房地产估价文书写作
房地产估价文书写作
第一节房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
完成一个房地产估价项目，需要经历受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需要资料、实地查勘估价对象、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等主要环节，不同环节需要完成相应的估价文书，包括：
(一)估价委托书
估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项。在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。
(二)估价委托合同
估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即估价委托人和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在:
①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权力和义务;③载明估价的有关事项。
(三)估价项目来源和接洽情况记录
一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。
(四)估价作业方案
估价机构与估价委托人签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能保质、按时完成。
(五)估价所需资料清单
完成一项估价业务，必需具有相应的估价资料，否则就无法评估出估价对象的价值，因此估价师在进行估价前，需要针对估价对象状况、估价目的和拟采用的估价方法列出需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值。
(六)估价对象实地查勘记录
估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
(七)估价报告
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。
(八)估价报告内部审核表
为保证出具的估价报告质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理，提出审核意见。为了规范地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的二致性、完整性和规范性。
(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择、相关参数的确定等问题产生不同的意见，估价审核人员也可能会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意见应该进行及时的记录。因为估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录有助于估价机构以及估价师今后遇到同样问题时采取相应的解决办法，同时也有利于估价机构和估价师总结估价经验，促进相互学习，提高估价水平和质量。
(十)估价报告交接单
估价报告交接单是估价机构完成估价报告后向估价委托人出具估价报告，或估价师完成估价工作后进行存档时签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日期、交接人等，估价报告交接单可叫估价机构已时委托人提究估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。
二、房地产估价报告写作的文字要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成果要通过估价报告体现。估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，是估价机构提供给委托人的"产品"，是给予委托人关于估价对象价值的正式答复，是关于估价对象价值的专业意见和研究报告。因此房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。
语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。
(一)对词义的要求
1.用词准确
这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。
例如下面这三种表达方式中的用词"这里有可能成为繁华商业区"、"预计这里将成为繁华商业区"和"这里必然会成为繁华商业区气用词的强度不同，表达的意思也不同。
又如，同样是对房地产开发企业的销售业绩做出判断，可以在短期内的销售率数据的基础上采用"比较思想"这几个字，也可根据实际情况选择最能准确表达实际情况的其他用词。但估价报告中不应该用"好得不得了"等口语化的词句。
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用"大概"、"可能"等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。
例如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在5000元左右。”“大约”这样的词出现在市场分析中是可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在4800-5300元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。
3.用词不可带有较强烈的感情色彩
估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。例如有的估价报告这样写“估价对象所在位置交通特别便捷，路面非常平整宽敞，整日车水马龙，川流不息”，“该建筑物外立面装修立足于时代要求，在不断创新中选择时尚，融古典主义风格与现实主义风格于一体，将外墙面进行了华美艳丽的装饰装修气所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。
例如改为“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”(下面可具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。)这样用数据说话，就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。
又如“该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语”，这样过分褒此贬彼的做法也是不可取的。
4.用词标准、简练，不堆砌、不生造
例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象-有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”(香港地区的习惯用法)，或是用动词作形容词“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”(应为：“非常有吸引力。”)
(二)对语句的要求
1.句子简洁，概括性强
估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，句子成分该省的一定要省，不能出现杂揉、赘余等毛病，同时注意句子的完整性以清楚表达所表述的内容。
2.搭配得当
语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。
3.逻辑严密
不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：
一是前后没有照应，如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去;前面描述按建筑面积平方米的租金价格，后面又利用使用面积计算租金净收益;前面定下的的报酬率是13%，后面又采用15%。
二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房地产税、营业税的税率错误。
三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。
(三)要防止错别字和错漏
特别是一些容易混淆的字不能错，例如:
坐落(不是“座落”)、坐标(不是“座标”)、签订(不是“签定”)、订货(不是“定货”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、图像(不是“图象”)、其他(不是“其它”)、部分(不是“部份”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、内涵(不是“内含”)、账目(不是“帐目”)、撤销(不是“撤消”)、抵消(不是“抵销”)，等等。
另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，如估价对象最终结果本应为300000却写成了30000。还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。
第二节房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：
(1)封面;
(2)目录;
(3)致估价委托人函;
(4)估价师声明;
(5)估价假设和限制条件;
(6)估价结果报告;
(7)估价技术报告;
(8)附件。
二、房地产估价报告写作要求
房地产估价报告写作应做到下列几点:
1.真实。应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。
2.客观。应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述。
3.准确。估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生误解，对未予以核实的事项不得轻率写人，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞。
4.完整。应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏。
5.清晰。应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用。
6.规范。估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。
三、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
1.估价报告名称
估价报告名称一般为“房地产估价报告”。为了一目了然，也可以按照估价目的来起名，例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋征收估价报告”。
2.估价项目名称
封面上的估价项目要写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路****花园****阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位“****花园****阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象的用途。
需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。
3.估价委托人
封面上的委托人，需要准确无误地写明其全称。如“****贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。
4.房地产估价机构
封面上的房地产估价机构，同估价委托人相对应，应准确无误地写明房地产估价机构的全称。如“****房地产估价有限公司”为估价机构的全称。
5.注册房地产估价师
封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
6.估价报告出具日期
封面上的估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。
7.估价报告编号
封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的档案管理及查阅。封面上的估价报告编号要与估价结果报告中的编号一致。
【案例1-1] 某房地产估价报告封面写作实例
房地产估价报告
估价项目名称:****市****区****花园第18层A、B共二套住宅房地产价值评估
估价委托人:****市*****贸易公司
房地产估价机构:****房地产评估有限公司
注册房地产估价师:*****(注册号****)、*****(注册号****)、*****
(注册号****)
估价报告出具日期:2011年8月4日
估价报告编号:**评房(1)字第********号
(二)目录的写作
估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。估价报告目录应包括:标题(目录)、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。
注:仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
(三)致估价委托人函的写作
致委托人函的写作内容应包括:致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
