符。如“×××国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50％，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70％。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。再如有的评估项目名称为“×××国有土地使用权划拨价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格？自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。

总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。

㈡如何正确描述项目名称

到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢？我想，首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。

对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。评估土地价格的目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”；有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”；有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”；若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”；设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。

下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：

1、划拨用地出让(改制)评估

×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(×××县或市)  或×××单位位于×××一宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：×××单位拟改制涉及的三宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(×××县或市)   或×××单位三宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：×××单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(×××县或市)。

2、经营性用地公开出让评估

×××土地储备中心拟拍卖位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(×××县或市)。

×××土地储备中心拟挂牌出让位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(×××县或市)。

3、有偿收购土地评估

有偿收回划拨用地评估：“×××土地储备中心拟收购项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估” (×××县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。

有偿收购出让用地评估：“×××储备中心拟收购位于×××一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(×××县或市)。

4、划拨用地抵押评估

若委托意向要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“×××单位拟贷款涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地的土地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为“×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地的土地使用权价值评估。(×××县或市) ”，而在测算时又未折算为划拨土地“抵押价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨土地的“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

5、出让用地抵押评估

项目名称描述为“×××单位拟贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”。

或 “×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(×××县或市)。注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

6、不改变用途的出让用地转让评估

×××单位位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权拟转让价格评估(×××县或市)或×××单位拟转让位于×××一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(×××县或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。

二、委托估价方（一般问题不大）

(说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联系人、和联系电话等)

三、受托估价方（一般问题不大）

(说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等)

四、估价目的

明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地估价。

㈠存在的主要问题

该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等。未按“规范格式”要求说明委托方的何种需要及依据。

㈡如何正确描述？

“规范格式”要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：

例：依据国家经济贸易委员会《关于同意大同矿务局等82户企业实施债转股的批复》（国经贸产业[2001]131号）精神，×××集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建×××有限责任公司（以下简称A公司）和×××能源有限责任公司（以下简称B公司）。×××集团有限责任公司特委托×××地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据

例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。

五、估价依据

主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面。

六、估价基准日

无问题，注意前后要一致

七、估价日期

八、地价定义

地价定义是估价报告的核心。依据《规范格式》)要求，该项要简要说明估价对象的现状或规划利用条件，如：实际(登记)用途、容积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、拟使用权性质与类型、使用年期等；宗地内外的实际开发程度；以及评估设定利用条件、开发程度及理由，如：用途、土地开发程度、容积率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等。但有的报告对该项描述存在一定问题。

㈠存在的主要问题

多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件；有的设定的个别利用条件错误，如：×××估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在2004年9月30日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。

㈡如何正确描述？

下面以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：

一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。

1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义

例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不于考虑。

根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：

①用途：工业(以登记用途为准)

②土地使用年期：N年(剩余使用年期)

③土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）和宗地内场地平整。(现状开发程度)

④估价基准日：×年×月×日(现场勘察日)

⑤容积率：X (现状)

(若基准地价内涵有容积率设定的，此处要设定容积率，若基准地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率，)

2、经营性用地公开出让(拍卖、招标或挂牌)评估的地价定义

例：依据委托方提供的资料和×××规划局的《规划意见》以及估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让；规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X％、不小于X％；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）；宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。

根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权拍卖(招标或挂牌)底价：

①用途：住宅(以规划用途为准)

②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)

③土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地内“待开发”。(现状开发程度)

④容积率：X (以规划为准)

⑤估价基准日：×年×月×日(委托意向)

九、估价结果

存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。

“规范格式”要求估价结果要说明评估土地面积、最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，以人民币表示，注明总地价大写金额。例如：

经估价人员现场查勘和对当地土地交易市场分析，依据估价规程，遵循地价评估原则，按着估价程序并选择×××法和×××两种估价方法进行评估，所得结果接近。经综合分析认为，采用两种估价方法所得结果的算术平均值确定估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度、评估基准日为×年×月×日现状利用条件下的国有土地使用权价值较为合理。故其估价结果为：（详见表1—1土地估价结果一览表）

评估土地总面积：        平方米

单  位  地  价：        元/平方米

大  写  金  额：每平方米          元

评估土地总地价：        万元(保留两位小数)

大          写：         万元

货  币  种  类：人民币

十、需要特殊说明的事项

㈠假设条件

1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。

2、估价对象作为商业用地，能得到合理利用，并会产生相应的土地收益。

3、假设委托方提供资料均属实可信，但不保证其正确性。如因资料错误造成的估价结果失真，我公司不负责任。

4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6、估价中假设其一切手续均符合有关法律规定。

7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。

8、报告中的预测、预估或经营结果估计，是基于当前市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经济状况的基础之上。因此,这些预测将随着将来条件的不同而改变。

㈡本报告使用限制条件

1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，应另行委托评估。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价期日、容积率、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价值应作相应调整或重新评估。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4、估价基准日有关估价对象的土地权属和面积以其《国有土地使用证》为准。

5、本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。

㈢资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

㈣特殊说明事项

※1、由委托方提供的土地使用证及出让合同知：估价对象用途为商业，出让年限为50年，但依目前法律规定，商业用地法定最高出让年限为40年，依据合法性原则，在测算中对估价对象的出让使用年限以40年为准而核算土地剩余使用年期，该宗地自出让日至估价基准日已使用了9.21年，所以本次评估以30.79年作为剩余使用年期。

※2、本次估价对象的评估价值为估价基准日满足地价定义设定条件下的国有土地使用权价值，未考虑抵押权实现时点与抵押权设定时点不一致所带来的市场风险因素，且未考虑今后区域及宗地个别条件改变、快速变现、强行处置及其它人为因素、有关政策改变等因素的影响。

※3、国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值。本次评估的是在满足地价定义设定条件下的土地使用权“抵押价值”，即拟抵押土地的使用权价值，而“贷款额度”是由相关方面参考本次评估的拟抵押土地的使用权价值确定。

㈤其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

3、本报告由估价机构负责解释。

4、我公司及本次估价的估价人员与估价对象及其有关当事人无利害关系或偏见。

 

十一、土地估价师签名

姓  名    土地估价师资格证书号      签   名

 

 

 

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字             　

 

（机构公章）

                                     ×年×月×日

 

 

 

 

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

应该说该项说明最不应该出问题了。因为，所谓登记状况，就是要把土地权属证书所列登记项目，依据登记内容，不论是列表或其它方式，一项不漏的描述清楚，即是有的列项无内容，也要说明未登记，这才符合《规范格式》要求，也与土地登记状况题意相符。但多数评审报告描述不全面，无估价对象的来源及历史沿革说明，少地号、图号、登记单位和登记时间列项以及变更或记事栏；有的还画蛇添足，把设定用途列在了登记内容中。

若是储备土地招牌挂评估，无土地证书，应说明土地位置状况(基本情况)、处置意向、规划条件等。

2、土地权利状况

土地价格是土地权利价格。因此，土地使用权利人对估价对象的权利，除在估价项目名称中简单体现外，重点要在该部分详述估价对象的具体权利状况。但有的评审报告描述不全面，少他项权利、取得时间、依据等说明。下面以“划拨土地出让”、“出让土地抵押”和“储备土地”挂牌出让三种情况为例说明“土地权利状况”如何描述：

①划拨土地出让土地权利状况描述为例

依据×××国土资源局×年×月×日填登的《国有土地使用证》(××国用(××××)字第××号)，×××单位于×年×月×日以划拨方式取得对估价对象的国有工业用地使用权，估价基准日，未发现(或委托方未提供，或据了解无任何资料证明)估价对象在××市国土资源行政主管部门办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。本次评估拟办理国有出让土地使用权。

