企业改制划拨土地使用权估价指导意见
企业改制划拨土地使用权估价指导意见
（试点项目用稿）
第一条 为了贯彻《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发(2001) 44号）、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》(国土资厅函(2009) 311号）文件精神，规范土地估价机构和土地估价师开展划拨土地使用权估价的行为，依据有关文件、规范制定本指导意见。
第二条 本指导意见提及的企业改制是指国有独资企业改为国有独资公司；国有独资企业、国有独资公司改为国有资本控股公司或者非国有资本控股公司；国有资本控股公司改为非国有资本控股公司。国有企业改制，还包括转让国有控股、参股企业国有股权或者通过增资扩股来提高非国有股的比例等。
第三条划拨土地使用权是指以划拨方式取得的国有土地使用权。主要有国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等。企业原使用的划拨土地，在改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，可继续以划拨方式使用，但改制时必须办理土地处置审批手续。改制或依法改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当突行有偿使用。
第四条 本意见所提及划拨土地使用权价格，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格，不包含所有者权益。
第五条 企业改制涉及土地使用权的，必须经土地确权登记并明确土地使用权的处置方式，办理土地使用权相关审批手续。进入企业改制资产范围的土地使用权必须经具备土地估价资格的中介机构进行评估，并按国家有关规定备案。涉及国有划拨土地使用权的，必须按照有关规定办理土地使用权处置审批手续。
第六条 企业改制涉及划拨土地使用权估价时，土地评估机构应同时评估出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格，两类价格原则上应各采用两种方法分别评估。
第七条 企业改制时经评估的划拨土地使用权价格，可作为原土地使用者的权益计入企业资产。出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额，是核定土地有偿使用时缴纳土地出让金的重要参考数据。
第八条 划拨土地使用权估价应优先使用成本逼近法。根据不同情况，还可以选择收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法评估。如因土地市场不发育，基础数据不足等原因，无法满足本意见第六条的要求，划拨土地使用权评估仅采用了成本逼近法一种方法时，须在报告中详细说明具体理由。
第九条 采用成本逼近法应选用正常的土地取得成本及开发成本等数据，其成本应包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项，仅使用成本逼逅法一种方法评估划拨土地使用权价格时，不能同时利用土地增值收益率评估该宗地的出让价格。
第十条 采用收益还原法评估划拨土地使用权价格时，应在同一供需圈内或类似区域内收集不少于三个与划拨土地使用权收益相似的真实案例，合理测算划拨土地纯收益。评估时，对于其他收益应适当剥离，不得使用出让土地收益数据剥离测算。土地收益还原率按照《城镇土地估价规程》正常市场状态下的参数计算，可根据实际情况修正。
第十一条 采用市场比较法评估划拨土地时，应在同一供需圈内或类似区域内收集不少于三个划拨土地交易的真实案例，评估中选用的任一比较案例修正幅度不得超过30%。市场案例确实不足，可以选择一至两个近年内经过国土资源管理部门进行土地处置、备案的企业改制划拨土地使用权价格数据，作为比较案例。，
第十二条 采用剩余法评估划拨土地使用权价格时，应依据《城镇土地估价规程》，用开发完成后的划拨土地上的房地产总价值扣减相应的开发成本、合理的开发利润及相关税费。
第十三条基准地价系数修正法不适于直接评估划拨土地使用权价格，但地方政府已经颁布了划拨土地使用权基准地价的除外。
第十四条 在同时评估两类土地使用权价格时，如市场基础数据实在不足，不能完全按照《城镇土地估价规程》用两种方法评估出让土地使用权价格选择基准地价修正法时，如基准地价公布已超过三年，但肖不足六年的，可通过对近期的交易案例数据以及对当地土地市场地价走势分析，测算出规范的地价指数，采取指数修正的方式补充完善基准地价体系。
本文所指基准地价公布时间为当地基准地价生效的评估基准日，文件中未注明基准日的，以公布时间为准。
第十五条 地方政府对评估宗地所在地区土地使用权出让金或土地增值收益核算方式（标准）已颁布文件规定的，应在土地估价报告中单独列章节说明，并在“土地估价结果一览表”中，将出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、前两者之间的差额以及按当地政府对土地使用权出让金规定计算的出让金分别列出。
第十六条 各级土地估价行业协会和土地评估机构，应收集整理当地土地一级开发市场等资料，按照不同用途、不同区位分别测算、科学论证，开展当地土地增值收益率测算研究工作。
第十七条 土地估价机构应在向委托方提交报告后，按时申报土地估价业绩清单。土地估价报告需报国土资源行政主管部门备案的，土地估价机构应提醒委托方及时申报备案。以股权出资、或按企业整体资产评估不变更土地权属登记的，土地使用权价格应由具备土地估价资格的中介机构进行评估，按规定办理相应备案手续。企业未能及时办理报告备案手续的，
土地估价机构有义务向相关行政主管部门和行业自律组织报告。
第十八条 中国土地估价师协会加强对包括划拨土地使用权评估在内的土地估价报告抽查评审，评审结果向社会公布，对违反相关规定的土地评估机构或土地估价师，按照行业自律有关规定处罚。
第十九条 其他涉及划拨土地使用权价格评估的，可根据实际情况参照本意见执行。
第二十条 本指导意见自发布之日起实施，由中国土地估价师协会负责解释。
中国土地估价师协会
二OO九年 月 日