{案例1-2] 致估价委托人函的写作实例
****公司：
受贵公司委托，我们对位于****市****区****路****号的****购物中心房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是z为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是:2011年10月22日。经过实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产!管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定****购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币壶拾伍亿肆仔树倍受拾陆万伍仔安倍肆拾元整。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。
****房地产评估有限公司
法定代表人:*****
二0一一年十月二十五日
(四)估价师声明的写作
注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明应包括下列内容：
1、注册房地产估价师在估价报告叫实例是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗号”
2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4.注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5.注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
6.注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。
7.没有人对估价报告提供重要专业帮助(若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。
非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明，可根据实际情况对上述内容进行适当增减。注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。
注:注册房地产估价师声明的写作内容不能与估价假设和限制条件的内容相混淆，不能把注册房地产估价师声明变成免责声明。
【案例1-3】估价师声明的写作实例
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明:
(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
(3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
(4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
(5)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
(6)注册房地产估价师****、****已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录。
(7)没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
注册房地产估价师
姓名 | 注册号 | 签名 | 日期 |
|
|
|
|
(五)估价假设和限制条件的写作
估价假设和限制条件应说明下列内容:
1.一般假设:包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素给予了必要关注，无理由怀疑估价对象存在安全隐患，但在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全等的合理假定。
2.不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
3.背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。
4.估价报告使用限制:估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。
估价的假设和限制条件的写作应注意:
1)必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明;
2)估价假设必须具有针对性;
3)估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明;
4)不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。
【案例1-4】 估价假设和限制条件的写作实例
估价假设和限制条件
1.本次估价的一般假设
;1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
(2)估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于中领建设工程规划许可证的复函》(****规建函[****]*****号)复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。
(3)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
(4)本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其元基础、结构等方面的重大质量问题。
(5)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。
2.不确定事项假设
(1)估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
(2)假设估价对象于价值时点元抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3.背离实际情况假设
(1)本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
(2)估价结果未考虑未来处置风险。
(3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
(4)估价对象T25-T28型住宅楼和T11-T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格。
4.本报告使用的限制条件
(1)本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格参考，不作它用。
(2)本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
(3)本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
(六)估价结果报告的写作
估价结果报告应记载以下事项:(1)估价委托人;(2)房地产估价机构；(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)不同估价方法的测算结果和最终的估价结果;(11)注册房地产估价师;(12)协助估价的人员;(13)实地查勘期;(14)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
1.估价委托人
估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所;如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
2.房地产估价机构
估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。
3.估价目的
估价目的就是指每宗房地产估价是为什么服务，即估价报告的具体用途，具体包括估价理由和作业范围，估计何种房地产权益的何种价值，或进行何种有关房地产投资决策分析和咨询服务，具体估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下:
(1)抵押估价目的表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”;
(2)国有土地房屋征收补偿估价目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(3)房地产转让估价目的可表述“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”;
(4)企业人股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为“为企业人股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”;
(5)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述“为房地产投资提供价值参考依据”。
4.估价对象
估价对象的写作应包括四方面的内容:(1)估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等;同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益;(2)估价对象的基本情况:名称、坐落、规模、用途、权属等:(3)土地基本状况:四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限;(4)建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
5．价值时点
价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。
6．价值类型
价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型表述应不同，具体举例如下:
(1)抵押估价的价值类型表述为“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”;
(2)国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。
7.估价原则
估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原贝。;替代原贝。;最高最佳利用原则。
8.估价依据
估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效估价依据列出。
9.估价方法
估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
10.估价结果
说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致。例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。
11.注册房地产估价师
说明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并由本人签名。
姓名 | 注册号 | 签名 |
|
|
|
12.估价人员
说明所有协助注册房地产估价师估价人员的姓名、相关资格或职称，并由本人签名。
姓名 | 相关资格或职称 | 签名 |
|
|
|
13.实地查勘期
实地查勘期是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。
14.估价作业期
估价作业期是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价报告出具日期相匹配。
(七)估价技术报告的写作
房地产估价技术报告应包括以下内容:(1)估价对象描述与分析;(2)市场背景描述与分析;(3)估价对象最高最佳利用分析;(4)估价方法适用性分析;(5)估价测算过程;(6)估价结果确定。
1.估价对象描述与分析
估价对象描述与分析主要包括:(1)估价对象实物状况的描述与分析;(2)估价对象权益状况描述与分析;（3）估价对象区位状况描述与分析。
估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况的描述主要说明以下内容:土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地势、土壤、地基，土地开发程度;其他等。对建筑物实物状况的描述主要说明以下内容:建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、层高和室内净高、空间布局、建成时间和设计使用年限、使用维护状况及完损状况、其他等。
估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。对土地权益状况的描述主要说明以下内容:土地所有权状况，土地使用权状况，他项权利设立情况，土地使用管制，目前使用状况，其他特殊情况等。对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容:房屋所有权状况，出租或者占用情况，他项权利设立情况，其他特殊情况等。对在建工程权益状况描述还应包括:建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证等的取得情况.