②出让土地抵押土地权利状况描述为例

依据×××国土资源局×年×月×日填登的《国有土地使用证》(××国用(2002)字第××号)以及《国有土地出让合同》、《土地他项权证》，×××单位于×年×月×日以出让方式取得对估价对象的工业用地国有土地使用权，×年×月×日终止，出让使用年期××年，至估价基准日，剩余使用年期××年。估价基准日前，估价对象于×年×月×日在××市国土资源局办理过抵押登记，抵押期×年，×年×月×日终止，产权明晰，来源合法。本次评估拟续期抵押。

③储备土地挂牌出让土地权利状况描述为例

依据委托方提供的资料，估价对象为××市土地储备中心已储备的国有土地，截止估价基准日，未发现估价对象在××市国土资源局办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。依据×××规划局的规划意见和×××土地储备中心委托意向，估价对象用地面积×××平方米，规划容积率、建筑密度、绿化率分别为1.7、不大于25％、不小于30％，本次拟挂牌出让为住宅小区建设用地。

3、土地利用状况

多数报告未按《规范格式》要求描述估价对象以现状利用条件评估的现状或以规划条件评估的规划条件。有的甚至连地上建筑物的结构、建造年代、总建筑面积和容积率都未说明。

二、地价影响因素分析

作为处置土地的参考依据——地价评估值的高低，考虑其主要影响因素(一般因素、区域因素、个别因素)及分析影响因素对估价对象的影响趋势或影响程度，是估价过程中必不可少的重要环节。

㈠主要问题

在多数评审报告中，该项描述机械、模糊或不全面。所有评审技术报告只有影响因素罗列，没有影响因素分析，就是说都未对影响因素的优劣程度及对估价对象价值的影响趋势或影响程度进行分析，而是简单罗列一些影响因素的基本情况。

1、有的评审报告对影响估价对象的一般因素，只简单描述了估价对象所在地的资源状况，未说明影响估价对象的主要因素如：房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等，更谈不上分析这些因素对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度。即是描述了这些影响因素，也未分析其影响估价对象价值高低的趋势或程度。

2、对区域因素的区域范围界定的不太合理。如有的评审报告在描述区域因素时，把估价对象所在的那个大城市的区位条件罗列进去，殊不知，那是定级估价报告中的区域因素描述，而不是估价对象的具体区位条件。对于一个中等以上城市来讲，大的区域条件影响该地的整个地价水平，对于一个单体估价对象来讲，即是处于这个城市的同一个土地级别，但其具体位置在这个级别的不同方位，影响其价值高低的具体区位条件也有所区别，如繁华程度、交通路网条件、基础设施状况、环境条件、产业状况、规划限制等也不尽相同。因此，要首先合理界定估价对象的具体区位所在的具体区域范围，针对其所在的具体区域范围选择和描述好影响估价对象的主要区位因素，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，不要不论估价对象为何类用途的土地，都千篇一律。这一点尤为重要，可惜的是没有引起我们估价人员的高度重视。

3、同样，对于个别因素，要选择和描述好影响估价对象自身的主要个别条件，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，但所有评审报告都无因素分析说明。

4、有的估价报告，区域因素和个别因素混述，如估价对象距某一点的距离应该是个别因素，但却在区域因素中描述等。

㈡如何描述

我想，要描述好区域因素和个别因素，应注意几点：

一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；

二是要对照当地的“定级估价成果”中的影响因素及其修正体系中的(除期日外)单独修正因素(如开发程度、容积率等)，选择好区域因素和个别因素；

三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；（参照估价过程的影响因素分析）

四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价适当，不能前后矛盾。然后综合分析影响因素影响估价对象相对于估价对象所在土地级别基准地价的影响结果，如是高于还是低于估价对象所在土地级别的平均水平（基准地价）。

五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。“土地估价报告”的影响地价因素说明侧重于对有关的影响因素陈述，而“土地估价技术报告”的影响地价因素则侧重于对有关的影响因素分析。

下面举例说明：如×××市一宗国有商业用地抵押价值评估。

估价对象位于×××市区商业一级地范围。影响估价对象价值的因素主要有一般因素、区位因素和估价对象的个别条件因素。

㈠一般因素

1、自然条件

×××是位于河北省南部的政治、文化、经济交流中心。市区东、北、西三面被××县环抱，南与沙河市接壤，距邯郸55公里，北距省会石家庄110公里，沿京广铁路两侧分布。市区面积132.3平方公里，地表标高在98至56米之间，自然坡降3—4‰，总趋势西高东低，地势基本平坦，除西北部有岗丘地貌外，绝大部分区域为平原。地下水埋深10—30米，地质主要为第四系冲、洪积层，承载力大多100—250 Kpa，适宜建筑。牛尾河、小黄河、围寨河三条季节性河流穿过市区，沿河绿化、美化，河道大部硬化，已成为市区一道优美的风景线。

2、基本设施

公共设施：市区商业有新世纪、百货大楼、中北商城、明月楼、财富广场、亿德隆、家乐园超市、大洋百货、新亚购物、华天超市、辰光超市、保龙仓等大型商店，还有豫让桥等多个集贸市场，沿生活性主干道及次干道两侧商服门市到处可见；中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村信用社等金融服务设施齐全；人民医院、第一医院、第二医院、第三医院、第四医院等23家医院为人们提供了医疗服务场所；邢台学院、医专及财贸、工业、农业、技工等大中专院校和中学、小学、幼儿园分布市区各处；人民、达活泉、紫金等公园为人们提供了休闲去处；长途汽车站在市区东、北、西及中心位置分布，各项生活服务设施配套比较完善。

基础设施：京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起；市区内部形成了以京广铁路和中兴大街为主轴线，“三横五纵”及两个环路为主干道的道路交通网，另加近年来黄河二路的修建，泉北大街西进东延、钢铁北路的北延、中兴大街的改造和东延、公园东街的北延、中华大街西延和原有街道及便道的修缮、公交车次的加密等极大地改善了市内交通条件；市区已拥有完备的道路、供水、排水、电力、电信系统，热力、燃气(煤气和天然气)设施也具规模。尤其是暖气、煤气及天然气管网铺设步伐的加快、供电线路的城网改造、通讯光缆的更新等基本上满足了各方面的需求，基础设施趋于完善。

3、相关政策

⑴房地产制度与供地制度改革状况

为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构， 2001年市政府成立了×××土地储备中心，出台了《×××土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度。对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用，也影响了房地产价格的走势。土地储备制度的实施在一定程度上控制了土地供给总量，供地方式的改革，尤其是经营性用地严格实行市场化方式（招、拍、挂）供地，使得地价呈上升走势，但去年和今年，国家实施严格土地管理制度，出台“国八条”、“国六条”，采取措施调控房地产价格，使地价逐步趋于合理。

⑵产业政策（含税收政策、金融政策等）

×××放宽农民及外地人员进市落户政策和市区产业结构的进一步优化调整，为城市人口增加和建设用地的需求起到了积极作用，从而促进了市区土地价格的增长。

⑶土地取得成本的提高

近年来，市政府十分重视失地农民的生计，加大了征地补偿的力度。2001年前，×××市郊征地价约为5—10万元/亩， 2003年×××人民政府《关于征用桥西区集体土地的通知》（政字[2003]43号）要求：桥西区北外环路至泉北西大街征地价平均12—15万元/亩，泉北西大街两侧掌握在17万元/亩。从土地成本价格构成因素分析，土地取得成本的增加必然导致该区域土地价格的升高，而且，对整个市区土地成本价格的影响也很大。