估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中位置状况描述内容包括:坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等;交通状况描述内容包括:道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等;环境状况描述内容包括:自然环境、人文环境、景观等。
2.市场背景描述与分析
市场背景描述与分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。市场背景描述与分析就是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景描述与分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。
对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面:
(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场。
(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。
(3)要注意与估价方法的对应。如采用市场比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。
(4)房地产市场是一个动态的市场?因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测。
(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。
(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。
3.最高最佳利用分析
最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是:最佳规模(如建筑面积、建筑高度、层数等);最佳内部组合，实现最佳经营和使用;最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。
法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。
技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如:建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。
经济上可行，一般是指对法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。
4.估价方法适用性分析
估价方法适用性分析就是要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由;对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。对于选用的估价方法，说明其名称、定义和估价思路。
5.估价测算过程
估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
6.估价结果确定
估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算，用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。
(八)附件
房地产估价报告附件主要需列明以下内容:
(1)估价委托书复印件
(2)估价对象位置示意图
(3)估价对象外观和内部状况照片(如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因)
(4)估价对象周围环境和景观照片
(5)估价对象权属证明复印件
(6)估价中引用的其他专用文件资料
(7)房地产估价机构营业执照复印件
(8)房地产估价机构资质证书复印件
(9)注册房地产估价师注册证书复印件
(10)其他
四、房地产估价报告示例
【案例1-5]
房地产抵押估价报告
估价项目名称:广州市****路*****号****在建大厦房地产抵押价值评估
估价委托人:****房地产有限公司
房地产估价机构:****土地与房地产评估咨询有限公司
注册房地产估价师:*****(注册号*****)，*****(注册号*****)
估价报告出具日期:2010年2月8日
估价报告编号:********[2010J第********号
目录
一、致估价委托人函
二、注册房地产估价师声明
三、估价假设和限制条件
四、估价结果报告
(一)估价委托人
(二)估价机构
(三)估价目的
(四)估价对象
(五)价值时点
(六)价值类型
(七)估价依据
(八)估价原则
(九)估价方法
(十)估价结果
(十一)协助估价的人员
(十二)实地查勘期
(十三)估价作业期
(十四)变现能力分析
(十五)风险提示
五、估价技术报告
(一)估价对象描述与分析
(二)市场背景描述与分析
(三)估价对象最高最佳利用分析
(四)估价方法适用性分析
(五)估价测算过程
(六)估价结果确定
六、附件
(一)估价委托书复印件
(二)估价对象位置图
(三)内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片
(四)权属证明复印件
(五)房地产估价机构营业执照复印件
(六)房地产估价机构资质证书复印件
(七)注册房地产估价师注册证书复印件
(八)法定优先受偿权利等情况的书面查询资料
致估价委托人函
****房地产有限公司:
受贵司委托，本公司对位于广州市****区****路*****号****在建商住大厦的土地使用权及地上建筑物(总建筑面积为28238.8865㎡)的房地产市场价格进行估价，价值时点为2010年1月12日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在价值时点的市场总价￥437，949，178元(人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整)，估价对象的抵押价值为￥436，307，873元(人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万零柒仟捌佰柒拾叁整)。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》、《估价结果明细表》。
此致
****土地与房地产评估咨询有限公司
法定代表人:
二O一O年二月八日
注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明:
(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
(3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
(4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
(5)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
(6)注册房地产估价师****、****，估价人员****、****等人均已于2010年1月12日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录。
(7)没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
注册房地产估价师
姓名 | 注册号 | 签名 | 日期 |
|
|
|
|
估价的假设和限制条件
一、本次估价的一般假设
1.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
2.买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。
3.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。
4.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
5.本次评估对象所在建筑物总建筑面积为344869907㎡，其中：塔楼建筑面积为22049.7608㎡，裙楼建筑面积为8661.0895㎡，地下室建筑面积为3776.1404㎡。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828㎡，回迁住宅建筑面积2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面积1576.6206㎡，即列入本次评估范围的建筑面积为28238.8865㎡，以上数据根据委托方提供的《分户面积预测表》确定。
二、不确定事项假设
1.本次评估面积数据根据委托方提供的《分户预测面积表》进行测算，其可销售经营建筑面积较《国有土地使用权出让补充合同》(穗国地出合【98】第86号补充合同之二号)规定的可销售经营面积大，此类情况根据广州市的规定“当建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，或核准的拆迁面积有所调整的，按原价格标准及规定进行调整，不进行年限修正”，本次评估已按该规定扣除了相应土地出让金，若与实际不符，应以国土部门核定为准。
2.本次估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价;
估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
3.本次估价足以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意!
三、背离实际情况假设
1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响;当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
四、本报告使用的限制条件
1.本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作它用。
2.本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
3.本报告专为委托方所使用，未经本公司同意，不得向委托方和估价报告审部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
估价结果报告
(一)估价委托人(略)
(二)房地产估价机构
估价机构:广东*****土地与房地产评估咨询有限公司
住所:广州市****区****路****号****大厦10楼
法定代表人:*****
资质等级:一级
证书编号:建房估证字[2010J*****号
有效期限:2010年****月****日至2013年****月****日
(三)估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值
(四)估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于广州****区*****路*****号的*****在建商住大厦，大总高31层，地上在建商住楼已基本竣工，目前在装饰改造中。估价对象土地积为2404㎡，建筑面积为28238.8865㎡
2.估价对象基本状况
估价对象地下2层车库，地上31层，其中:1一5层为裙楼商业、6层为空花园、7一30层为2憧住宅塔楼、第31层为设备层。评估对象总建筑面积为344869907㎡，其中z塔楼建筑面积为22049.7608㎡，裙楼建筑面积为8661.0895㎡，地下室建筑面积为3776.1404㎡。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828㎡，回迁住宅建筑面积2515.9008时，公建配套等其他建筑面积1576.6206㎡。
估价对象土地性质为出让，土地用途为商住。1998年，原产权人广州市×…×房地产实业发展有限公司以出让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，约于2007年转让给广州*****房地产有限公司，现使用本人为广州*****房地产有限公司。估价对象未设立他项权。
3.土地基本状况
估价对象位于广州****区*****路*****号，东近*****路、西至小巷、南至*****后街、北至*****路。近*****路及*****交汇处，均为双向4车道。
真地使用年恨住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，地上已建成31层物业，土地实际容积率为12.37。
4.建筑物状况
估价对象建筑物大约于2005年基本完成主体工程，后停工至今，现处于装饰笨修'改造中，计划2010年6月建成并交付使用;整体建筑为框架剪力墙结构，裙楼首层和二层之间设有夹层，六层为架空层。首层和夹层总层高为5.7米，二层至五层为3.9m，六层约为2.7m，七层至二十六层为2.9m，二十七层至三十层为3m。
裙楼外墙面主要为大理石，首层部分墙面为落地钢化攻璃，塔楼外墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为”退缩式”的塔形外观。地下车库地面为水泥砂浆找平，天花和内墙刷乳胶漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门，内部装修情况部分为:地面为抛光砖，内墙为石材，天花为造型吊顶，安装吊灯;部分为:毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花圈。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花和内墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。
商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯，东西塔楼各设2部直行电梯。
(五)价值时点
二O一O年一月十二日。
(六)价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
(七)估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》;
②《中华人民共和国土地管理法》;
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
⑤《中华人民共和国担保法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》CGB/T50291-1999);
②《房地产抵押估价指导意见》;
③《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。
3.委托方提供的相关资料
①《广州市国有土地使用权出让合同》及附件;
②《建设工程规划许可证》及附件;
③《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》等复印件;
④委托方提供的其它相关资料。
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料;
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料.
(八)估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
1.合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房产权属证书和有关证件为依据;在合法使用方面，应以城市规划、土地用‘管制等为依据;在合法处分方面，应以法律、法规，或合同(如土地使用权让合同)等允许的处分方式为依据;在其他方面，如评估出的价格必须符国家的价格政策。
2.最高录佳利用原则
所谓最高最佳使用是估价对象一种录可能的使用，这种最可能的使用是法上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3.价值时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在佳时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
4.独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
5.替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
6.谨慎原则
在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
(九)估价方法根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价宗池的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据估价对象具体情况，因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价;又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证(具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格)，并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价宗地土地价格的一种方法。
市场比较法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较，对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