⑷信贷政策

近几年，国家存贷款利率的几次调整,对地价有一定的影响作用。尤其是存贷款利率的降低和购房按揭贷款政策的实施，拉动了房地产投资和需求的增加，这一因素，对地价具有一定的正面影响，最近国家又提高存贷款利率，将对地价趋于平稳产生一定的积极作用。

⑸政府的市区发展策略及规划因素影响

近二年，×××市区建设重点由旧区改造转向新区建设，主要向市区西北方向发展，城市规划这一区域主要为办公和住宅用地；市区所在邢台县政府各机关办公和住宅用地也向东北方向延伸；高新技术开发区也在加快向市区东面发展。因而，促进了这些区域地价的上升势头。市区规划导向及城建步伐的加快，拉动了房地产价格的上扬，但不平衡的建设状况，使得桥东老城区的发展缓慢于桥西区及市区外围的发展。导致了桥东区的地价总体水平低于桥西区的趋势。

综上一般影响因素分析，×××区地价稳中略升，局部略有波动。桥东区一、二级商业用地地价稳中略有下降，其中一级商业用地地价下降幅度高于二级用地，桥西区一、二级商业用地地价平稳微升，三、四级商业用地地价升幅较大。由于房价的快速增长，拉动了住宅用地价格的走势趋高。工业一、二级用地地价稳中有降，三、四级地价趋于升势。

㈡区域因素

影响估价对象的区域因素主要有区位条件、交通状况、公共设施状况、基础设施状况及环境条件等

1、区位条件（商业繁华度）

估价对象所在区域位于×××桥东区中部商业一级地范围。土地利用类型以沿街商业、内部住宅为主。该区域为市级繁华，区域内中兴东大街北侧多为大型商场，分布有中北商城、汇源广场、电子大厦，主营服装、鞋类、日用百货等，但在商业用地布局上大型商场前均缺少停车场用地，故在一定程度上影响商场的经营效益；南侧以沿街二层商业门市为主，经营种类涉及五金电料、手机维修、美容美发等项目，建筑物年代较久，外观破旧，部分为砖木结构，临街面较窄，经营状况一般。内部住宅多为二层旧房，区域内原有四角市场，经营毛线等项目，由于城市发展，商业分布多向沿街发展，现市场已不存在，只有一层零星门市营业，主营饮食、理发等项目，区域内基础设施完善，公共设施配套较为齐全。

2、交通状况

区域内主要道路有中兴东大街和顺德路，中兴东大街为混合型主干道，红线宽60米，经2004年底改造，为×××区的样板街，且有一定的交通管制；顺德路为生活型主干道，红线宽41米，人流量、车流量大。其它道路为胡同，二、三米宽，路面硬化但不平整，通行不便。3路、19路、18路、2路等多路公交车从该区域内通过。区域内路网密度较大，道路通达度较高，交通较为便利，但由于受交通护栏影响，有一定交通管制且不利于道路两侧人流动。

3、公共设施状况

该区域位置优越，各项公共设施较为齐全，主要有商场、银行、学校、宾馆、邮局、影院等。

4、基础设施情况

估价对象所在区域市政基础设施达“七通”（通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气），详见表2—2—1。

表2—2—1　估价对象所在区域基础设施条件一览表

5、环境条件

区域地处老城区，房屋建筑年代较久，卫生条件及总体视觉条件较差，有中兴东大街与顺德路通过，人口密度大，车流量大，交通拥挤。

㈢个别因素

1、宗地条件

估价对象为中兴东大街117号原×××人民商场用地，宗地具体条件详见表2—2—2。

表2—2—2      宗地具体条件表

2、宗地内基础设施

估价对象内基础设施达“六通一平”(通路、供电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整)，具体条件详见表2—2—3。

表2—2—3      宗地内基础设施具体条件表

综合上述区域及宗地个别条件情况，估价对象位于繁华地段，周围商服聚集程度较高，其区位条件、容积率、基础设施开发程度等条件对其地价将会产生正面影响，但由于其朝向和交通管制的影响，且大部分商服位于中兴东大街北侧，将减少其客流量从而对其地价产生一定的负面影响，估价师综合分析认为，其宗地地价将略低于区域同类商业用地地价水平。

第三部分   土地估价

一、估价原则

该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告不论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”。

二、估价方法与估价过程

该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分明确，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价和确定最终估价结果的方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据《规范格式》要求：

一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由，以验证所选估价方法是否合理并符合《估价规程》的要求；

二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合《规范格式》所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由；

三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

然而，该项存在的问题比较多，主要是：

1、选择估价方法的依据不明确，理由不充分，有的直接导入具体估价方法。如“本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估”；有的选择的估价方法不正确。如某市区一宗国有商业用地地价评估，在选择基准地价系数修正法的同时，本应首选收益还原法进行评估，但该评估却选择了成本逼近法，也未说明理由。

2、有些估价报告未说明确定最终估价结果所选方法的理由。如在确定估价结果时只是说“采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果”。

3、采用的具体估价方法中的各项参数取值理由不充分或无依据说明，有的甚至是虚假参数或缺项或多项。

下面具体说明估价方法的选择、每种估价方法存在的问题和运用要求及地价的确定：

※选择方法：

例：估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）要求，结合当地地产市场发育情况、估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。根据《规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

由于估价对象位于《×××区土地级别及基准地价更新报告》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；另因估价对象为有收益或潜在收益的商业用地，所在区域位于商业中心区域，市场发育程度好，且区域内估价对象的附近有同类物业的出租案例可参考，故可采用市场比较法和收益还原法估价。因此，本次估价决定，采用基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法进行估价。

※估价过程：

㈠市场比较法

★问题与要求

①选择比较实例

在年审的评估报告中采用市场比较法评估的虽不太多，但采用此法进行评估的估价项目还是存在一定的问题。主要是对选择的比较实例的基本情况的描述，多数存在缺陷，有的未说明实例的土地使用者或位置描述的不具体，有的交易时间和交易方式甚至雷同，给人疑似虚假案例的感觉。

按《估价规程》要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。

②选择比较因素

此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面。

按《估价规程》要求，选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，除交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、基础设施状况等必须选择比较外，还要必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行比较，不同用途的区域和个别因素选择可参照当地的土地定级估价报告中的影响因素选择。

③因素条件说明

这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。

按《估价规程》要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。

④编制比较因素条件指数表

这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。

按《估价规程》要求，在编制比较因素条件指数表时除交易期日、交易情况、使用年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件相应指数100为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及其修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律法规等确定条件指数，有法律法规等规定的，应说明批准机关、内容、文号及批准时间等。

☆市场比较法范例

所谓市场比较法是指根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产，参照交易情况、期日、使用年期、区域及个别因素等进行比较，并对类似地产的成交价格适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法基本公式为：

V＝V_B×A×B×C×D×E×F×G＋H

式中：

V：待估宗地价格

VB：比较实例价格

A：待估宗地估价期日地价指数/比较实例估价期日地价指数

B:待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数

C：待估宗地交易方式指数/比较实例交易方式指数

D：待估宗地容积率地价指数/比较实例容积率地价指数

E: 待估宗地形状地价指数/比较实例形状地价指数

F：待估宗地土地使用年期条件指数/ 比较实例土地使用年期条件指数

G: 待估宗地区域及个别因素条件指数/ 比较实例区域及个别因素条件指数

H：各比较实例估价开发程度修正幅度

1、比较实例选择

依据估价规程，按照以下要求，本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例：

A：与估价对象用途(具体利用方式)相同；B：与估价对象邻近，或处同一供需圈内；C ：交易案例为正常交易；D：与估价对象区域及个别条件相近；E：交易时间与估价对象期日应接近。

各交易实例的因素条件详见表3—3—1。

2、比较因素的选择

根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有:交易期日、交易情况、土地使用年期、区域因素及个别因素、容积率、形状、开发程度。其中区域和个别比较因素参照×××2005年8月公布的《×××土地级别与基准地价更新报告》中商业一级用地影响因素指标说明表确定。