成本法是首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用、应纳税金、和正常开发利润并求和，再结合成新率(综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取)估算出估价对象的市场价格。
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值一房地产估价师知悉的法定优先受偿款
(十)估价结果
估价人员经过实地查勘和测算，采用市场法测算结果为444919292元，用成本法测算结果为421517578元，利用加权平均法最终确定估价对象在价值时点的市场总价为￥437，949，178元(人民币肆亿叁仟柒佰玖拾肆万玖仟壹佰柒拾捌元整)，估价对象的抵押价值为￥436，307，873元(人民币肆亿叁仟陆佰叁拾万零柒仟捌佰柒拾叁整)。
具体详见《估价结果明细表》(略)。
(十一)注册房地产估价师
注册房地产估价师
姓名 | 注册号 | 签名 |
|
|
|
|
|
|
(十二)协助估价的人员
协助估价的人员
姓名 | 相关资格或职称 | 签名 |
|
|
|
|
|
|
(十三)实地查勘期
二O一O年一月十二日-二O一O年一月十三日。
(十四)估价作业期
二O一O年一月十二日-二O一O年二月八日。
(十五)变现能力分析
1.估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析
序号 | 影响因素 | 变现能力分析 |
1 | 通用性 | 估价对象证载用途、实际用途均为商住，但其目前状态为在建工程，其通用性一般 |
2 | 独立使用性 | 由于各估价对象产权情况明晰，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较好 |
3 | 可分割转让性 | 估价对象为在建工程，房地产可分割转让性差 |
2.价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析
若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的50%左右。
估价对象变现折减因素、折减率
序号 | 影响因素 | 折减率% |
1 | 买方市场有限需求 | 15% |
2 | 快速变现方式、时间限制 | 10% |
3 | 拍卖等方式中介费用 | 5% |
4 | 买方市场客户购买处置资产的心理 | 5% |
5 | 其他不可预见因素 | 15% |
| 合计 | 50% |
3.估价对象变现时间长短分析
根据当前现场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。
4.估价对象变现税费
估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费:
(1)交易佣金:约为成交价格的3%-5%;
(2)营业税及附加:一般约为成交价格的5.63%;
(3)印花税:一般约为成交价格的0.05%;
(4)土地增值税:按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例;
(5)土地交易手续费:按面积计算3元/平方米。
(6)其它相关费用:如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。
5..处置变现后的债务清偿顺序
债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充:(1)实现债权的有关费用;(2)利息或者违约金;(3)借款本金。
(十六)风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下:
1998年，原产权人广州市xxx房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于1999年7月取得《建设工程施工许可证》，2005年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，广州xxx房地产有限公司取得了估价对象产权后于2007年8月将估价对象由福鑫大厦更名为文福大厦，2008年10月通过验收合格并取得了《建设工程规划验合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价评估所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速己放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下:
(1)估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
(2)根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制:
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托方提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
估价技术报告
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象实物状况描述与分析
本次估价对象具体实物状况描述见表。
一 | 土地实物状况 | |
1 | 名称 | 广州xx区xxx路xxx号 |
2 | 四至及临路状况 | 东近xxx路、西至小巷、南至xxx后街、北至xxx路，近xxx路及xxx交汇处，均为双向4车道 |
3 | 面积 | 2404㎡ |
4 | 用途 | 商住 |
5 | 形状 | 较规则矩形 |
6 | 地形地势 | 地势较平坦，坡度<3% |
7 | 土壤地基 | 地基承载力一般，地质条件一般 |
8 | 基础设施完备皮 | 七通 |
9 | 土地开发程度 | 地上已建成31层物业 |
10 | 实际容积率 | 总建筑面积为344869907㎡，计算容积率面积为29736.19㎡(地下室、六层架空层和三十一层设备、造型层面积不计算容积率)，建成项目实际容积率为12.37 |
二 | 建筑物实物状况 | |
1 | 名称 | xx在建商业大厦 |
2 | 建筑规模 | 估价对象总建筑面积为344869907㎡，其中z塔楼建筑面积为22049.7608㎡，裙楼建筑面积为8661.0895㎡，地下室建筑面积为3776.1404㎡。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828㎡，回迁住宅建筑面积2515.9008㎡，公建配套等其他建筑面积1576.6206时，即列入本次评估范围的建筑面积为28238.8865㎡ |
3 | 层数和高度 | 地下2层为车库，出入口分开，地上31层，其中:1-5层裙楼商业、6层架空花园、7-30层为2栋住宅塔楼、第31层为设备、造型层 |
4 | 建筑结构 | 整体建筑为框架剪力墙结构 |
5 | 层高和室内净高 | 首层和夹层总层高为5.7m，二层至五层为3.9m，六层约均2.7m，七层至二十六层为2.9m，二十七层至三十层为3m |
6 | 房产建造年份 | 约于2005年基本竣工，后停工至今，现装饰改造中，计划2010年6月交楼 |
7 | 空间布局 | 裙楼商业1-5层，6层架空花园，7-30层塔楼为住宅，其中:7-14层(现编6-13层)、16-21层(现编15-20层)为两梯四户，均有两面以上采光，且通风及景观，俱佳;15层(现编14层)为两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面采光、中间户两面采光，且通风及景观，俱佳;22层(现编21层)为两梯两户，均为三面采光的大户型，通风及景观俱佳；23-30层(现编22--29层)两梯三户，均为大户型，2套边角户为3面采光、中间户两面采光，且通风及景观俱佳，其中:30层(现编29层)为两层高复式户型 |
8 | 实用率 | 首层商业总体实用率约为94.1%;二层至五层商业实用率约为81.6%-84%;六层为架宝层;七层至三十层各单元实用率约为80.7%，其中三十层为复式单元;三十一层为设备层及造型层，实用率约为95.1% |
9 | 装饰装修 | 地下车库出入口分开，地面为水泥砂浆找平，天花和内墙刷乳胶漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门，内部装修情况部分为:地面为抛光砖，内墙为石材，天花为造型吊顶，安装吊灯;部分为:毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花团。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花和内墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。裙楼外墙面主要为大理石，首层部分墙面为落地钢化或璃，塔楼外墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为“退缩式”的塔形外观。 |
10 | 设施设备 | 商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯，东西塔楼各设2部直行电梯 |
11 | 维护与完损状况 | 结构完整;装饰情况为裙楼外墙较新，塔楼外墙为成新度90%;室内装修为毛坯、无损坏情况;综合成新率为约为95% |
(二)估价对象权益状况描述与分析
根据委托方提供的权属资料，估价对象权益状况描述与分析见表。
估价对象权益状况描述与分析
一 | 土地权益状况 | ||
1 | 土地性质、用途 | 出让、商住 | |
2 | 土地面积 | 2404㎡ | |
3 | 土地权属情况 | 所有权 | 国有 |
使用权 | 1998年，原产权人广州市xxx房地产实业发展有限公司以出让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，约于2007年转让给广州xxx房地产有限公司，现使用权人为广州xxx房地产有限公司 | ||
他项权 | 无 | ||
4 | 目前使用情况 | 地上在建商住楼，已基本竣工，目前在装饰装修改造中 | |
5 | 土地使用管制 | 无 | |
6 | 土地使用年限 | 住宅剩余58.20年，商业剩余28.20年 | |
7 | 其他特殊情况 | 无 | |
二 | 建筑物权益状况 | ||
1 | 房屋所有权状况 | 房屋所有权人为广州xxx房地产有限公司，部分商品房委回迁用途，回迁房面积1606.1215㎡ | |
2 | 占用情况 | 估价对象所在物业为在建工程，未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828时，回迁住宅建筑面积2515.9008㎡ | |
3 | 他项权利设立情况 | 至价值时点无他项权利设立 | |
4 | 其他特殊情况 | 无 | |
(三)估价对象区位状况描述与分析
估价对象区域状况描述与分析见表。
四、市场背景描述与分析
(一)广州市总体经济发展状况
广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心，广州作为中国经济最活跃的城市之一，经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。广州市2009年全年GDP为9 112. 76亿元，同比2008年增长11. 5%，其中:第一产业为172.55亿元、第二产业为3 394. 65亿元和第三产业5545.56亿元，房地产业在第三产业中达705. 79亿元。
〈二)广州市城市房地产市场发展状况1.广州市房地产市场概况
2009年广州楼市出现了极大的供需不平衡。去年全年新增住宅供应量仅605万平方米，是2006年以来供应量最少的一年;但全市成交量却高达904万平方米，为2007年以来的最高点。正是去年供求缺口大，导致楼价急升，很多没有迫切购房的需求都进入了市场。根据市国土房管局公布的数据，早在10月广州的住宅成交均价就已破万元大关。
2010年1月，广州市十区批准预售的商品房项目共29个，批准预售商品房 5803套，同比增加13.61%，环比减少14.94%;批准可预售商品房面积为
估价对象实物状况物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=3.238*2%=64.76(元/㎡)
⑤开发期间税费
开发期间税费包括有关税收的地方政府或其有关部门收取的费用。根据《于缴交”自己套设施建设费”有关计算基数问题的通知》(稳建城[1998J74÷ֵ《广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配套费标准的通知》([2003J160÷ֵ)£¬¼ֶֻד》שָֺ¡3260װ×1㎡，城市基础设施配套费为计算的10.5%
¼´3260X10.5%=342.3(元/㎡)
⑤管理费用
管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工的2%
¼´3238X2%=64.76(元~/㎡)
⑦投资利息
假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期贷款年利率5.4%²גֻד£¬ֱֽ城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本~公建配套费在开发匀投入，则
土地费用利息=7897X5.4%X2=852.88(元/㎡)
建安成本利息及期间费利息=342.3X5.4%X2ֺ®(140+3238+64.7
64.76)X5.4%X2XO.5=226.37(元/㎡)
③开发利润
参考所在区域同类房地产平均开发利润率，取合理成本利润率为30%£¬则土地利润=7897X30%=2369.10(元/㎡)
建筑物利润=(140+3238+64.76+342.3ֺ®64.76)X30%=1154.95(元/⑤销售费用及税费
在销售中需支付的销售货用、营业税等税费为重置成本的6.63%~
װעֱֽµ״ֿתֺ·ׁ׃ֳ¼°ֻ°·ׁ=[(7897+852.88ֺ®2369.10)I(1-6.63%)J6.63%=789.53·(元/㎡)
建筑物销售费用及税费=[(140ֺ®3238+64.76+342.3+64.76+226.31154.95)I(1ׂ》6.63%)JX6.63%=371.45(元/㎡)
⑩估价对象的市场价格
经估价人员现，场勘察，估价对象于2008ִך10װֲ¿¢¹₪²¢ֽ¨¹ׁיֺױ£¬´ַֻ°ֿ׀
石正豆评估人员现场观察，确定叫新率材为%建筑物评佑例批佳=(בש14´¨ַֹ+64.76+3
3÷ַ7ח叮1¶¡2L斗涓二乙:Z:ֲמ?ָ½i二;;叩Jz忑2二;:弘L8Lֹ½LL2369……908.51±ָ/µִ
则估价对象的市场单价=建筑物评估现，值十土地评估现，佳 '
=5322.46+11908.51=17231(元/㎡)(取整)
估价对象的市场总价17231X24462.7461=421517578(元)(取整)
(三)估价结果确定
通过上述两种方法的分析计算，其结果略有差异，我们认为成本法主要从取得成本加上适当利润的角度考虑，而假设开发法的取佳依据~评估结果更为可靠，故本次取假设开发法权重为70%£¬³ֹ±¾·¨ָ¨ײ״־×30%׳ק־×׳מײױְֶ¹ְ½ב¹£¬
则评估佳为:
421517578X30%+444991292X70%=437949178(元)
(四)求取估价对象房地产抵押价值
估价对象房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值一房地产估价师知悉的法定优先受偿款
本次评估知悉的法定优先受偿款有应补缴出让金，根据广州市的规定”当建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符，或核准的拆迁面积有所调整的，按原价格标准及规定进行调整，不进行年限修正”进行计算，并据《国有土地使用权出让合同》及补充合同记载，估价对象所在土地于1998ִך׳¹÷ֲע¼־×22752849װ×£¬¿ֹֿתֺ¾׃×׳½¨ײֳז》־×27174㎡£¬¶ר¹ְ¼¶װֿף³¬¹¹ז》®ײ¸±ךµִ¿ֹֿתֺ¾׃×½¨ײֳז》־×1960.2297㎡£¬װע