3、因素条件说明

估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3—3—1。

表3—3—1    估价对象及比较案例因素条件一览表

4、编制比较因素条件指数表

依据估价规程、估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

⑴估价对象与比较实例各因素条件指数除交易期日、交易情况、土地使用年期、开发程度及容积率外，其它各因素条件指数以估价对象因素条件为基础，相应指数为100，比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。比较因素指数具体确定如下：

①确定交易期日指数：

调查×××近几年商业用地地价上涨情况，近年来×××除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据估价对象所在区域的地价变化的实际情况，估价对象与比较实例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之间，以2003年6月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，近两年来，商业用地地价每年基本以2％的速度增长，则本此估价对象与选定的各比较实例的指数见表3—2—5。

②确定交易情况指数：据估价人员了解，估价对象与比较实例交易情况均属正常交易，因此，其因素条件指数均为100。

③交易方式：以估价对象的交易方式条件指数为100，比较实例的交易方式条件指数由估价人员据经验确定。估价人员根据经验分析认为抵押评估中考虑到抵押风险情况其抵押评估价值一般略低于正常地价水平，综合考虑确定其抵押交易方式修正指数为98，估价对象和比较实例的交易方式及交易方式条件指数见表3—2—5。

④确定土地使用年期系数：本次估价对象与比较实例土地使用年期指数，依据同用途法定最高使用年期为基础，确定指数为100，并进行年期修正。土地使用年限修正系数公式为：

1—1/（1＋r）^m

      B＝—————————

          1—1/（1＋r）ⁿ

式中：B——使用年限修正系数

r——土地还原利率,依据《×××区土地定级估价更新报告》×××土地还原利率分别用租售比法和比较法求取，然后综合分析确定土地还原利率，中国人民银行公布的固定资产一年期存款利率2.25％加风险调整值取6％较符合当地的实际情况。

m——估价对象或比较案例土地使用年限或剩余使用年期

n——基准地价中规定土地使用权年限该用途的法定最高年期。

估价对象与比较实例使用年期指数＝100×年期修正系数/估价对象年期修正系数。

估价对象与比较实例的使用年期指数见表3—3—5。

④确定容积率指数：

依据×××人民政府2005年8月批准实施的《×××土地级别与基准地价更新报告》商业容积率对地价的影响，分析确定估价对象与比较实例容积率修正系数。见表3—3—2。

表3—3—2估价对象与比较实例容积率修正系数、指数表

⑤确定形状指数

宗地形状是否规则对土地利用有较大影响，依据2005年《×××区土地级别与基准地价更新报告》中宗地形状修正系数表并结合估价对象与比较实例具体状况确定宗地形状修正系数进而确定形状指数。估价对象及比较案例形状指数＝形状修正系数×100，形状修正体系见表3—3—3。因本次待估宗地与各比较案例宗地形状均为规则形状，利用方便，均取形状指数为100。

表3—3—3　宗地形状修正系数表

用途	形状规则，长方形或矩形，利用方便	形状较规则，近似长方形、矩形，利用较方便	较规则梯形、多边形，利用一般	不规则多边形、利用有一定困难	形状极不规则，三角形、条形等，利用困难
商业	1	1－0.95	0.95－0.90	0.90－0.80	＜0.80

⑥确定开发程度修正幅度

依据×××人民政府2005年批准实施的《×××区土地级别与基准地更新报告》土地开发程度费用及修正表确定土地开发程度修正幅度。

表3—3—4 比较实例基础设施开发程度费用表

(2)区域及个别因素修正系数

确定区域及个别因素指数：首先确定区域及个别因素因子指数，然后加和求取。 

A、距市级商服中心距离：以估价对象距商服中心距离条件指数为100，每增加或减少100米，指数减少或增加1.3。则其修正指数＝100—（比较案例距市场商服中心距离—待估宗地距市场商服中心距离）÷100×1.3；

B、距区级商服中心距离：以估价对象距商服中心距离条件指数为100，每增加或减少100米，指数减少或增加0.6。则其修正指数＝100—（比较案例距区级商服中心距离—待估宗地距区级商服中心距离）÷100×0.6；

C、距农贸市场距离：以估价对象距农贸市场距离条件指数为100，每增加或减少200米，指数减少或增加0.7。则其修正指数＝100—（比较案例距农贸市场距离—待估宗地距农贸市场距离）÷200×0.7;

D、距火车站距离：以估价对象距火车站距离条件指数为100，每增加或减少200米，指数减少或增加0.8。则其修正指数＝100—（比较案例距火车站距离—待估宗地距火车站距离）÷200×0.8;

E、距汽车站距离：以估价对象距长途汽车站距离条件指数为100，每增加或减少200米，指数减少或增加0.8。则其修正指数＝100—（比较案例距汽车站距离—待估宗地距汽车站距离）÷200×0.8;

F、道路类型：

临道路类型分为混合型主干道、生活型主干道、生活型次干道、交通型主干道及支路，以估价对象临路类型条件指数为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少1;

G、距公交车站距离：以估价对象公共交通便捷度及距公交车站距离条件指数为100，每增加或减少100米，指数下降0.5或上升0.5;

H、环境质量：分为污染严重、污染较重、有一定污染、轻微污染、无污染五个等级，以估价对象环境质量条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。

I、周围土地利用类型：分为商服业、商办综合、商住综合、住宅、其它五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1.5。

J、临街状况：分为十字路口、丁字路口、临主街、临次街、不临街五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1;

K、宽深比：依据×××人民政府2005年批准实施的《×××区土地级别与基准地价更新报告》商业用地相应级别基准地价修正体系求算深度指数。分为>1、1—0.8、0.8—0.6、0.6—0.4、<0.4五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1;

L、临街深度：分为15米以上、满10米不满15米、满7米不满10米、满5米不满7米、不满5米五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1;

M、周围土地规划用途：分为商服业、商住综合、综合、办公、其它五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1.5。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表3—2—3。

(3)编制比较因素条件指数表，修正系数表并确定比准价格。

依据上述(1)—(2)各项待估宗地和比较实例的条件指数确定方法，编制比较因素条件指数表(表3—3—5)，并根据所列出的各项条件指数，以待估宗地条件指数为分子，将实例条件指数为分母与其比较，得比较因素修正系数表(表3—3—6)。根据市场比较法地价计算公式，用连乘法求得三个实例的各自比准价格。

表3—3—5  比较因素条件指数表

比较因素		估价对象	指数	实例一	指数	实例二	指数	实例三	指数
宗地名称		原×××人民商场用地		明月广场用地		新华旅馆临街营业楼占地		新联商场用地
交易单价元/㎡		待估		1612.25		2029.96		2092.43
位置		中兴东大街117号		中兴东大街158号		新华北路43号		中兴东大街
交易时间		2006年6月20日	104	2006年2月9日	104	2005年10月24日	102	2004年6月3日	100
交易情况		正常	100	正常	100	正常	100	正常	100
交易方式		破产处置	100	抵押	98	抵押	98	破产收购	100
土地使用年限		40	100	32.43	94	34.2	95.7	40	100
区域及个别因素	距市级商服中心距离m	480米	100	700米	97.4	300米	102.6	180米	103.9
	距区级商服中心距离	180米	100	180米	100	临区级中心	101.2	180米	100
	距集贸市场距离(m)	350米	100	临集贸市场	101.2	临集贸市场	101.2	660米	98.9
	道路类型	混合型主干道	100	混合型主干道	100	混合主干道	100	混合型主干道	100
	距火车站距离（m）	1500米	100	1800米	98.8	400米	104.4	1600米	99.6
	距汽车站距离（m）	1500米	100	1800米	98.8	500米	104	1600米	99.6
	距公交站距离（m）	临公交站点	100	临公交站点	100	临公交站点	100	临公交站点	100
	环境质量	轻微污染	100	轻微污染	100	轻微污染	100	轻微污染	100
	周围土地利用类型	商服业	100	商业、住宅	97	商服	100	商业	100
	周围土地规划类型	商服业	100	商住综合	98.5	商服	100	商业	100
	临街状况	临主街	100	临主街	100	十字路口临街	102	临主街	100
	宽深比	0.58	100	>1	103	>1	103	1.83	103
	临街深度（m）	52.79	100	>15米	100	>15	100	30米	100
区域及个别因素指数合计			100		94.7		118.4		105
容积率修正		3.82	133.5	2.06	116	2.19	119.7	3.88	133.5
形状修正		规则	100	规则	100	规则	100	规则	100
开发程度修正					＋31		＋38.5		＋63.5

表3—3—6  比较因素修正系数表

5、实例修正后的地价计算

经过比较分析，三个比准价格较接近，故取三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评估结果。见表3—2—6

㈡收益还原法

★问题与要求

凡商业性用地评估一般大都也应首选收益还原法，但应用收益还原法进行评估的项目出现的问题最多，主要是：

①未具体说明确定房地产租赁收益的方法、依据和计算过程。最多只是含糊其辞的说：经估价人员了解，估价对象的月租金为多少多少，也未说明是否是客观租金收益，更谈不上应用几个出租实例进行比较确定租金。

②总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算；有的未说明总费用应含的项目内容；有的甚至缺项或多项。

③有的未说明各种还原利率的确定方法和依据或确定的还原利率不客观。

按《估价规程》要求，采用收益还原法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。采用市场比较法求算收益额时应按市场比较法的有关要求，说明比较实例的基本条件并与估价对象的基本条件对比确定收益额。采用剩余法求算收益额时，应按剩余法的有关要求列出计算步骤和计算过程。

二是要具体说明总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、确定方法和各项参数的选取标准，若依据涉及有关法律法规或规定的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。三是要具体说明土地纯收益的测算依据和方法，涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取依据及计算过程。四是要明确说明各种还原利率(土地、建筑物、综合)的确定方法、依据和具体标准。五是要具体说明土地使用年限、收益还原法公式和收益价格的确定过程。

☆收益还原法范例

收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据土地估价《规程》，其计算公式：

地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）ⁿ]

其中：r——土地还原率

n——估价对象使用年限

1、确定房地年总收益

据调查，目前待估宗地M₁区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如明月广场、新联商场、汇源广场等的一层正常出租情况为35—45元/平方米•月,二层以上平均租金可达10—15元/平方米•月；本次选用明月广场、汇源广场及新联市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：

影响因素说明	待估宗地		案例1		案例2		案例3
	原人民商场		汇源广场		明月广场		新联商场
	情况说明	修正指数	情况说明	修正指数	情况说明	修正指数	情况说明	修正指数
建筑结构	框架		框架		钢混		混合
用途	商业		商业		商业		商业
出租面积	5433.43		17968.74		20249.08		6295.02
平均月租金	待估		一层45元/平方米		一层40元/平方米		一层租金35米/平方米
	待估		二层以上15元/平方米		二层以上15元/平方米		二层以上10元/平方米
临路条件	临中兴东大街	100	临中兴东大街	100	临中兴东大街	100	临中兴东大街	100
朝向	朝北	100	朝南	106	朝北	100	朝北	100
临街宽度	30米	100	83米	102	161.8	105	55米	101
宽深比	0.58	100	2.2	102.4	2.25	102.4	1.83	102.4
经营项目	摩托车、电动车	100	鞋、手机通讯等	103	家俱	99	迪厅、内衣店	97
建筑物功能	建筑年代早，功能较落后	100	成新度高，建筑功能好	103	成新度高，建筑功能较好	102	建筑年代早，功能落后	96
商场内部摊位出租利用方便程度	差	100	高	105	较高	104	较差	101
修正后一层月租金(元/平方米)			36.49		35.42		35.98
修正后二层以上月租金（元/平方米）			12.16		13.28		10.28
最终确定值（求平均值）	一层		35.96
	二层		11.91

根据上表确定一层租金为36元/平方米•月（取整）。二层以上租金为12元/平方米•月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。

2、房地出租年总费用

经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2％—5％计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4％。则：

管理费＝房地年总收益×4％

（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5％—3％。根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价的2％计算。

根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。根据2006年度×××区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格为1000—1500元/平方米。考虑其实际情况，本次评估取1000元/平方米，则：

维修费＝房屋出租面积×房屋重置价格×2％

（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定各估价对象建筑物的年折旧值。

若房屋耐用年限<房屋可使用年限,则年折旧费＝房屋重置总价×(1—残值率)/房屋可耐用年限;

若房屋可使用年限<房屋耐用年限,则年折旧费＝房屋重置总价/房屋可使用年限。

根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察：估价对象为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，1993年建成，房屋耐用年限为60年，至估价基准日已使用年限为13年，房屋剩余使用年限(即土地使用年限)为40年，即房屋可使用年限为53年＜房屋耐用年限，则年折旧费＝房屋重置总价/房屋可使用年限，具体情况详见下表：

表3—2—1估价对象建筑物年折旧一览表

出租房屋建筑面积	重置价（元/平方米）	房屋重置总价	房屋耐用年限	房屋已使用年限	房屋剩余使用年限	年折旧费	房屋总折旧费	房屋现值
5433.43	1000	5433430.00	60.00	13.00	40.00	102517.55	1332728.11	4100701.89

（4）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。据了解，目前，×××一般按房屋现值的1.5‰—2‰保险费率计收。本次评估按房屋现值的2‰计算，则：

房屋现值＝重置总价－年折旧费×已使用年限

保险费＝房屋现值×2‰

（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门交纳的房产税、营业税等，本次取17.55％,其中:

①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(一九八六年九月十五日国务院发布)可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。则房产税税金＝房地年总收益×12％；

②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令[1993]第136号)营业税取房地年总收益的5％；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7％，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7％；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行规定》及《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》及其它相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3％，而地方教育费附加为营业税的％，合计为营业税的4％。综合上三项合计为房地年总收益的5.55％；

税金及费用合计为房地年总收益的17.55％。

(6)空损费：指房屋可能出现的空置现象造成的房主租金收益损失，通过对该区域房屋出租情况的调查，以每年空置一个月的租金损失计。

即：空损费＝房地出租年总收益÷12

综上：

房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋年保险费＋年税金＋空损费，见表3—2—2。

表3—2—2  估价对象房地出租年总费用表

管理费	维修费	税金	保险金	折旧费	空损费	纯收益
42800.00	108668.60	187785.00	8201.40	102517.55	89166.67	539139.22

 3、房地年纯收益

房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用

4、房屋年纯收益

依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×××区土地级别与基准地价更新报告》

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率

通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3％，考虑到我国保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8％。

房屋年纯收益＝房屋现值×8％。详见表3—2—3

5、土地年纯收益

土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表3—2—3

6、计算估价对象总地价

总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）ⁿ]

＝土地年纯收益÷6％×[1－1/（1＋6％）ⁿ]

其中: r——土地还原率6％

n——估价对象设定使用年限40年。详见表3—2—3

7、计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积

收益还原法评估过程详见表3—2—3。

表3—2—3 估价对象收益还原法评估过程一览表

㈢假设开发法(剩余法)