应补缴出让金=22752849/27174X1960.2297=1641305(元)(取整)
估价对象房地产抵押价值=437949178-1641305=436307873(元)
第三节其他主要房地产估价文书写作
一、估价委托合同
（一）估价委托合同内容构成
估价委托合同的内容一般包括：
(1)委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称、资质等级和住所。
(2)负责本估价项目的注册房地产估价师，包括注册房地产估价师的姓名和注册号。每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。
(3)本估价项目的估价基本事项，包括估价目的、估价对象、估价时点和价值类型。
(4)委托人应提供的估价所需资料，包括资料的目录和数量，如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本以及有关会计报表等资料。
(5)估价过程中双方的权利和义务，如估价机构和注册房地产估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私;委托人保证所提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，应协助注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘，搜集估价所需资料。
(6)估价费用及收取方式。
(7)估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告交付期限、交付方式等。例如，交付的估价报告是鉴证性报告还是咨询性报告，是仅提供估价结果报告还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告。在确定估价报告交付期限时，应保证有足够的时间以保质完成该估价项目，不能“立等可取”。
(8)违约责任。
(9)解决争议的方法。
(10)其他需要约定的事项。
此外，在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。
(二)估价委托合同写作示例
{例1-6]估价委托合同写作实例
估价委托合同
****评字[]号
甲方(估价委托人):
住所:
乙方(估价机构):
住所：
一、估价范围
根据甲方的委托，本项目估价对象和评估范围为:
二、估价目的
甲方设定本次估价目的为:
三、估价内容(价值类型)
本次委托评估内容为:
四、估价时点
甲方设定本次估价时点是:年月日。
五、甲乙双方的责任
(一)甲方的责任
1.甲方保证估价对象的安全完整，对所提供的资料真实性、合法性、完整性负责。
2.甲方及时为乙方的评估工作提供其所要求的评估明细表、数据资料和其他有关资料并加盖公章，确保向乙方提供相关资料的复印件与原件一致，且确保在实地查勘现场时所指示的估价对象实物与甲方提供相关资料指向的实物一致。
3.甲方应积极配合评估工作，对乙方派出的有关工作人员提供必要的工作条件。
4.甲方按本合同的规定及时足额支付评估费用。
5.未经乙方同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(二)乙方的责任
1.乙方应按照国家有关法律法规和估价技术标准、规范进行评估，出具评估报告，保证评估报告的客观、公正、公平。
2.乙方在评估过程中，应自觉维护甲方及相关当事人各方的正当利益。
3.在评估过程中，乙方应与甲方充分交换意见，对甲方提出的真实、客观、合理的意见应当予以充分考虑。
4.乙方对执行业务过程中知悉的甲方商业秘密严加保密。除非国家执业准则另有规定，或经甲方同意，乙方不得将其知悉的商业秘密和甲方提供的资料对外泄露。
5.未经甲方书面许可，乙方及参与项目的注册房地产估价师不得将评估报告的内容向甲方以外的单位或个人提供或者公开，法律、法规另有规定的除外。
六、评估报告使用者
评估报告使用者为 和国家法律、法规规定的评估报告使用者。
评估报告仅供 使用，法律、法规另有规定的除外。乙方及参与项目的估价师对甲方和其他国家法律、法规规定的评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后采不承担责任。
七、评估报告提交期限和方式
评估报告的提交期限为:在甲方提交评估资料后 个工作日内出具评估报告初稿;经甲方和乙方沟通确认后，乙方在 个工作日内出具正式的评估报告。
乙方向甲方出具的评估报告正本一式 份。
八、评估服务费总额、支付时间和方式
经友好协商，本次评估服务费总额为人民币 。甲乙双方在本评估合同签订之日起，甲方向乙方预付人民币 。其余费用人民币 。在乙方提交评估报告时一并付清。
九、合同的有效期间
本委托合同书一式两份，各方各执一份，同具法律效力。本合同自签署之日起生效，并在本合同事项全部完成日之前有效。
十、约定事项的变更
由于出现不可抗力的情况，影响评估工作如期完成，或需提前出具评估报告，各方可要求变更约定事项，但应时通知各方，并由各方协商解决。
十一、违约责任和争议解决
1.在本委托合同执行过程中如囱委托人的变更或延误，本委托合同的履行将顺延;如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。
2.乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费;甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
3.甲方接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如果对估价结果有异议，且有正当理由，可向乙方提出复估或重估，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起日内完成委托房地产的复估或重估报告书交付甲方。甲方逾期不提出者，估价报告书生效。
4.当合同履行过程中产生争议时，各方应当友好协商;协商不成，任何一方可将争议提交仲裁委员会申请仲裁。
十二、其他事项
1.当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时，乙方才以中主履行合同;相关限制无法解除时，乙方可以解除合同。
2.提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是甲方和相关当事人的责任。
3.其他有关事项:
甲方(签章):乙方(签章):
地址:地址:
法定代表人:法定代表人:
授权签约代表:授权签约代表:
电话:电话:
年月日年月日
合同签约地点：
二、估价所需资料清单
房地产估价所需资料包括影响房地产价格的所有因素资料。房地产估价所需资料主要分为对房地产价格有普遍影响的资料、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料、相关实例资料、反映估价对象状况的资料等四类。
(一)对房地产价格有普遍影响的资料
对房地产价格有普遍影响的资料多指宏观环境资料，包括经济发展、银行存贷款利率、物价、人均可支配收入等经济因素资料，政治安定状况、城市化等社会因素资料，房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、地区特殊政策、税收政策等行政因素资料，世界经济状况、国际竞争状况、国际政治对立状况、国际军事冲突等国际因素资料。
(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，多指微观区域环境的资料，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境等环境资料，基础设施完备程度资料，商店、医院、学校、餐馆、金融机构、公园、娱乐设施等公共配套设施资料，市内交通的通达度、可及性，对外交通的方便程度等交通状况资料，人口数量、质量、家庭规模、风土人情、消费特征等人口状况资料，城市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政，社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。