★问题与要求

采用剩余法评估存在的主要问题是：

①未具体说明土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。

②无不动产总价的估算方法和确定依据。

③总费用中涉及到的项目及其各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算；有的未说明总费用应含的项目内容；有的甚至缺项或多项。

按《估价规程》要求，采用剩余法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要分析或依据规划确定土地的最佳利用方式，包括用途、建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度、建筑密度等项内容。

二是要具体说明估价对象开发完成后的利用方式(买卖或出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法和依据。在估算不动产总价时在同一或类似供需圈或近邻区域内至少要选择三个市场案例，采用市场比较法的有关程序和要求进行确定。

三是要具体说明开发总成本费用所含项目及开发成本费用的建筑费、专业费的确定方法和依据；并说明项目开发周期、计算开发资本利息的利率、税费、手续费和开发利润率等的选取依据和标准。

四是明确计算公式、过程并正确计算。

☆假设开发法范例

假设开发法

（1）、本次评估假设条件：A、本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。B、本项目建安费用在项目开发周期内均匀投入，利息按复利计算。C、本项目在建成后即销售完毕。

（2）、预计开发完成后不动产价格

估价对象位于沧州市规划新区范围内，随着新区规划的实施，解放西路、迎宾西路的打通，万泰家园小区一期、二期、三期的建设，该区域区位优势显著增加，区域内楼盘价格迅速上扬，是近年来上涨最快的区域。

A、选择交易案例

通过调查该区域内相同结构类型的住宅市场销售情况的调查，选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表2。

B、比较因素的选择

根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、土地取得方式、区域因素、个别因素等。

C、由于三个比较案例均系正常交易情况下的售价且均为近期销售价格，故无需进行交易情况、期日修正。土地取得方式均为出让，故无需作土地取得方式修正。案例1、案例2与评估对象处于邻近同一区域，也无需作区域因素修正。案例1与评估对象个别因素相当，不作个别因素修正。案例3区域因素优于评估对象，据测算偏高8％左右。案例2在地面绿化、硬化和整体环境等个别因素方面劣于评估对象1个百分点左右。案例3在地面绿化、硬化和整体环境等个别因素方面劣于评估对象2个百分点左右。见表3。

经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格（均价），则：

预期销售价格＝（1800.0＋1790.9＋1814.1）÷3＝1801.7元/m2 （取整）

案例情况说明表                表2

比较因素修正系数表               表3

（3）、建筑物建造成本

1）、建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据沧州市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为700元/平方米，按建筑面积具体估算如下（单位：元/平方米）：

基础及地上建筑物土建费  700

室外工程费（含区内配套）120

人防费：                 60

以上合计：880元/平方米

2）、专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据沧州市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3％～8％，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建安造价的5％计，则：

专业费＝880×5％＝44元/平方米

3）、管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，经调查一般为建安造价和专业费之和的2％～3％，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建安造价和专业费之和的3％计，则：

管理费＝（880＋44）×3％＝27.72元/平方米

建筑物建造成本合计为：880＋44＋27.72＝951.72元/平方米

（4）、投资利息

以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1～3年（含3年）中长期贷款利率5.76％，开发项目建设周期为二年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按1年计；假设地价是一次性投入，计息期为2年，按复利计息，投资利息为：

投资利息＝建筑物开发成本×[（1＋5.76％）¹－1]＋地价

×[（1＋5.76％）²－1]

＝951.72×0.0576＋0.1185×地价

＝54.82＋0.1185×地价

（5）、投资利润

主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15％。土地取得成本（即地价）按投入2年计，资金为年初一次性投入；建筑物建设成本按建设期内均匀投入，建设周期按1年计，则：

投资利润＝地价×15％×2＋951.72×15％×1

＝142.76＋0.3×地价

（6）、销售税金及费用

商品房销售过程中的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。

1）销售税金：一般为房地产销售收入的5.56％。

2）销售费用：一般为房地产销售收入的2％～4％，考虑到估价对象的规模和市场状况，取2.5％。

销售税费合计为：8.06％×1801.7＝145.2元/平方米

（7）计算宗地楼面地价

将上述各项代入公式：

宗地楼面地价＝预计开发完成后不动产价格—开发成本—投资利息—投资利润—销售税额及销售费用

＝1801.7－951.72－（54.82＋0.1185×地价）－（142.76＋0.3×地价）－145.2

＝507.2－0.4185×地价

则：楼面地价＝507.2/1.4185＝357.56元/平方米

（8）计算宗地单位价格

土地单价＝楼面地价×容积率

根据规划，该宗地住宅规划容积率为1.4。则:

土地单价＝357.56×1.4＝500.58元/平方米

☆假设开发法范例2

假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。计算公式如下：

地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费

1、预计开发完成后不动产总价(依据)

此处应首先说明估价对象的建筑基本情况、预售均价，再在估价对象附近或类似区域选择三个以上同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业的实际交易实例并说明其基本情况，然后比较确定本次评估参考的不动产客观售价。

根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价时点时×××同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业的客观售价水平为多层住宅单价多为1400元/平方米，考虑到该物业的拟装修水平和所处区位条件，故确定该物业开发完成后不动产总价为567.42万元。

表3—2—1拟建建筑物业一览单位：平方米

2、建筑开发成本

建筑开发成本包括：建安成本、管理费、专业人士费(前期费用)、小区配套费、小区人防费、绿化费等。

⑴建安成本(依据)

建安成本是指建筑商竞标建筑工程的承包价(俗称建筑直接成本，包括工、料费用和建筑商的管理费及利润等)。

(×××房管局公布的同类物业砖混结构建筑物的建安成本费用为450—550元/建筑平方米，框架结构550—700元/建筑平方米，)

依据河北省现行建筑工程概（预算）标准，同时参照河北省统计局公布的同类物业建安成本统计值及调查本地区同类物业建筑市场承包价行情，确定建安成本费用砖混结构的多层住宅为560元/建筑平方米，则建安总成本为226.97万元。

⑵管理费(含不可预见费) (依据)

包括项目建设所需的项目管理人员的工资和办公等费用，据调查当地住宅建设项目投资概算的一般标准，(管理费一般在建安成本的5—8％.)考虑建筑规模及结构,鉴于开发项目的实际情况(主要考虑建筑规模、建筑结构)，本次评估确定该项目管理费为建安成本的的4％，见表3—2—2。

⑶专业人士费(依据)

包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估、设计、勘探、消防、质检、综合开发、审图、监理、招标管理服务、环保、水电增容等费用，(据调查，当地该项费用一般为60—85元/建筑平方米)，按50元/建筑平方米计，见表3—2—2。

⑷小区配套费(依据)

一般为？

包括水、电、暖、燃气、道路等费用，根据估价对象所在区域平均水平及开发项目实际情况，本次按50元/建筑平方米计，见表3—2—2。

⑸小区人防、绿化费(依据)

文件依据、标准。

根据当地人防、绿地费的平均实际支出，结合实际，取40元/建筑平方米，见表3—2—3。

小计，建筑物开发成本＝⑴＋⑵＋⑶＋⑷＋⑸

表3—2—2   开发成本一览表

3、投资利息

以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为1年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年（含一年）的贷款利率5.31％计，假设地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：

投资利息＝建筑物开发成本×[（1＋利息率）开发周期/2－1]＋地价×[（1＋利息率）开发周期－1]

4、投资利润依据

设定投资利润为地价及建筑开发成本之和的20％（根据当地的房地产开发投资回报情况确定），则：

投资利润＝（地价＋开发成本）×20％,见表3—2—3。

5、销售税费

在销售过程中支出的税金主要有营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产权证、交易手续等费用（根据当地税费标准确定）：