(三)相关实例资料
相关实例资料包括类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等等。
(四)反映估价对象状况的资料
反映估价对象状况的资料是指反映估价对象区位、实物、权益状况的资料。
估价对象为土地使用权的，资料包括:
(1)土地实物状况:即坐落，至城市标志性建筑物的直线距离、行程、车程，形状，地形、地貌，工程地质状况;
(2)土地开发程度:即宗地红线内、外通路、通水、通电、上水、下水、通信、通邮，红线内场地平整程度状况;
(3)土地登记状况:即土地来源及历史沿革，地理位置，法定用途及实际用途，四至，面积，土地级别，土地权属性质及权属变更，土地登记证书号，国有土地使用证编号，登记时间，地籍图号，宗地号;
(4)土地权利状况:土地的所有权、使用权，土地使用权性质是划拨还是出让、出让年限、已使用年限、剩余使用年限、是否设立抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否为共有等状况);
(5)土地利用状况:土地利用现状及土地利用的变迁、土地上房屋建筑物及道路、沟渠等其他附属物状况;
(6)土地使用管制状况:城市规划限定的用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑红线后退距离、建筑物间距、绿化率、交通出入方位、停车泊位、建筑体量体型、色彩、地面标高，规划设计方案与环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律规定的符合状况)，以及商业用地的临街宽度、深度状况，农业用地的土壤成分、肥力、灌排水状况，周期性自然灾害状况，日照、降水量、风向、排水积水状况等资料。
估价对象为建筑物的，资料包括：
(1)建筑物的三维空间位置;
(2)面积:建筑面积，使用面积，成套房屋的套内建筑面积、居住面积、营业面积、出租面积;
(3)层数及总高，层高;
(4)建筑式样、风格、色调，结构，设备、设施，装饰装修，朝向，平面布局，通风，采光，隔声、隔振、隔热;
(5)建筑物建成年月，维修养护及完损状况、新旧程度;
(6)产权状况：产权证号，是独有、共有、还是建筑物区分有权，是完全产权还是部分产权，是否设定抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否违章建筑等;
(7)利用状况:法定用途，实际用途，不同用途的位置或楼层分布及其面积，物业管理，卫生、治安状况。
三、估价作业方案
拟定估价作业方案是保证估价机构能够有序、按时、按质地完成估价项目，估价作业方案的拟订主要包括以下内容:
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
在明确了估价的基本事项后，可以根据估价对象状况、估价目的、价值要求初步拟定相应的估价技术路线和估价方法方案，再分析不同方案获取资料的难易程度、实施过程的难易程度、时间和人员安排的难易程度等确定最终采用的估价技术路线和估价方法。
(二)拟定资料收集渠道
针对估价对象、估价目的、估价技术路线和选用的估价方法等，拟定需要调查、收集那些资料，如何获取相关资料，估价所需资料参见本节”估价所需资料清单”，资料获取渠道可以通过:①请估价委托人提供;②估价人员实地查勘;③询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士;④查阅估价机构自己的资料库;⑤查阅政府有关部门的资料;⑥查阅有关报刊或登陆有关网站等。
(三)预计需要的时间、人力和经费
根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期判断本次估价项目的大小、难易程度、时间缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员，根据各个估价师的特长、专业水平、目前的工作安排等确定相应参加人员，组成项目组，明确负责人，确定估价时间。
(四)估价作业步骤和时间进度安排
针对估价项目各个工作环节，如资料收集、实地查勘、估价测算、估价结果确定等环节，根据各工作环节的难易程度确定每个工作环节所需时间和相应的人员安排，估价作业步骤和时间进度安排最好采用相应的流程图、进度表等，特别是对一些大型、复杂的估价项目更应如此。
四、估价对象实地查勘记录
估价人员实地查勘估价对象，有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象;可以核实委托人提供的估价对象的有关情况;可以亲身感受估价对象的区位、实物的优劣;可以了解估价对象的建造、维修保养、使用历史状况;可以了解当地房地产市场行情及市场特征。
实地查勘估价对象时，需要填写“估价对象实地查勘记录”，为了全面、高效完成实地查勘，就需要制作详细、容易操作的《估价对象实地查勘记录表》。不同类型估价对象进行实地查勘时，其查勘的侧重点会有所不同，实地查勘记表内容会相应不同，下面主要就住宅房地产、经营性房地产、工业房地产及在建工程等典型估价对象实地查勘内容进行介绍。
(一)住宅房地产实地查勘记录
1.住宅房地产实地查勘内容
住宅房地产实地查勘重点主要包括:
(1)估价对象位置、四至、楼盘名称;
(2)估价对象建筑结构、户型结构、楼层;
(3)估价对象通风、采光、噪声状况;
(4)估价对象周边景观及配套设施状况;
(5)估价对象类型，如属于住宅小区、大院、单体楼等;
(6)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;
(7)估价对象设施及管理状况;
(8)估价对象内部装修状况;
(9)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
2.住宅房地产实地查勘记录表示例
(二)经营性房地产实地查勘记录
1.经营性房地产实地查勘内容
经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括:
(1)估价对象位置、四至;
(2)估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室;
(3)估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等;
(4)估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等;
(5)估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等;
(6)估价对象周边公共配套设施;
(7)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;
(8)估价对象内部设施及物业管理状况;
(9)估价对象内部装修状况;
(10)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
2.经营性房地产实地查勘记录表示例
(三)工业房地产实地查勘记录
1.工业房地产实地查勘内容
工业房地产实地查勘重点主要包括:
(1)估价对象位置、四至、名称;
(2)估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率;
(3)估价对象占地面积、容积率;
(4)估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车阅、超洁净生产车间、非生产车间等;
(5)估价对象周边交通便捷度;
(6)估价对象工业集聚度;
(7)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况;
(8)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;
(9)估价对象内部设施状况;
(10)估价对象内部装修状况;
(11)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。