⑴工商统一税：依据  按开发价值的5.55％交纳；

⑵买卖手续费：依据  按开发价值的1％支付；

⑶广告宣传及代理费：依据  按开发价值的2％计；

销售税费合计为：⑴＋⑵＋⑶

6、计算宗地总地价

将上述各项代入公式：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息

－投资利润－销售税费

7、计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积

假设开发法评估过程详见表3—3—3。

表3—2—3  假设开发法评估过程一览表

㈣成本逼近法

★问题与要求

采用成本逼近法评估的存在的主要问题是：

①未具体说明土地取得费的组成项目、项目标准及其确定依据、方法；有的未说明总成本所含项目或测算公式；有的甚至缺项或多项，如有的土地取得总成本中加了土地增值收益和开发费用，而还把新增建设用地有偿使用费罗列进去。

②贷款利率、投资回报率、土地还原利率土地增值收益率的标准及其确定的理由或依据、方法不明确或不充分；有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算。

③未明确估价对象的开发周期、开发状况和相应的开发费用标准及其确定依据。

④未进行区位修正也未说明原因；有的虽进行了区位修正，但其修正系数与基准地价系数修正法中的区域和个别修正系数矛盾等。

⑤基础设施开发费用标准与基准地价系数修正法中开发费用标准不一致等。

按《估价规程》要求，采用成本逼近法评估地价时，应明确说明以下内容：

一是要详细说明土地取得费的各组成项目、费用标准及其确定的依据，有文件依据的首先考虑文件依据，但要符合有关法律法规等，不合理收费的不应作为收费依据，同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及文件中有关费用标准；没有文件依据的，若是当地一般规定，要有土地管理部门或有关政府部门的证明。涉及到当地不同区域的费用标准或没有规定的，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际征地案例的基础上，按照市场逼近法的要求，简要分析对比后确定客观取得费用，并说明原因。

二是要明确估价对象的开发周期、开发状况和相应的开发费用标准，并具体说明依据，有文件依据的要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间、文号及内容等，没有文件依据的，要调查当地地产市场实际平均开发水平并加以说明。

三是要具体说明贷款利率、投资回报率、土地还原利率的标准及其确定的理由和依据。

四是具体说明土地增值收益的确定方法、标准和依据。

五是参照基准地价系数修正法的具体方法，根据根据对象的区域条件和个别条件进行区位修正。

☆成本逼近法范例

所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

Ⅰ、土地取得费及有关税费

①土地取得费

土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。根据对×××近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费。×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安置。在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。

②相关税费

A．土地管理费

河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的1.5％—4％征收”。据×××国土资源局提供，×××按征地费总额的4％征收。则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）

B．耕地占用税

根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。据×××国土资源局提供，×××区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。

C．耕地开垦费

依据《河北省土地管理条例》第二十九条“非农业建设占用耕地，没有条件开垦或开垦的耕地最终不合格的，占用耕地的单位应按照每平方米十至十五元的的标准，向县（市）以上土地行政主管部门交纳耕地开垦费”。据×××国土资源局提供，目前×××（含各县市）一般按10元/平方米计收（非耕地免收）。

D．城市旧区改造费

根据×××人民政府关于贯彻落实省政府《关于加强城市市政公用设施建设的暂行规定》的通知（[1993]8号），在城市规划区内新征土地的建设项目，由城市规划管理部门征收城市旧区改造费。在城市规划区外环线以内新增建设用地项目，按每亩地2万元征收（即30元/平方米），外环线以外按每亩地1.5万元征收（即22.5元/平方米）。本次估价对象位于规划区内，故取每亩2万元（即30元/平方米）。

E．不可预见费

根据×××土地管理局提供资料，当地在征收过程中除上述费用外，还存在一定其他支出，（评估、测绘等费用，在此称为不可预见费），约占土地取得费的5％—8％，鉴于估价对象的实际情况和估价目的，本次估价取6％。则估价对象不可预见费见表3－2－1。

小计税费＝A＋B＋C＋D＋E

土地取得费及有关税费合计＝(1)＋(2)，详见表3－2－1。

表3－2－1　土地取得费及有关税费一览表

宗地编号	宗地名称	宗地位置	土地取得费	有关税费					取得费及税费合计
				土地管理费	耕地占用税	耕地开垦费	旧城改造费	不可预见费
M1	金属针布厂拟抵押厂区西部用地	桥东丝绸路2号	195	7.8	7	10	30	11.7	261.5

Ⅱ、土地开发费

本次设定估价对象的开发程度为红线外“七通”（通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气）及宗地内场地平整。通过对×××目前同类土地开发状况与开发费用的调查及估价对象所在区域土地开发费用的分析，参考本次在基准地价系数修正法评估过程中确定土地开发费用的方法并结合估价对象的实际开发程度，本次评估确定估价对象的开发费用为131元/平方米。

Ⅲ、投资利息

根据估价对象的开发程度与开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息按评估基准日中国人民银行短期贷款（六个月至1年）利率5.85％，设定土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则

投资利息＝(土地取得费＋有关税费)×开发周期×5.58％＋土地开发费×开发周期×1/2×5.58％

Ⅳ、投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产投入的方式发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，以土地取得及开发成本（土地取得费＋有关税费＋土地开发费）投资应获得相应的投资回报，根据同行业平均投资回报状况，结合当地的土地开发投资利润水平，确定本次估价对象的开发投资利润率8％。则

投资利润＝（土地取得费＋有关税费＋土地开发费）×开发周期×8％

Ⅴ、土地增值收益

根据土地管理部门提供资料和估价调查分析，不同用途用地的土地增值收益一般为土地成本价格即：土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润之和的15—30％。考虑到估价对象的设定用途，本次评估按土地成本价格的15％计其土地增值收益。则

土地增值收益＝（土地取得费及有关税费＋土地开发费＋土地利息＋土地利润）×15％

Ⅵ、区位条件修正

由于本次评估估价对象取得的前期费用(土地取得费)是其所在区域取得同类土地支付的平均征地补偿费用，估价对象的具体位置和个别条件不同，其价值也有所区别，因此，需对估价对象所在区域的平均征地补偿费用进行修正，即区位条件修正。本次评估参考其在基准地价系数修正法评估过程中的区位及个别因素修正方法确定其修正系数(见前述基准地价系数修正法)。考虑到估价对象在所在区域中的具体位置、形状、临路条件等并结合估价师经验，经综合分析取其区位条件修正系数为0.96。

Ⅶ、无限年期土地使用权价格

综上分析并结合成本逼近法的计算公式，可得出无限年期的土地使用权价格＝(Ⅰ＋Ⅱ＋Ⅲ＋Ⅳ＋Ⅴ)×Ⅵ

Ⅷ、有限年期土地使用权价格

计算公式为：VN＝V_n×［1－1/（1＋r）^N］

式中：V_N——估价对象设定年期土地使用权价格

V_n——无限年期土地使用权价格

r ——土地还原率（取值方法同基准地价系数修正法为6％）

N——评估设定的土地使用年期(50年)

采用成本逼近法测算过程与评估结果见表3—2—2。

表3—2—2　估价对象成本逼近法测算过程与评估结果

宗地编号	宗地名称	宗地位置	土地取得费及其有关税费合计	土地开发费	投资利息	投资利润	土地增值收益	区位修正系数	无限年期地价	年期修正系数	有限年期地价
M1	金属针布厂拟抵押厂区西部用地	桥东区丝绸路2号	261.50	131	19.13	31.40	66.45	0.96	489.10	0.9457	462.55

㈤基准地价系数修正法

★问题与要求

一般地价评估项目中多数首选的方法之一就是基准地价系数修正法，此方法中常出现以下主要问题：

①基准地价的来源依据不明确或依据不充分，未说明基准地价内涵。

②有的未说明估价对象所在土地级别对应的基准地价影响因素条件说明表及其修正系数表。

③未说明使用年期修正时采用的还原利率的确定方法。

④修正表说明估价对象的各项具体条件不具体。

按《估价规程》要求，采用基准地价系数修正法评估地价时，应明确以下内容：

一是要具体说明采用的基准地价的内涵及其批准机关、批准文号、公布或制定时间等。

二是要具体说明基准地价系数修正法的概念。

三是要确定并具体说明估价对象所在区域的土地级别及其基准地价以及对应的基准地价系数修正表及因素条件说明表，并说明来源及依据。

四是要具体说明估价对象的各项具体条件及其优劣程度，并对应基准地价系数修正表确定各项修正系数标准及综合修正系数。

五是要对应基准地价内涵的其他因素条件如年期、期日、开发程度及容积率或其他情况进行修正并说明修正理由。

☆基准地价系数修正法范例

1、基准地价成果介绍与应用

⑴基准地价成果介绍及内涵

《×××土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为×××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3—1—1。

表3—1—1  ×××区级别基准地价表  单位：元/平方米

⑵成果应用

所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K₁×K₂×K₃ ×K₄×K₅×（1＋∑K）＋K₆

式中：K₁——期日修正系数

K₂——土地使用年期修正系数

K₃——土地形状修正系数

K₄——容积率修正系数

K₅——其它修正

K₆——开发程度修正

∑K——影响地价区域因素与个别因素之和

2、确定估价对象的土地级别与基准地价

估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照×××区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。

3、确定期日修正系数

依据《×××区土地定级估价更新报告》可知，×××区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，×××区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K₁＝102/100＝1.02。

4、确定土地使用权年期修正系数

K₂＝［1－（1＋r）^m］/［1－（1＋r）ⁿ］

公式中：

K₂——土地使用权年期修正系数

r ——土地还原率6％（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值按6％计）

n ——基准地价土地使用年限

m ——估价对象土地使用年限

基准地价设定的商业用地的土地使用年限为40年，本次评估设定估价对象的土地使用年限为40年，故土地使用年限修正系数为K₂＝1.0。

5、确定容积率修正系数

依据《×××区土地定级估价更新报告》商业用地容积率修正系数表（见表3—1—2）和委托方提供的资料，估价对象的容积率为3.82，大于最大容积率3，本次评估参照容积率3进行修正，根据容积率修正体系，则估价对象的容积率修正系数为1.335。估价对象容积率修正系数表详见表3—1—2。

表3—1—2×××区商业用地容积率修正系数表

6、确定形状修正系数

根据估价对象平面图，估价对象形状为类似矩形，较规则，利用方便。依据×××2005年公布的《×××区土地级别与基准地价更新报告》关于宗地形状修正系数表（见表3—1—3）及估价对象实际情况，本次估价确定宗地形状修正系数为1.0。

表3—1—3 宗地形状系数修正表

7、确定影响地价区域因素与个别因素修正系数

    根据《×××区土地级别与基准地价更新报告》中商业一级地影响因素说明与修正体系（见表3—1—4），建立估价对象地价影响因素说明与修正系数表（表3—1—5）。

表3—1—4 商业用地地价影响因素指标说明与修正系数表（一级地）

表3—1—5估价对象地价影响因素说明与修正系数表

因此，估价对象区域与个别因素修正系数∑K＝3.38％。

8、其他修正

估价对象作为商场建成时间较早，其功能结构过时、无停车场，对估价对象的土地价值造成负面影响，在采用基准地价修正方法中加入这方面因素的修正，修正率为15％，即修正后的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价×（1－15％）。

9、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价

经以上分析可得到，估价对象在基准地价设定条件下的土地价值，详见表3—1—8。

基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价×K₁×K₂×K₃ ×K₄×K₅×（1＋∑K）

10、确定开发程度修正

依据×××人民政府2005年批准实施的《×××区土地级别与基准地价更新报告》可知，×××各种开发程度的开发费用是指对应每种开发程度在中配置情况下的平均开发费用(见表表3－1－5)。

表3—1—5 ×××各种开发程度平均开发费用表

基准地价设定的土地开发程度为中配置条件下“五通一平”。本次估价对象设定的开发程度为 “七通一平”的开发状况，与基准地价设定的中配置标准和对应的“七通一平”的中配置标准存在一定差异，故需在估价对象设定开发程度对应中配置基础上按照开发程度调整系数表(表3－1－6)进行调整，并进一步修正基准地价设定的中配置标准。具体情况详见表3－1－6、表3－1－7。

表3—1—6 开发程度调整系数及估价对象调整系数表

表3—1—7 估价对象开发程度修正表

故估价对象开发费用K₆＝150×（1＋9％）＝163.5元/平方米

11、确定基准地价系数修正法测算的宗地价格

根据计算公式和以上测算过程，可得到估价对象在评估设定开发程度条件下，利用基准地价系数修正法评估的宗地价格，计算结果见表3—1—8。

 

表3—1—8   基准地价系数修正法计算结果一览表(元/平米)

三、地价的确定

1、地价的确定方法

根据以上评估过程，不同方法的评估结果见表3—1。估价人员分析认为收益还原法中预期收益不稳定，受市场及人为因素较大，其结果相对于基准地价系数修正法及市场比较法可靠性较差。而《×××区土地级别与基准地价更新成果》实施才一年半左右，估价对象所在区域又是商业中心区域，可比较实例较多，因此，采用基准地价系数修正法及市场比较法其可靠性相对较高，测算结果可反映当地地价水平，故本次估价决定，取三种方法的加权算术平均值作为最终估价结果，详见表3—1。

表3—1  估价对象估价结果确定表

2、估价结果

评估土地总面积：1546.801平方米

单  位  地  价：2081.52元/平方米

大  写  金  额：每平方米贰仟零捌拾壹伍贰元

评估土地总地价：322.00万元(保留两位小数)

大          写：叁佰贰拾贰点零零万元

货  币  种  类：人民币

估价对象具体估价结果详见附件1—1《土地估价结果一览表》。

第四部分   附    件

附件1  委托方营业执照及法人代表身份证复印件

附件2  宗地位置图

附件3  宗地现状照片

附件4  估价对象《国有土地使用证》及勘测平面图复印件

附件5  估价对象《房屋所有权证》

附件6  土地估价机构营业执照及资质证书复印件

附件7  土地估价师资质证书复印件

二00六年七月十日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地估价报告

第一部分　　摘　　要

一、项目名称（同技术报告）

二、委托估价方（说明该估价项目的委托单位或个人）

三、估价目的（同技术报告）

四、估价基准日（同技术报告）

五、估价日期（同技术报告）

六、地价定义（同技术报告）

七、估价结果（同技术报告，并附土地估价结果一览表）

八、土地估价师签字（同技术报告）

九、土地估价机构（同技术报告）

第二部分　　估价对象界定

一、委托估价方（同技术报告）

二、估价对象（说明估价对象的具体范围，指出估价对象是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的土地使用者、面积、用途等）

三、估价对象概况（同技术报告）

1、土地登记（位置）状况

2、土地权利状况

3、土地利用状况

四、影响地价的因素说明（基本同技术报告，但侧重影响因素的描述，而估价技术报告侧重影响因素的分析）

1、一般因素　

2、区域因素

3、个别因素

第三部分　　土地估价结果及其应用

一、估价依据（同技术报告）

二、土地估价

1、估价原则（同技术报告）

2、估价方法（主要说明估价方法及其选择依据，基本同技术报告）

3、估价结果（同技术报告）

三、估价结果和估价报告的使用（同技术报告中“需用特殊说明的事项”）

第四部分　　附　　　件

（同技术报告）

二00六年七月十日

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